人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？

当非美国居民出售其在美国的房产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10％扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时，任何退税（若有）都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换，则可以避免此操作。

何谓外国人？

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResidentAlien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人税务好处

假如在税务上符合外国人(Non ResidentAlien)身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(CapitalGain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：个人免税额(PersonalExemption)–美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent) 者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额(StandardDeduction)–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(ItemizedDeduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long TermCapital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

此外，外国人也面对「预缴税」(withholdingtax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。

顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

外国买家必须考虑规避美国遗产税

如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府徵收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归於LLC名下，再将LLC归於外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。

在这种情况下，由於房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡後，美国政府将无权对房产徵税。这对於外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您，公司资本收益税的税率是35％，而个人是15％。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处，即股东可以出售其股份，最终重新持有房产，而无需引致资本收益（或美国规定的其他应税事件）。

建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产，由此买方的责任将仅限於该资产本身的价值（LLC不会持有任何其他房产或资产）。然後，买家可再创建一家外国公司，由其拥有LLC，从而进一步保护外国买家，使其免缴房产税。

如果外国买家不希望开设LLC和外国公司（或许因为房产投资较小），也可以选择另一种方式，即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下，一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但在死亡後，其继承人仍可获得等额收益。

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