虽然地产专家、权威们对澳洲房产一直喊跌不喊涨，但丝毫没有影响房价上涨的趋势。很多人认为这只是贷款利率低而造成的短暂趋势，然而支撑房价上涨的真的只有利率么？
按揭利率从未如此之低
八月澳储再次降息，是2011年十一月以来的第12次。自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，被视为驱动房价上涨的因素之一。
三极凸起
不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是，全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长，悉尼与墨尔本则鹤立鸡群，过去两年间资本利得率显著升高。
行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三，同期上涨18%。垫底的城市是珀斯与达尔文，同期涨8.2%与9.7%，不过，尽管处于上行周期，两地房价自2014年起其实在下跌。
人口预测一再拔高
除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。
以悉尼为例。上周一，新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于二十五年将增213万人。
这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。
买家的焦灼
售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。每逢春季，两市房产挂售数量会开始上行，但整体远低于长期平均水平。
墨尔本地区的房屋挂售数量远低于去年同期水平，为了确保能买到心仪的房产，越来越多的买家都走上了先买房后卖房的险径。同时，出席拍卖会的不少是为子女买房的父母，一方面高昂的房价让孩子们无力支付首付，而“钱便宜了”却确保了孩子们充足的还款能力。
房产市场提示
NAB报告就房产市场给出以下提示： 整体而言澳洲房市保持强劲，并呈现多样性，各地区及房型之间差异巨大。全国房产交易数量有下行趋势（年减15%），或许暗示需求有所减弱，主要体现在珀斯与达尔文市场。
热门城市现房供应短少。悉尼、墨尔本售房广告数偏低，上月悉尼新入市房产数量同比低21%。这暗示买家焦虑状况将持续，可能对价格形成支撑。传统上，春季供应将增加，但行情能否缓解有待观察，要看买家需求是否同步抬升。
需求面临天然屏障。从较长期看，可负担性门槛可能会继续架高，成为抑制需求的天然屏障。目前澳洲薪资增速处于历史最低，而在悉尼，房价收入比处于8.4的纪录新高，这将拖累需求。
