去国外买房如何下手?海外置业首选开曼!,英国绿洲地产有限公司微信公众号文章

近年来,国内地产已进入逐步调整的周期，加之随着市场的逐步开放并伴随着海外投资的热潮,越来越多的人将目光转移到了海外市场。随着国人对于生活视野的不断提升与人们对于物质满足的强烈需求，留学、度假、移民等需求日益旺盛,也带动了整个海外房地产行业的增长。仅去年中国进行海外投资的个人资产总额为165亿美元,与2013年相比,同比增长了46%。预计未来5年至10年中,这个数字将会达到平均每年150%至200%的增长速度。海外置业在今后几年将进入高速增长的发展态势,就连很多企业也纷纷摩拳擦掌想要分一块蛋糕。

首先，你知道什么是好房产么？最主要的核心因素是：一个地区房地产整体市场的供求关系，是否是供不应求的。就拿我国举例，2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场需求已呈现自2012年以来最大的负增长。2010年房地产政策的突然转向，一二线城市实行限购之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，纷纷向三、四线城市进军，结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量；在多次出台新政、持续打压之下，2011年下半年全国楼市趋于降温，其后广大三、四线城市的需求增长势头减弱，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地制造大量房子出来，结果是，全国住宅库存持续长期是大量增长，某权威机构分析，现阶段的国内房产供给，至少需要未来5-10年才能大部分消化。

当然，这是宏观概论，就海外购房而言，需要考虑的可远远不止这些问题，下面就跟着我们一起来看一下海外买家在咨询购房问题时最关注哪些问题。

1、中国人可以在海外买房吗？

答案当然是可以的。目前在美洲和环海区域购房者特别多，在海外买房需要办理的手续比在国内要复杂一些，而且需要提供护照和资产等证明。

2、在海外买房要多少钱？

30万人民币大概就可以买到一套住房，但在比较热门的国家，像美国加州洛杉矶、旧金山，好学区的100万美元左右，类似北京，房子贵但享受不到更高的东西。再比如开曼这样的加勒比海区域国家，因开曼房地产市场的开发速度还远远跟不上不断增长的市场需求，现在正是置业黄金期，大概200万人民币左右就可以进行投资。

3、在海外买房能不能移民？

能“买房移民”的国家多集中在欧洲，且大多经济状况欠佳，如赛布鲁斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国（济州岛）拉脱维亚等。当前最热门的移民目标国，如美国、澳洲、英国、加拿大，都是经济发达国家，一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里，买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择相应的移民方式。

再说开曼，在开曼可以申请永居权获准，而且条件相对宽松，永居权是一种长久的异地居住权利，不仅在医疗、养老、健康可以享受更多同等的待遇，而且可自由出行，便利恩惠不相上下。

4、海外房产关于土地产权的问题，是不是和国内不同？

国外购房与国内购房间的最大区别是在土地产权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制，也有极个别地区，如英国的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。

开曼的土地完全私有化，完全区别于国内70年的土地使用权。

5、在各种海外投资项目中，住宅投资风险如何？

投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，仓库也是一样。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。

与国内房地产市场持续低迷和欧美等国家跌宕起伏的房地产价格相比，在过去10年，开曼土地增值近300%。

6.海外买房可以贷款嘛？

海外买房是可以贷款的，在几个投资热点国家中，特别是金融热点国家的贷款都比较容易办理，美国和英国贷款则最为困难，尤其是美国在次贷危机之后，贷款给本国人已非常谨慎，对外国人贷款发放则更加严格。

开曼是世界第五大国际金融中心（仅次于中国香港），全世界排名前25名的知名银行都有在此注册。岛内的金融、信托业总资产已超过2500亿美元，占全欧洲美元交易总额的7%。全球700多家银行在开曼设有分支机构。

7.投资海外房产比国内的投资回报率高吗？

海外房产的投资回报率要远高于国内。中国房地产市场，以北上广为例，价值1000万的房子，房屋的租金每月大约是1~2万，每月收益率为1‰~2‰，而美洲等国房市的租金收益率约为7‰~8‰，回报率相差之悬殊。

