【新华社记者宿亮】“哀哀父母，生我劬劳。”在逐步老龄化的社会，怎样让老年人轻松、快乐地享受“人生晚来晴”？一些中国房地产商拿出从西方“舶来”的解决方案：“养老地产”。如何确保养老地产兼顾盈利与社会价值，避免这一概念沦为赚钱“噱头”，新华社记者走访新西兰养老地产项目寻求答案。

　“一本万利”的商业模型

和许多国家一样，新西兰也面临老龄化问题。根据香港仲量联行数据，２００６年至２０１３年间，新西兰６５岁以上老龄人口规模每年增速达２２.５％。其中，５％的老年人选择居住在“退休老人村”，也就是养老地产项目。

既然是商业项目，运作也就遵循商业逻辑。一般来说，新西兰老人退休后不和子女同住，随着年龄和体力的变化也渐渐无力或不愿打理带有花园的郊区住宅。老人可卖掉原有房屋，购买老年公寓，在保持独立居住前提下享受社区提供的家政、餐饮、娱乐、社交、医疗、看护等一条龙配套服务。

购买这种公寓，并非传统意义上的“买产权”。居住期间，老人定期缴纳服务费。老人离世或停止居住后，购房款将在扣除建设和运营管理费后返还，返还比例一般在７５％以上。

记者在新西兰首都惠灵顿郊区下哈特的一处养老地产项目了解到，公寓售价从４２万新西兰元（１新西兰元约合４.４元人民币）到４６万新西兰元不等，每周服务费９５新西兰元。这种“养老成本”对于有一定积蓄、每周退休金在５００至６００新西兰元的老人来讲压力不大。

这种养老地产在新西兰已有数十年发展历史，近十年来呈几何式增长，不少社区刚有雏形就被抢购一空。目前在新西兰注册的老年公寓社区有３４８家，市场规模超过千亿新西兰元，成就了５家上市公司。于企业而言，这种商业模型称得上是“现金奶牛”。项目售卖后，收回的现金可以迅速偿还贷款并开发新项目；住客离开后公寓可以更高价格转售。

“他们都非常喜欢这里的环境”

在下哈特，新西兰上市公司雷曼保健集团旗下的“退休老人村”已经售完一栋住宅楼的５０多套公寓。另外两栋住宅楼正在建设中。管理人员黛比·克马尔柯夫斯基告诉记者，新楼配有游泳池、聚会空间、理疗中心等设施，还有２４小时值守的医护人员。

克马尔柯夫斯基打开一间刚刚售出、正等待住客搬入的公寓房门。踩着厚厚的地毯走进房间，记者看到，面积９０平方米的公寓中有两间卧室，敞亮客厅带有开放式厨房，卫生间面积宽大、拥有淋浴和浴缸。

记者在公寓楼采访了外出归来的７２岁老人琼。琼原本居住在惠灵顿市中心海边别墅，退休后在海外旅行多年。回国后，她感到无力应付照管别墅的日常事务，两年前来到这里居住。当天，琼开车到２０公里外的市区，与儿媳、孙女看了场电影。琼告诉记者，在老年公寓，她有独立生活空间，可以随时要求护工检查身体，不用打扫卫生，还能跟年龄相仿的朋友聊聊天。

谈起这里的住客，克马尔柯夫斯基说：“老人选择来退休村居住可是一个重大的决定，他们都非常喜欢这里的环境。”

行业规范应提早“下手”

除居住体验外，养老地产还关系到老人的资产安全。为此，新西兰通过行业自律和法律法规为这一养老产业的发展“保驾护航”。

２７年前，新西兰养老地产参与者在行业发展初期就成立了行业协会。每年，协会注册成员需要聘请审计机构对其行业守则执行情况进行外部审计。只有审计合格的成员，才能获得行业组织颁发的继续经营资格证书，在此行业中执业。

养老地产行业协会认为，养老地产是房地产、酒店管理和医疗护理三者的结合。从事养老地产的企业，需要经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。

新西兰《老年公寓社区２００３年法案》则约定了老年公寓买卖双方的权利、义务及购买合同的基本条款，并从法律上明确了投诉及问题解决渠道。法案还要求每个社区指定一名社区法律监管人，引入类似上市公司独立董事的角色，监管入住居民的押金、其他款项用处及财务运作，确保资金安全。

从新西兰经验来看，就养老地产而言，地产往往是“噱头”，重要的是服务。但服务的标准化很难约定，需要政府早期介入，以引导行业更好发展。