首先要说「金融工具」，如果从会计的定义来看，房子一定不是金融工具，不能列到金融资产里。但如果问房子是不是有金融属性，或者房子跟金融的关系大不大，答案是肯定的。
不只是房子，我们生活中绝大多数接触得到和接触不到的各种东西，都和金融有越来越密切的联系，或者说多少被金融左右。我最近和朋友讨论各种话题时都喜欢抛出这个认知，就是现在的地球人的生活已经彻底被金融改变了，包括但不限于房子。
首先无论是开发商建房还是个人购买房产，多少都会借助金融。开发商建需要通过金融市场融资，会发股票、债券，会从银行等融资渠道借钱，会通过设立项目公司等方式引入股东等一系列手段，资金价格直接决定开发成本，开发成本会转嫁到房价上。
个人购房即使是自住也会涉及到借钱，而且借的钱越来越多，有超过 90%的人选择按揭购房墨尔本的按揭购房，贷款成数有 70%以上。无论建房还是购房，我们都或多或少的和金融打交道，对于大多数人来说这可能是与金融关系最密切的一次购买了。这可以说房子和金融有一定关系，但这里还不能说房子有很大「金融属性」。
然后我们看一种金融属性很高的商品，铜。铜是使用及其广泛的一种金属，我们都知道建筑、器具、电线、电子元器件都需要大量的铜，所以铜是交易量最大的有色金属之一。
在过去，铜价就是由供需决定的，但随着金融日益发展，铜已经和套利、套保等需求密不可分了，沪铜期货在很多时候走出了与现货完全不相干的走势。像美国那样的住房抵押债券及其衍生品当然毫无疑问是金融工具了，在澳洲房子是不是这样呢？
房子如果有金融工具的属性，一定体现在价格上。但影响房价的因素太多太多了，供需、收入、人口、利率、住房政策、土地政策这些与房子有直接关系的因素当然都会影响房价，但这些传统的考量因素，或者简言之供需的重要性占比，是不是在影响房价的变量中的重要性越来越少，一些典型的影响金融工具的变量（比如预期）的重要性越来越大呢？这个命题，很难在一篇回答中详细计算，只是简单说明并且引用文献结论。
墨尔本的房价，我们都知道房价快速上涨始于 1960 年，在 91、92 年有一拨回落，10 年加速上涨，在 12 年有一拨小幅回落，在 14 年再次快速上涨。在这些年间，房价的上涨速度明显超过了 GDP、人均收入、人口数量、CPI 等一系列宏观指标，这也在一个方面说明基本需求对房价的解释力逐年下降。08 年金融危机带来的预期让房价和成交量一度下跌（4.49%），在这段时间基本需求都未有明显改变。
房子更像原油那样，是一种已经被注入了太多投机、政治和预期的金融工具或金融产品。而房子作为一种十分重要的生活必需品，房价的波动又反过来影响宏观经济、货币政策、产业政策、资产价格、甚至社会稳定，房价已经不仅仅是一种商品或者资产的价格，也是一个经济指标、宏观变量，甚至是一个金融变量，发挥着十分重要的作用。
未来的房价会如何，如果依照人口、收入、房租这些传统需求指标去分析，怕是大概率得不出正确的结论，因为用这些指标分析的人在 05 年就预言房价要崩溃了。是不是更多的从金融资产价格分析的角度去考虑会更好一些呢，多看看货币投放、利率，多结合理性预期和适应性预期分析会更好一点呢？
