降息的消息刚出来，电话就响个不停，处理完后，想想各样的问题，决定写点东西和大家一起分享。

最近流行友谊的小船说翻就翻，身为贷款经纪人，和亲爱的客人们就在小船上，特此分享几个小问题，希望友谊的小船在投资置业路上越走越远。因为无论昨天，今天，明天，我们都会是紧密相连的。

经常有客人加我微信，上来就说：“我自己有250万的房子，没有贷款，银行可以贷给我多少钱？”或者是 “300万的房子，抵押给银行，就借30万，行不行？”

对于这样的朋友，我首先要竖起大拇指表扬，因为经过你们的奋斗，已经买了大房子，过上了没有房贷的日子，实在是值得祝贺的。同时，你的实力也是杠杠的，300万的房子抵押借30万，简直是太便宜了银行。是不是？是不是？

然后我问：您的报税收入是多少？客人有的说，我不用工作的，有钱，我可以给银行数目给你看，一大笔钱。或者是我都是现金的，只报很少税，澳洲税那么重，白交给ATO不划算。能少交就少交呗，你懂的。--嗯，我想我也是懂的。但是银行衡量您贷款能力的依据是您的报税收入，包括您的工资或者生意收入或者物业出租收入。

客人回了一个哦。我觉得我们友谊的小船都要翻了。

翻归翻，翻也要翻得明明白白。贷款能力看什么？收入收入收入！收入不是大房子，不是卡里或者手里的现金，而是在未来很长一段时间内会按时按量到达你手里的资金。你就算现在有万贯家财，银行会设想有天，万一你赌博一下子输了怎么办？银行的任务是将放贷的风险降到最低，稳定的收入就是最好的保障。这个收入，必须是有白纸黑字的证据的，比如雇主的工资单，ATO的税单，PAYG Summary及银行每月的进账记录等等，看到这些，银行就会相信你的实力，从而把贷款批给你。

有时候有客人问我，你能拿到最低的利息是多少？或者更凶悍一点，你拿不到4以下的利息我们就不用说下去了。

我小心翼翼地问，请问你的最低利息是哪里看到的？客人会说：广告广告，3.66%！这就是广告最低利息的诱惑。为什么说是诱惑呢？因为就是，看得见，吃不着。基本上所有的广告都会加上一个小小的星号，写着“Condition Apply“。再用放大镜看那个Condition，基本上可以排除90%的申请人了。这就和前十个促销半价，无论你来多早都是第十一个一样。看得见，吃不着。

我们身处一个公开透明的大市场中，不同的银行有不同的贷款产品。最低利息到底会不会存在呢？答案是否定的。试想如果有这样一个产品存在，所以人肯定都会不约而同地选择它。那市场上就不会有这么多家银行和产品了。所以结论就是，对于同一个申请人，每个银行给出的offer是不会差很多的，这样客人才能在四大银行平等地流动。

所以没有最低的利息，只有最适合你个人情况的贷款产品。找到这个贷款产品，就是我们Broker的工作，也是我们的专业所在。比如说，你买的是小户型，你知道每家银行的利息，但是你不知道，某些银行是不容易接受小户型的，所以你申请了那个银行业可能贷不下来。这个时候，利息就不是首要考虑的因素了。

还有很重要的一点，低利息往往是以牺牲方便性或者其他为代价的。比如小银行的广告利率会比四大银行低，附带的不好就是网点少，服务差，时效慢，政策朝令夕改。又比如Basic的产品利息会比套餐产品低，那是因为它没有对冲功能等等。

总之，天下没有免费的午餐。

作者介绍: 梁杰夫 澳洲信贷经纪 房产信贷专栏作者(会计硕士/MBA)

风格通俗易懂，将繁琐的银行政策以最简单的话语来阐述

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