“鬼屋”翻新变豪宅，4 个要点教你投资回报率翻番,逸居新西兰微信公众号文章

在奥克兰房价大幅上涨的背景下，对于那些想要进入房地产市场的投资者来说，准入的门槛变得越来越高，财务上的压力也越来越大。如何才能以最少的投入获得最高的回报？其实除了购买新房，翻新现有的住房也可以大幅增加住宅的价值。比如在2014年一套位于Grey Lynn被调侃为“鬼屋”的破房子，在买家用107.5万（新西兰元）购进之后对其进行了翻新，最近这套房子的价值竟然翻了一倍。

房子不在新旧，它固有的价值就在那里，关键在于您如何发掘。即便淑女良人，但若素面朝天，蓬头垢面，也必然无法让人心生好感。而适宜的梳妆打扮，略施粉黛，则会变得光彩照人，艳压群芳。同样的道理也适用于房屋，这个淡妆浓抹就是恰当合适的改造装修。

为了弄清翻新房屋的奥秘，逸居特地跟踪探访了一处位于北岸Birkdale的老房子。这座最初只值60多万（新西兰元）的老房子，在投资者几个月的翻新努力下，房屋价值增长20%。

Birkdale是一个非常适合投资的地区，我们之前就为您分析过。在Birkdale，您花70-80万就可以买到占地800-900平米的全幅地独栋别墅。这在今天的奥克兰非常难得。

更多关于Birkdale的地区介绍，请戳链接：

投资北岸可以不用又偏又远，紧邻市中心的Birkdale是你下一个买房选择吗？

言归正传，逸居先带大家一同来领（ren）略（shou）一下翻新前的房子：

外墙斑驳，年久失修，只此一幅照片相信大家对屋内的状况也能猜到一二。

Duang~~，大家都猜对了么，真实情况比之前猜想有过之而无不及吧

不合理的格局设计，加之墙体、家具早已失去光泽，使得拥有两扇窗户的厨房，即便在阳光明媚的白天，也显得昏暗无光。

此处无声胜有声。各种经典的失败搭配都浓缩在了这一张照片里。尤其是木质栅栏，堪称神来之笔，精炼准确的表达出房主内心世界的挣扎与彷徨。

整理一下已经凌乱的情绪，我们再来欣赏一下改造后的房子：

改造后的房子在端正，宽敞，采光，格局等各个方面都做出了最好的诠释。

宜静宜动，享受一个人的世界，享受一家人的欢乐。

结构紧凑，功能齐全，时尚前卫，简约不简单！

厨房卫浴也一并整改，全面更新换代。

生活中我们常见邻家小妹成长为亭亭玉立的大姑娘，这个案例俨然是把东施变成了美女。房主为什么可以获得巨大成功？可以在几个月时间，得到超过10万新西兰元的丰厚回报？这主要得益于以下几个方面：

入手准确：

选择具有升值潜力的房子，挖掘埋在沙子里的金子。看似简单，但其实并不容易。这不但需要对市场未来走势有一定判断，更要对目标房源的相关信息都有所了解，比如，房产性质，社区居民，周边配套设施等等。

装修得当：

符合现代人的需求和审美。不用奢华，但突出家庭气氛。整体色调也以暖色系为主，带给人们真实，放松的愉悦感受。

格局改造合理：

大刀阔斧，巧夺天工。以Birkdale的这套房子为例，房屋在改造后，无论在格局，还是在光线等各个方面，都非常成功。特别是功能使用，各区域清晰明快，相互融合，有机地组成一个新整体。

控制预算：

钱要花在刀刃上，不要投入超过房价15%的费用去翻新房屋。

奥克兰房屋平均翻新预算（仅供参考）

厨房平均是8平方米，预算在NZD 12,000和NZD 16,000之间。

卫生间平均是6平方米，预算在NZD 9,000和NZD 12,000之间。

对于一套面积150平米的房子，重新铺地板大约需要11250新西兰元，即75新西兰元/平方米。

如果要隔离出一间12平方米的新卧室，大概要花费22,000新西兰元。

翻修庭院地面的花费大概在NZD 166/平方米和NZD 888/平方米之间。

在奥克兰的热门地区，如果翻新得当，回报率将非常可观。

以一套房子价值60万（新西兰元）的房子为例，如果是100平米，那么翻新的总花费不会超过8万（新西兰元）。假设房东当初支付了30%的首付款，加上翻新的成本之后的总投入成本是NZD 60万 X 30% + NZD 8万 = NZD 26万，假设房屋在翻新后的价值达到NZD 86万，在扣除了中介费和利息等成本之后，房屋的增值超过了NZD 10万！

投资回报率=实际回报/实际投入 X100% = NZD 10万/ NZD 26万 X 100% = 38.4%.房东通过自己的努力和用心，获得了高达38.4%的回报。

原来除了居家享受之外，翻修住宅还有投资理财的作用。

在眼下的奥克兰，除了让房屋实现快速增值，翻新还可以让打算出租房屋的房主招到更优质的房客，获得更高的租金回报。在房贷日益严苛的今天，这无疑可以降低房主的财务压力。

看到这里，您是不是也想购买旧房然后再翻新呢？

想法虽好，但房屋翻新这种事还真不是什么人都能自己尝试的。

来自加拿大的David King在奥克兰翻新房屋时由于规划失误，最终不仅没有让房屋实现增值，反而花光了自己的积蓄，可谓是赔了夫人又折兵。David King的思路比较混乱，最开始他决定修整庭院，好让住房更加美观，于是他把预算全部用来铺设木制的Deck。但后来随着天气转凉，David King意识到自己房子最该修整的部分不是庭院，而是应该在墙壁里加装保温棉，不过此时庭院的花费已经掏空了他的积蓄。

除了合理的翻新计划，在翻新之前，您最好还要了解一下这个地区的最新房价行情，要装修好区的差房子而不是差区的好房子。

由此可见，对于大多数投资者，特别是那些没有相关经验的新手来说，自己DIY翻新是非常困难的。因为您不知道如何操作，非常容易走弯路。买方代理的顾问可以为想要翻新房屋的业主提供咨询服务，帮您挑选靠谱房屋，完善翻新计划。他们将用最专业的服务满足您的不同需求，确保您的房产可以成功升值。