随着近几年游客对于开曼的不断发掘，旅游及投资人口日益增多，加之开曼国际金融中心地位的巩固，开曼房地产市场的开发速度远远跟不上不断增长的市场需求，增长的需求与有限的供给将保障开曼房地产市场长期的强势运行，大开曼岛大部分房屋单间卧室出租租金在100—200美元一天，项目地块所处南湾富人区，坐拥一线海景，房屋出租租金更加可观，年房屋出租平均收益不低于8%，未来仍有大幅上涨空间。

8.在海外买房时，地理位置重要吗？

购房过程中，最重要的就是房屋的地理位置了。尤其是将房子出售的时候，房屋的位置就显得尤为重要。大到房屋所在的城镇、学区、社区、街区，小到房屋朝向都十分重要。当房地产市场起起浮浮时，有个地段好的房屋总是保险的。

开曼位于西加勒比海区域，属于英属管辖范围，岛上终年气候温和，年均约27度，是世界十大旅游度假胜地之一，也是全球最佳的潜水目的地之一,气候环境与三亚相似,舒适宜居。近年全岛人均GDP排名在世界前列,人民生活消费水平可比肩瑞士,岛上居民大部分信仰基督教,生活环境和谐稳定。

以开曼当地唐人湾地产项目举例，其位于大开曼岛南湾富人区，南面临海，是富人区内为数不多的可开发净地，在谷歌地图的卫星照片上，可以清晰的看到，区域内除了项目地块属于净地，周边地块基本被开发完毕。

9.税费、手续费以及其它费用是怎么收取的？

现今不少海外国家的房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

开曼是世界三大离岸注册地之一。开曼的政治稳定，法律制度相对独立，更是永远豁免缴税义务的避税天堂。在开曼购置房产环节中，其征税、手续费等支出缴纳，相比其它国家完全占有绝对性的优势。

10.既然开曼这么多优势，就大部分海外置业者而言，也同样更加看重外国的教育和养老问题，那么开曼在教育、养老等方面还有其它优势么？

开曼拥有完美的医疗服务。政府医疗服务部下属两家医院，分别是位于大开曼岛上的乔治城医院和开曼布拉克岛上的信仰医院。2009年，美国斥资20亿美元打造的世界顶级健康城，一期工程已于2014年3月投入使用，其在心脏外科手术、心脏病学方面代表着世界级医疗水准，众多欧美居民选择在此治疗、疗养。

中小学全程英美式教学体系，让孩子赢在起跑线上。开曼的教育体系及积分制度与英美相同，小学、中学教育可直升英美著名中学及知名高校。开曼安全稳定的生活环境、开放友好的社交环境和国际化精英教育，让您的子女就学无忧，这里是让孩子直通英美名校的便捷通道。

11.最后，在海外买房要聘请专业人士么？签订房屋合同时需注意什么？

虽然国外的房产中介一般都是比较正规，服务也是比较规范的。但是毕竟不是投资人自己的国家，政策不同，再加上语言的问题，对于一些房产信息或者合同内容，光靠中介一人之言，作为买家是很难理解，也有会因为会错意而造成误解或者过错的风险在。因此你需要一个全面为你服务的专业律师，由他陪同你参与整个看房、选房、签合约和最后交易过户的过程。一方面可以帮你把控过程和内容的真实性和合法性，还可以给你提供一些专业意见，帮你更好完成买房过程。

海外买房对于许多国内用户还是比较新鲜的事物,不同国家对此的政策和要求千差万别,需要海外的经纪人或者服务公司提供专业化服务才能完成整个交易。同时相比于国内买房,海外买房交易的链条更长、时间成本更高、交易频次更低,在整个交易的过程中对于信息和信任的依赖度更高。

以我公司举例，我公司在开曼具有长期合作的规划设计公司、建筑公司、律师事务所、房产中介公司等系列战略合作伙伴，可为您提供项目考察、土地房产买卖、房屋出租、规划设计、建筑施工、法律咨询等一系列专家级服务，为您的投资安全保驾护航，确保您的投资置业全程无忧。