2016新手贷款买房必知,加拿大华伟投资移民微信公众号文章

贷款买房已经逐渐走进现在购房者的行列中，然而对于很多新手来说，贷款买房还是一个懵懂的概念，下面，为广大将要贷款买房的朋友们汇总一下贷款买房相关的基础知识。

一、按揭贷款规划的技巧

进行房屋融资时，以下方法可帮您省钱并提高经济稳定性，以备应对将来收入水平降低、每月开销增加和／或利率上升等财政挑战。

按揭贷款金额不宜超出您的最大负担能力

按揭贷款专家通过两个简单的计算来确定您能负担的最高按揭贷款金额。

一是“毛负债偿付比率”，即您的每月住房成本（按揭贷款本金与利息、税项和暖气费；如您购买的是共有公寓，还要算上一半的共有公寓每月管理费），不能超过每月总收入的 32%。

二是您的每月债务总额（包括住房成本，以及车贷、信用卡还款等其他债务），不能超过每月总收入的 40%，此数据即“总负债偿付比率”。这些比率可确定您能负担的最高按揭贷款金额和还款额，不过，若是完全照此水平去获取房屋融资，有朝一日您的每月预算发生任何意外变化，届时您可能就会陷入困境。所以不妨把按揭贷款金额设得低一些，以确保您每月的住房成本在可控范围内。

基于多年的统计研究，银行认为：家庭收入的35%左右可以用于支付房屋贷款，其余65%应当用于日常生活和储蓄。如果全民的房屋贷款支出控制在35%以内，社会将是和谐的，祥和的。你的贷款额度受制于这个数字。经验丰富的信贷员可以围绕着35%计算出你的最大贷款额。（当然，35%并非绝对，有的银行或使用32%。）

评估利率上升对您每月还款的影响

过去几年利率一直处于历史低位。虽然这有助于减轻业主现今的供房负担，但升息将会对您未来每月的住房成本产生重大影响。例如，业主给一笔 250,000 加元、利率为5%的按揭贷款办理续借，如利率上升2%，每月还款额将增加300加元。评估利率上升对您现今每月还款的影响，可帮助您避免未来陷入财务困境。

计划更快地付清按揭贷款并创建一个“缓冲”，以防遭遇不可预测的财务困难

如果您在未来面临不可预测的财务困难，有几种方法可以更快捷地支付您的按揭贷款、省钱并为您赢得喘息的空间。这些方法包括进行每周或每两周一次的加速还款，利用提前还款权利，诸如整笔偿还按揭贷款本金以及提高您的定期付款金额。

例如，就 250,000 加元的按揭贷款（5%的利率，25 年分期偿还）而言，选择两周一次的加速付款而非两周一次的定期付款（727 加元对比于 670 加元）可使您更快捷地还清按揭贷款。您可以在仅仅 21 年多一点的时间里，付清按揭贷款并节省大约30,000 加元的利息。安排您的融资事务时，请咨询您的按揭贷款专家以便获得更多的有关信息。

二、选固定好还是浮动好？

这一年多来，利率起起伏伏高高低低变化着，上上下下牵动着买房者的神经。不少客人问我们，到底是应该选浮动还是固定利率？

固定利率（fixedrate）和浮动利率（variablerate）房贷的利率差距，从未像现在这么接近，但毕竟还是有一点差距，因此一些财经专家继续劝告消费者选择利率稍低点的浮动利率房贷，并指出从过去25年看，总是选择浮动利率房贷的人更合算。

从数字上看，确实是浮动利率房贷更低，例如，目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房贷，而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%，两者的息差是0.5个百分点。可是，为这么小的息差冒风险值得吗？

什么时候选择浮动？

我们发现在过去20年间的任何时候，选择浮动利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比，某个时段差异超过3%，平均差异基本在1.25%至2.5 %左右。所以笔者个人认为，长线以浮动为主。

什么时候选择固定？

固定利率有时也是非常好的，特别是处在探底位时，而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定利率升降，他们在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因为Bond收益利率每天升升降降，没有关系，但是如果连续下降或连续升高几周，甚至1个月，银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond收益率，你就会基本知道，银行是否要升息还是要降息了。根据过去的经验，一般当Bond收益率连续3至4周走高，大部分银行会立刻采取行动进行提高3年/4年/5年的固定利率。但是如果Bond收益率连续 3至4周下降，银行会开始就进行“暗”降，然后再进行“明”降。所谓“暗”降，主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金，让房贷经纪进行更多的购点降息行为来降低实际利率而不影响整体市场利率。第二种做法就是进行给于一个特定条件的促销，比如30天之内close案子的，给于特别的优惠利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率继续下跌，那么明降也就马上来临了。

三、我的首付需要多少呢？

1、 5%-10%的首付最低要求：

有可能就在不久之前，你需要积攒了首付款，以便有资格获得抵押贷款的购买价格的25％。好了，时代已经改变，抵押贷款公司，加拿大政府和3按揭保险企业继续携手合作，找到办法，使置业更轻松，更经济实惠为所有加拿大人。5 ％的首付，通常适用按照报税收入计算的客户人群，他们可以有资格获得最佳利率和抵押贷款可用的选项。

2、对于自雇或者现金收入的客户，15%可以但是从费用考虑绝大多数还是尽量凑齐20%来获取房贷。

首付从何而来？以下是一些您可以提供首付比较常见的方法列表：

在银行的储蓄账户

RRSP储蓄

投资储蓄

来自直系亲属的礼物（父母，祖父母，兄弟姐妹，阿姨/叔叔等）

从销售别家募集资金

有许多不同的方式，使首付。但是，要记住，大多数抵押贷款公司，抵押贷款保险公司将需要证明，说明你所在首付起源是非常重要的。例如，在银行的储蓄必须被证明与银行90天结单显示的储蓄随着时间的累积。

加拿大政府允许你提取高达$ 25,000的RRSP的存款（每人在标题），无税的后果，如果你还没有拥有任何物业在过去的5年。这个程序被称为HBP或购房者的计划，是一个伟大的方式来使用您的RRSP储蓄的首付，你将拥有约17年来报答您的RRSP取款。

从家庭成员财务礼物也是一种常见的方法，使首付。在这种情况下，家庭成员必须填写一份礼物一封信，并确保有天赋的钱之前，你的财产的日期至少15天存入您的帐户。

您的首付可制成多种不同的方式，并为你的抵押贷款专业人士，我会引导您完成整个过程，以确保您能够充分利用每一个机会！