文/悉尼财神

估价篇

在过去的一年中我经手很多各类型的贷款案例，今年我会在系列文章里定期挑选一些案子和大家分享一些购房贷款上的经验，通过我的文章使读者得到一些启发，在投资置业的道路上少走一些弯路。

案例一

此案例发生在2015年4月，郭先生是一个非常喜欢房产投资的客人，他目前拥有3套投资房产，分别在布里斯班，墨尔本，悉尼。这三套房产都是1房公寓，而且离CBD都在3公里之内，他在悉尼看上了一套Town House 的楼花，需要11万的增贷做首付，我同时给这三套房子做了银行估价，结果让我大吃一惊，布里斯班和墨尔本的估价和三年前买的价格几乎一样，悉尼那套涨了18万，最后客人只有在悉尼的公寓中增贷出14万。

通过这个案例我的观点是：

• 增贷还真的要看房产所在的城市，类型，地段。

• 首府城市CBD 附近的房产估价真的有本质的区别。

• 贵买贵卖，贱买贱卖，悉尼的房产虽然贵但是抗风险度也是最强。

  
  

案例二

此案例发生在2015年7月，何先生听了几次关于旧房改造的讲座后就想尝试一下，于2015年市场最热的时候，以95万在悉尼Summer Hills 拍了一套屋里根本无法住人的破房子所谓的“危房”，按照原计划95万的80%贷款76万，申请贷款时四大银行的估价师都认为，此房屋根本无法居住，银行只能借土地价格 65万的80% 也就是52万的贷款，也就意味着客人要拿出43万的首付，客人东借西借终于把房子成交了，改造的时候又投入了一大笔资金，而且改造期间此房没有任何租金收入，如今陈先生非常后悔当时的决定。

通过这个案例我的观点是：

银行房贷的时候，抵押物非常重要，银行好比当铺一样，他们要对抵押物进行评估和检查，像这样的房屋轻则低估，重责银行不接受抵押，所以选择房产改造一定要慎重。现在有好多客人想旧房改造，一定先确定自己手上的资金充足，收入稳定，不可盲目跟风。

案例三

李先生在墨尔本市中心购买了一套内部面积40平米一房一卫，价格为41万澳元，在房屋成交的时候，估价师实际测量只有37平方米，根据有些银行的政策内部面积小于40平米的时候借款比例受到严格的限制，甚至银行不接受这类房屋作为抵押物。由于房产中介和银行的估价师反复的沟通，终于把37平“量”成了40平米，外加李先生的收入较高，终于拿到了澳洲联邦银行的贷款。

通过这个案例我的观点是：

选择小户型房屋时一定要加倍注意，尽量避免选择“临界点”面积的房屋，如果是海外收入买家更应该注意户型的面积，从而避免银行的拒贷。

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