风萧萧兮易水寒，出来混始终要还。上回说到，发展商CBUS效仿我朝央视大楼，在墨市再造一个大裤衩，奈何被州政府一再驳回，白花花的银子差点全打了水漂。最近一再让步，一改再改，终于锁定在41层DA获批。一把辛酸泪的背后，到底藏着什么“委屈”？另一方面，悉尼和墨尔本这对澳洲的一时瑜亮，政府在城市规划管理上有何不同之处？请听本回分解。
01 真相
维州政府对大裤衩的规划审批一再刁难。其实，所谓的“在雅拉河上留下阴影”只是一个漂亮的借口。可不，同一条大街上的Rialto Towers早已建成，其实更靠近雅拉河，居然建了251米63层！而大裤衩从最初打算建100层，最后被砍到只有142米41层才获批准，背后的根本原因是正好撞上了维州政府控制墨市CBD开发量的枪口上。
此话怎讲？这是个很有内涵的故事，容小编慢慢向你道来。
2015年9月4日，维州政府突然宣布对CBD建筑法进行修改并立即生效，CBD建筑的高度和密度被大幅度限制。该临时新规将在2016年9月进行立法表决，在此之前一直有效，只有部分特定的重要开发项目不受限制。这就是震惊墨尔本房地产市场的【C262 规划修正案】。看这个King St的项目，按照修正案要求，一下子就要被砍掉超1/3！
02 现实
工党政府之所以毫无征兆的突然祭出大杀器，是因为墨尔本CBD计划新建的摩天大楼已经到了令人瞠目结舌的程度，几乎达到了悉尼CBD的3倍！墨尔本CBD的住宅空置率已经超过6%并且仍将继续攀升。
维州前任规划部长Matthew 被称为“摩天大楼先生”，为了尽快改变墨尔本“千年老二”的面貌，在任期间为高层建筑一路开起绿灯。CBD区域的高楼在短短几年内如雨后春笋般拔地而起。
比较一下主要城市CBD区域的建筑容积率上限指标，温哥华最高5:1，纽约10:1，香港11:1，而墨尔本之前居然是上不封顶！去年九月的【C262 规划修正案】确定最高容积率是24:1，墨尔本的开发商早被惯坏了，难怪这也不爽。
【C262 规划修正案】另一个显著的影响，就是墨市政府对辖区内项目审批上的权利被削弱甚至被架空，2万5千米以上的项目审批由州政府拍板，这是因为维州政府希望调节开发量在新区和老城区之间的比例，他们的目标是今后新增住宅新区占70%，老城区占30%。理想很丰满，现实很骨感，墨市CBD区域的Dockland已经连续12个月空置率超过17%！
03 瑜亮
悉尼和墨尔本都面临城市人口激增，大多数居民更希望居住在生活工作方便的地方的问题。相比于维州这样先大鸣大放，再猛踩刹车的做法，新州的城市发展规划思路明显更有远见：
（悉尼CBD新建住宅数量远低于墨尔本）
✪ 投资200亿澳币，建设高速城市铁路Sydney Metro，解决边远地区的快速出行问题。
✪ 释放大量政府土地，建设西北和西南两个高速增长区，配建多个商务区提供大量工作机会。
✪ 放宽第二CBD Parramatta的规划控制，不限建筑高度。
✪ 打造奥林匹克商务区，将大批机构总部迁出CBD。
✪ 建造CBD通往周边区域的轻轨，让那些原先只想住在CBD的人可以搬到近郊居住。
✪ 控制CBD核心区的开发量，加大周边的Green Square，Marrickville开发力度。
✪ 投资200亿澳币，打造澳洲硅谷，开发相对落后的CBD西部地区，增加城市核心竞争力。
当然，要想落实这些规划，悉尼也同样面临着各市议会步调不一致的问题，为此，新州又放出了两个大招：大幅度削减市议会数量，成立大悉尼规划委员会统管全城，为实施宏伟计划扫清障碍。
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