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吴秀波在采访中说：“我最终决定出演《北京遇上西雅图之不二情书》小说里那位英文名叫Daniel的洛杉矶房产经纪人就是因为被他的故事深深打动了。”

让我们一起走进电影北京遇上西雅图2 ，认识这位洛杉矶房产经纪人。

大学毕业以后，Daniel考了房地产经纪人牌照，他喜欢和房子打交道，每一处房子就是一个家，尽管他内心不愿正视，但是潜意识里，Daniel对家的那份渴望从来没有消失过。

而命运也没亏待他。

这几年，美元不断升值，房地产市场逐年火爆，到美国买房子的人数不断攀升，尤其以南美和中国的土豪最多。谁都知道美元保值。

洛杉矶离中国相对近些，风光迤逦，气候宜人，集繁华与宁静于一身，是美国西海岸最璀璨夺目的海滨城市。许多中国大土豪纷纷把目光投向这里。这块市场，Daniel早研究透了。

美国房产经纪人跟国内的中介操作完全不同，他们对一所房子的经营可不是随便打几个电话一买一卖，而是要对房子进行全方位的包装、装修、翻新、布置，以最好的面貌把房子卖出去。所以美国的房子基本都是签独家代理，而不是像国内，一所房子恨不得十几个中介在参与，最后大家哄抢一翻，恶意竞价。

美国的房地产经纪比较规矩，各州都有自己的房地产经纪执照。这个考试相对来说并不难，只要你掌握了当地相关的法律条款，基本都能顺利考过。而且经纪人6%的佣金也是相当可观的。要知道国内2.7%的中介费都已觉得高得惊人，更何况是6%。

在美国干房屋经纪这行，只要你够勤奋，只要你够聪明，赚钱是分分钟的事。

Daniel驾着跑车在路上狂奔，不经意间，路边的广告牌映入眼帘，他的巨幅照片如明星般夺目，广告语也气冲山河：“买房找大牛，牛气冲天。”

多金，年轻，帅——该有的似乎都有了，但是不知为什么，Daniel心里却总有一种说不清道不明挥不去斩不断的空荡感觉，哪怕是在他最口若悬河最生龙活虎的瞬间。

“网上说，中国的90后不买房，不做房奴，要轻装上阵，追求人生。难道追求人生和买房就矛盾吗？这话一听就透着二，直接说没钱得了。我大牛今天就告诉大家一个不二的选择——买断美国！”

Daniel侃侃而谈，激情澎湃。

“您老有钱，一亿的庄园有马场停机坪森林人工湖；您老没钱，15万的小公寓有全套精装修社区游泳池免费烧烤炉。话说萝卜白菜总有一款为你所爱。十年中美签证来去方便，平时您国内上班挣钱，房子在这儿出租挣钱，15万小公寓一个月1500美金租金，您一年来一趟，度假顺带收钱，既做着房东又追求着人生，何乐而不为呢……”

他的口才就是在推销房子中锻炼出来的，他的自信也是在推销房子中建立起来的。他热爱这个职业，他也干得有声有色。

今天Daniel的客户是一对华人母子。

母亲王太太雍容华贵，有些知识分子气质，面容稍显严肃古板，眼神时刻审视着各处，好像处处充满着不信任。儿子看上去大约十三四岁，低头玩着手机，一副事不关己高高挂起的样子。

Daniel从不挑客户，有时越是难侍候的客户，反而成交率越高。越是一脸随和的，最后都客气地跟你不了了之了。

他耐心地对王太太讲解：“圣玛力诺俗称小贝弗里山，53%的亚裔人口，家庭年收入中位数15万美元。房子多建于20世纪20-50年代，地大、房子设计感强是这里两个最大特点……”

还未说完，王太太打断Daniel道：“你说的这些我不关心，我只想知道学区怎么样？”

Daniel停顿一下继续说：“学区房历来保值升值，这点中美一样。圣马力诺有两所小学， 一所初中，一所高中。 高中API排名多年加州第一。附近还有著名的牛校加州理工。小弟弟如果这个时候来美国最最合适，可以先念一年8年级适应一下语言。美国孩子笨，明年咱们上了高中一下子就是学霸。”

Daniel开车把他们带到一处挂着“open house”牌子的房子前。绅士般地拉开车门，领着这对母子走进房子，边走边介绍说：“这房子真的是刚刚出来，所以没在今天给您准备的看房名单上。我也是第一次来。”

王太太也转了一圈，看那表情似乎是比较满意。她对儿子说：“浩浩，这房子看着还不错，你觉得呢？”

浩浩还是低头玩着手机，应付了一句：“随便。”

王太太径直走上二楼。浩浩只顾自己窝在沙发上玩手机，头始终没抬过。

三人从房子里走出来，Daniel边走边补充说：“洛杉矶好房子多的是，不怕您挑不出来，附近的Acadia，远点的钻石吧，或者橙县的Irvine都是非常好的学区。我这两天再整理几套合适的房子带你们看看。我大牛的服务宗旨就是让你们买到最满意、最舒服的房子。”

