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在美国买房，关注五大问题

中国客户在看房的时候，会经常提问类似的问题，现在我把这些问题整理出来，看看您有没有中招吧。

第一个问题：卖家为什么要买房子？

       一般走进去一间房子，如果第一印象还不错，通常我的客户就会想到问这个问题。一般来说，答案都涉及个人生活，例如孩子多了，房子小了，不够住；或者反过来孩子都出去工作了，老两口嫌维护起来麻烦要换成小房子；最近几年旧金山湾区这边还有一股风潮，就是到美丽的酒乡Napa或附近的滑雪胜地Tahoe，甚至有潇洒人士去赌城Reno过惬意生活的；当然还有别的一些原因就是华人比较顾虑的了，例如夫妻分居或离异，又或者是因为失业导致经济困难无法继续还贷，甚至还有老人去世、子女卖房的。

       估计我的客户问这个问题，主要有两个原因：一来担心买到凶宅，从风水上来讲不吉利；二是想掌握卖家的心理，以便在递offer的时候可以有的放矢，在感情分上赢在起跑线。按照美国法律的规定，若客人问到是否有人去世，包括去世在房屋内部、车库、 院子、车道等，卖家和卖家经纪人是需要披露真实信息的；如果买家或买家经纪人不问，那他们也可以选择不主动提及。不过这个问题我都会放在我的必问列表中，保护我的客户的利益。

       但如果问题涉及肤色、族裔问题，那就另当别论了。美国法律规定无论是房屋买卖或租赁，都不得因肤色、族裔、性别、是否接受政府救助等因素有任何歧视。比如你问小区是不是某个族裔人比较多，好不好相处？卖家可以拒绝回答。这一类的信息只能侧面了解，我一般建议客户可以不同时间、多次去小区或街道转转，倘若遇上邻居，可以主动攀谈，了解大体情况。另外像是犯罪记录、族裔构成都是公开信息，可以自己上网查询。

第二个问题：房子是否坐南朝北？

       中国人喜欢坐南朝北的房子是有道理的，对北半球的居民来说，朝南的房子冬天暖和，光线好，夏天也不会直晒。但请注意，美国的房子正面是车库和车道，背面一般是后院，而内部的结构一般是正面进门是客厅，靠后院是厨房和家庭活动厅。所以这里所说的“坐北朝南”实际指的是后院坐北朝南，因为通常，家庭成员的主要活动空间在厨房和家庭活动厅，而客厅的使用率稍微低一些。当然，美国东北部的情形又不同了，因为那里冬季长，雪量大，为了方便给车道铲雪，有的人也选择正面朝南，冰雪融化较快。

       虽说中国人讲究这个朝向，但美国人没这个概念。在修房子的时候很少有正南正北的，面向东西的房子甚至更多，因为这样每个房间都有阳光。所以中国客户也要适当地放宽对朝向的要求，不然适合的选择就少多啦！

       判断房屋的朝向有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可以判断出来，比如街名后缀为Ave的是东西朝向，后缀为Road, Street或Drive的是南北朝向，后缀为Court, Place的一般是小路尽头，一排房屋围城一个圆圈，没有正南正北的讲究。

第三个问题：房价包含家具和电器吗？

       在美国人的头脑中，动产和不动产概念是非常清晰的，家具是动产，是个人物品，当然可以卖房以后带走，不含在房价里。虽然房屋出售时都布置得很漂亮，生活氛围很浓，但这些是卖家专门请的室内设计公司，为展示房屋的实际生活空间而暂时租用的家具和装饰品。可能因为在中国卖房往往赠送室内家具，让人误以为美国也是如此。所以当大家得知房价不含家具时，多少有些失望。

       不过像厨房里的家电，例如冰箱、炉灶、洗碗机、烤箱这些是会包含在房价中，留给买家的。另外窗帘和吊灯的去留，要看具体情况。很贵的水晶吊灯，我遇到过卖家要求带走的；或是很贵的定制窗帘，卖家也可以跟买家商量是否需要额外付钱。

       需要注意的是，人们有时喜欢一个房子，可能是因为房屋内的软装饰很漂亮别致，或者家具搭配得益。当这些东西搬走以后，留下空荡荡的房子，买家反而是无从下手。所以在陪客户看房的时候，我也会针对如何规划内部空间、如何布置家具方面给出我的建议。

第四个问题：我的房子我能改吗?

       意愿来美国购买房产的中国人，最常有的一个念头是：在美国买房就是买地，我想怎么弄就怎么弄。这个对，也不对。

       确实，在美国买房即是拥有土地，特别是独栋别墅Single Family House，围墙以内都是自己的，其他人不得未经允许擅自闯入，否则主人拥有在感觉收到威胁的情况下使用武力反抗的权利。之前一个著名的案子就是一名亚裔由于不清楚状况，试图进入别人的院子，而被主人开枪打死，而开枪者被判正当防卫。即使是公寓楼（Condo）里的一个单元，也是整个公寓楼的所有业主共同拥有土地。

       但拥有土地并不意味业主就可以为所欲为。大部分公寓或较新的Single Family House都有小区，小区内的房子有几种不同的样式，但风格协调、样式类似、颜色和谐。小区可能也有公共绿地、游泳池或健身房一类的公共设施，为小区所有居民共同使用。这种小区有自己的物业管理协会，小区居民每个月也需要缴纳一定的物业管理费。通常这样的的小区都规定房屋外观不能随意改动，如果改动需要征得小区物业管协会的审批和同意。

       如果没有小区，也不能随意乱改房屋结构。我的客户中有不少想把一层的平房改成两层的小洋房，这样大大扩展室内的可用面积。理论上这是可行的，不过从程序上来说，业主需要向市政府提交完备的改建方案和图纸，市政府需要审查，另外同一条街道上的居民也需要投票同意。

第五个问题：可以用现金买房吗？

       相信很多朋友听说现金买房这个说法，那这个问题又是什么意思呢？所谓的“现金买房”是指不用向银行贷款而购买房屋，不是抱着白花花的钞票拍在卖家面前。令中国客户困惑的是，这些真金白银，居然过户结算公司不收，他们只接受汇款或银行出具的本票（Cashier's Check）这两种结算方式，连个人支票也不接受，除非是合同生效后的第一笔诚意金。

       美国人的这种死板，令许多初来乍到的中国人很难理解。其实这源于美国严格的现金管理制度，很难想象一个人拎着成捆的钞票去付款不被安全部门和税务部门盯上。其实，这不仅仅是买房的支付方式有严格规定，许多政府收费结算方式也是很呆板单一的，比如有些法院收费，只收现金支票(Money Order)，不收个人支票或现金。