购买第二套房产可享受的五项纳税优惠，你知道吗？

2016年05月04日 美国安居置业一点通

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人们决定购买第二套房产往往出于多种理由，例如想换一个新的生活环境，想买一处度假屋休闲放松，抑或是用作投资理财。但其中常常被忽略的是——拥有第二套房产还会带来额外的纳税优惠。
贷款利息
一些常见的房产避税技巧同样适用于购买第二套房屋。除此之外，如果用于购买或修缮两套房产的总贷款额度超过一百万美元，一些情况下可做到将利息全部免除。
修缮房屋
如果你购买的是需要修缮或改造的二手房，则可以申请房屋资产净值信用贷款(Home Equity Line of Credit)的利息减免。

但需要注意两点：一是如果所购房产单件高于50,000美元或两件高于100,000美元，那么可申请的减免额度会有一定限制。二是如果你抵押贷款的金额超过房产市值，那么贷款利息的减免额同样会有限制。

举例来说，如果你抵押贷款的金额是220,000美元，并申请了65,000美元的房屋贷款，而所购房产的市值为275,000美元。那么房产市值比抵押贷款金额高出55,000美元，只有这部分55,000美元的贷款利息可以减免，而不是贷款总金额65,000美元。

房产税
基于第二套房产的评估价值，你也可以获得房产税的减免。与上述贷款利息不同的是，房产税的减免没有金额与数量的限制。

但经济实力可负担起两套房产的家庭往往收入水平较高，对于这部分纳税人，可选择的税收减免范围较窄。
出租房屋
很多人会选择将闲置的第二套房产出租，如果租期短于14天，这部分租金收入是免税的——并且对于租金上限也没有限制！但若将房屋挂到Airbnb这样的网站上出租超过14天，那么你就要准备好缴纳所得税了。

另一方面，假设一年中你的房屋出租30天，自己使用90天，那么“出租时间比”为30/(30+90)=25%. 这个数字意味着你租房相关花销的25%可以获得减免（包括水电费、物业费等）。除此之外，如果房屋在此过程中贬值，那么贬值总额的25%也可获得减免。
出售房屋
当你决定要售出两套房产其中之一时，需要谨慎地做出抉择。因为根据规定，如果出售自己的常住房屋，所得收入中有250,000美元可以获得免税。

对“常住房屋”的定义是：出售前五年内使用时间最长的房产。但在实际判别时也受其他因素影响，诸如工作地点、选民登记地址和银行账户所在地。一般来说，如果想要享受常住房屋出售所得的税收减免，一定要在出售前五年内住满两年时间。

因此，如果将来有出售房产的计划，不妨多花些心思提前做好税务规划。



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