王太太感激地说：“那真是太好了！谢谢你了，大牛。”

每天还是看房卖房，但Daniel心里却没了原来那份热情，浑浑噩噩中他接到了王太太的电话。

原来学校说浩浩有严重的情绪问题，心理医生要求他和爸爸一起参加野外露营，以解决情绪问题。开出的药方看着合情合理，其实莫名其妙。Daniel想都没想便答应下来。客户就是上帝，他没有理由拒绝。况且是为了帮一个孩子，他更没有理由拒绝。

Daniel再见到王太太时，他吓了一跳。

以往的雍容华贵、风度韵致，职业干练、气定神闲都没有了，衣着随意，不修边幅，气色晦暗，满脸的焦虑。她为难地跟Daniel说：“真不好意思，他爸爸——”

Daniel看过太多这样的妈妈，新移民，为了孩子抛家撇业过来陪读，人生在中年突然转了弯，所有职业身份化为虚有，剩下的只是家庭主妇这一个定语。

站在一旁的浩浩依然事不关己地低头玩着手机，甚至看到Daniel连招呼都没打。

到了野营地已近傍晚。Daniel偷偷瞄了一眼浩浩，又觉得这孩子也不容易，大半夜的跟一个陌生叔叔睡一起，搁他自己也不愿意。

停顿一下，他说：“对不起啊，帐篷没装上，害你睡外边。我跟你这么大时一个人来美国，这种垃圾活动我从不参加。”

浩浩没说话，面无表情。

Daniel碰一鼻子灰绝对自讨没趣，沉默半晌，突然他想到了一个可能，试探地：“那——你，是不想来美国？所以在这儿故意不好好念书，跟你妈较劲？”这淡淡的一句话，似乎突然刺痛了浩浩，那孩子起身离开了睡袋。

这次野营结束后几天。车子在街道飞驰而过，划破寂寞的午后。

蓝天白云快速地从头顶掠过，阳光破窗而入，打在脸上暖暖的。

Daniel又在向王太太介绍房子：“如果要转学，尔湾无疑是最优的选择。二十一所小学、五所初中、四所高中都获过加州杰出学校奖，其中十五所还获过全美蓝丝带奖。多年被评为最宜居的城市。房子新，格局也好。”

今天的王太太又恢复了往日神采，脸上的妆容一丝不苟：“我信你，Daniel，你就帮我把原来的房子卖了吧，在这边再买一套。哪怕价格贵点也没关系，给浩浩选个好学校是关键。”

Daniel打包票道：“没问题。”

他绝对支持浩浩转学。之前的那所学校确实不能呆了，连校长都对浩浩有了些看法，那还是转学为宜。Daniel的人生格言向来是：惹不起，躲得起。

可话刚落，Daniel便从后视镜里看到了浩浩极不情愿的表情。

再一次对视，他终于找到了今天一直觉得别扭的原因。

他想起前几天跟浩浩野营的那个晚上。

十四岁那年，他就像浩浩一样，一个人郁闷地坐在河边，一猛子跳下去的心都有。现在多少年过去了，看着浩浩，就像看着年少的自己。

孩子也是人，也有自己的选择权啊。他这是替二十年前的自己喊出心声。

他一个刹车，把车麻利地停到了路边。

王太太一愣，刚想问他什么情况，Daniel主动说：“对不起，王太太，我仔细想了想，您这单生意我不想做了！我要是你，就带浩浩回国，以他的成绩只要他想，随时都能再考来美国。我觉得他现在不想要一栋房子，他想要一个家。”

王太太意外地看着Daniel，有点不知所措。她没想到Daniel能说出这番话。尤其是最后一句，令她心里一颤。

Daniel认真地看着王太太，用了一种从未有过的语气：“后天就是除夕，买张机票回去正好能赶上吃饺子。”

Daniel透过后视镜，发现浩浩冲他笑了。头一次见这孩子笑得这么开心。

这就是二十年前的自己——那个十四岁的他，举目无亲，不想留在美国，只想有个家。

从电影中我们可以看到Daniel作为一位优秀的美国本土房产经纪人具备了极其优秀的职业操守，这样的故事在美国房地产行业中经常会发生。

在美国买房的过程中，如果有一位优秀的房产经纪人作引导和把关不仅可以省去很多麻烦事，同时还可以得到后续的保障。所以，选择一位好的经纪人是很关键的。那么，究竟具备什么知识和操守的房产经纪人才算得上优秀呢？

1、房地产专业知识

所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。

代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。

具体地说：一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

2、市场营销知识

房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。

房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

3、法律知识

房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。作为经纪人不但要掌握美国房地产方面的法律法规，而且还要与美国房地产相关的规章制度。懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。熟悉出售条件、交易程序、产权过户的知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

4、金融知识

房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。

不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

5、谈判技巧

谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。

在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。