售后回租即是指商业型澳洲房产的业主把房产卖出以后，租回该房产。这可能涉及到整栋建筑物或建筑物基座的投资。

成功的售后回租有几个重要的元素，特别是投资基座。

它是如何运作的?

实际上，售后回租成功的一部分原因在于初始设置。为业主（也是准租户）提供售后回租建议的时候，应该确保租赁条款符合商业和现实。

也需要：

●　参考其他出租楼层，订立符合市场水平的租金。如果租金太高，市场会作出调整，提供相应的回报。

●　准备3个月银行保函为新业主提供保障。根据不同地区的公约提供3-6个月的保函。

●　确保每年随市场增长进行租金检讨，让投资者享受回报增长，及

●　订立符合市场期望的理想租期。例如3x 3 x 3，但如果买家要求5 x 5，你可以作出相应的调整。

最终目的是尽量避免麻烦。

投资者追求可观的回报、中长期的租约、增长潜力和租约期满后的租出能力。每平方米的价格接近空屋销售的价格是非常重要的。澳洲房产中介人需要注意计算方法。

售后回租的好处

售后回租最大的吸引力是从租约生效起，就没有免租或装修优惠。

这带来直接的好处，在中央商务区有许多新租赁介乎15-30%之间，租赁准备就绪，所有条款达成一致，带来一定的透明度。

“售后回租最大的吸引力是当租约生效起，就没有免租或装修优惠。”

销售活动进行期间，对房产中介来说，最重要的是业主（也就是准租户）的实力。

因此，澳洲房产中介必须了解业务的情况和业主的能力。

例如，企业从事法律事务，则需配备实用间隔。卖方（准租户）对自己的企业非常有信心，则不断在全国及国际市场发掘新业务机会，并拥有持续的发展计划。

但有些事情是没有办法控制的，例如偿债基金及业主委员会。

再强调一次，透明度是非常重要的，谨慎的投资者会查询业主委员会的纪录。一旦发现负面信息，他们将会调整所提供的回报率，以应对风险。

（作者 John Romyn 翻译 wanling）

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