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来源：第一财富网

投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式。美国房地产以公司持有的方式：公司（C-Corp）是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用LLC(LimitedLiability Company)的方式持有。LLC本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体（FlowThroughEntity），最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。在商业地产持有阶段，投资者一般来说，都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫MACRS(ModifiedAcceleratedCost Recovery System)。这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。为了更大程度地进行折旧来减低税金，投资者可以采取区分折旧方式（SegregatedDepreciation），也就是一个地产项目，不用按照整体折旧，而是将其的组成分开。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路，停车位，篱笆等等。这些内容的折旧年限是比较短的。故此，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，故此在当年的折旧数额提高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。这种方式美国国税局是允许的，也是一个很好的降低税款的美国税税务筹划和实际操作方式。

商业地产如何省税

A、初级省税

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级省税。对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1). 房子的地税(房产税)，保险费

2). 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3). 房子的维修费

4). 房东到美国来往的机票，餐旅费

5). 房地产公司的管理费

6). 房地产经纪的中介费

7). 寻找租客的广告费

8). 未成年子女的抚养费

B、中级省税

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级省税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1). 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2). 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。（就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）

3). 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4). 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5). 您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

6). 您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

C、高级省税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级省税法则同时有效：

 就是先买第一套，在抵押贷款继续买。

 为了能解释的最通俗易懂，我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释明了，我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：

 A. 您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

 B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

 你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

 同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

 虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

 4栋 投资25万 *4 年租金 8万*4本息6万*4 年净收入是2万*4=8万

 同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金

要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍！

就是先买第一套，在抵押贷款继续买。

D、终极省税

就是上面说的1031法则，卖掉，在贷款买更大的。资产翻倍。

美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。

1) 新购房产必须是商业或投资用途

2) 在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产

3) 在出售后的180天内购买重置房产

4) 也可先够重置房产，再卖掉原有房产

5) 重置房产必须等于或高于原有房产的价格

如果您购买100万美元的商业地产，在卖掉后得到200万，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！您的净资产增加了100万，但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极省税法典——1031交易法则。