壹本公益讲座（二）回顾 - 南澳买房的那些事儿，带您了解如何进行房屋买卖！,澳洲壹本杂志微信公众号文章

大家好，非常高兴今天能在这里跟大家分享一些在南澳买房的那些事儿！

我先在这里做一个简单的自我介绍。我叫李超（Justin），在南澳从事房地产中介行业已有8个年头了。最早在08年入职与LJHooker St Peters, 在公司作为唯一的华人中介在职6年有余，在14年加入咱们南澳最大的华人地产中介公司-大公地产，并从事销售经理一职。

随着利率的进一步降息，澳币的贬值，更多的华人包括新移民，学生，海外人士，老移民等都考虑在阿德莱德购买属于自己的物业。今天我想在这给大家简单的介绍一下在南澳买房（今天主要说民用住房Residential）的一些常识。

在南澳，房产的买卖主要有三种形式，privatetreaty (议价购买),Auction (拍卖)和Tender (Expression of Interets) (投标). 所以咱们今天就主要讲讲这三种不同的买房形式。

第一，PrivateTreaty (议价购买),这种形式是最为普遍的一种买卖形式。90%以上的物业都会以这种形式交易。这种买卖的流程是：

首先中介会先公布出卖方的要价，这个要价可以是一个价格，比如说$500,000, 或者是一个价格区间，比如$500,000 - $550,000。

其次，买家来通过周末的展房或者跟中介约时间的方式来看房。当房子满意的时候可以给中介出价。很多买家问过我，我的出价是否必须要出在中介的要价的范围内，或比他高？当然不是了。如果你觉得中介要价偏高的话，你可以给他报一个低于他要价的价格。至于低多少，这个就要分析这个房子在市场上的历史记录了。具体分析，我会在以后的讲座里详细讲解。或者讲座完了你可以私信我。

当报价完后，你可能会从中介那听到这么几个回馈：一是，报价被接受。二是报价被拒绝。三是，房东拒绝并给你反报一个可以接受的价格。

如果报价被接受，当然皆大欢喜，去签合同等后续手续。往往第二种情况很少发生，除非你的报价跟房东要价差距过大，并明显低于市场价。第三种情况，是中介给你反报价，你可以选择接受，签合同，或再给中介一个折中的反报价。这个过程可以来回很多次。我遇到的最多的买卖双方前后相互报价，反报价了5-6次。这个就要看买家对市场的把握，和中介的水平了。

如果你在买房的过程中遇到这种情况，自己拿不定主意，可以跟我们大公地产联系，我们会根据房子和市场的情况给你一些比较实用的建议与攻略。

当offer被接收后，签合同时有点需要注意的。一是，记得放贷款条款进去（Subjectto Finance）这个可以保护买家，一旦你的贷款出现问题，订金可以100%拿回。二是房屋检查，这项条款可以放在合同中，可以不放在合同中。如果选择不放在合同中，记得要在冷静期结束前安排人去做。一旦房屋出现重大问题，可以选择cooloff 跳出合同。三是订金是在冷静期结束后才需要交给中介，并存放在中介的信托账户中。如果一些中介在冷静期结束前就向买家收取订金，这事违法的。而且当合同中的附加条款没有达成时，比如贷款啊没有下来，或者房屋检查出现重大问题，订金是可以全额收回的。四是冷静期的计算，南澳法律规定，在买家签完Form1- 一号表格后的两个工作日内可以无条件退出合同，但这个不适用于拍卖。这里要注意三点，一是需要签好Form1之后才开始算，如果只签了合同，而Form1还没有签，冷静期就还没有开始。二是开始时间是签Form1之后的一天才开始算是第一天。比如如果周2签，那么冷静期就是从周三开始- 周三，周四两天。三是工作日，如果碰到冷静期遇到周末，周末两天是不算在内的。比如，周四签的Form1，那么之后的两个工作日是周五和下周一，冷静期无形中就是4天，周五周六周日周一，因为周末不算在内。如果在冷静期之间由于种种原因，需要退出合同，具体方式建议去见你的过户师，他们会帮你解决，或者来找我们，我们也可以帮忙。当然，区别就是过户师可能要收费，我们可以义务帮忙。

接下来我们讲讲拍卖 - Auction

拍卖这种形式在东海岸，悉尼，猫本那边非常流行，悉尼80%的房子都会选择拍卖。而南澳相对没有那么流行，目前来看，大约每周会有50？套左右来拍卖。拍卖的成交率目前南澳实在50%-60%间。而且大家会发现，大多数的拍卖会在东区，东南区这些相对贵一些的区域里。原因很简单，这些区相对感兴趣的人会多一些，拍卖价格也许会好一些。

拍卖其实有一些误区，很多人告诉我，不喜欢拍卖，因为拍卖会把房间推得很高。其实我并不是十分赞成这种观点。当然，如果竞拍的人比较多，会有很大的可能价格会被拉高，但如果竞拍人数不多，或者只有你一个人注册的情况下，其实也是很好一种情况可以很卖家议价。并且，拍卖对买家有一点最大，最大，最大的优势（重要问题说三遍），那就是购买过程中的透明度。当不是拍卖的情况下，作为买家你并不知道中介告诉你的一些信息的真实性，比如说，当你报价后，中介告诉你除了你，还有另外3家报价，而且价格都十分接近，问你是否要加价。这是作为买家你很难判断这个信息是真实的还是中介在忽悠你。这种情况就非常尴尬。加价怕是中介忽悠，自己花了冤枉钱，但是不加价又怕拿不到房子。但拍卖就不会牵扯这种问题，因为拍卖过程完全透明，你知道如果有人比你多了1000块，你也知道如果我比别人高个1000块，也许这个房子就是我的了。所以我本人还是比较喜欢拍卖这种形式的。

下来我来简单说一下拍卖的基本流程。

拍卖总体来说分为三个阶段。拍卖前，拍卖当天，拍卖后。拍卖前房子会开放3周，拍卖在第四周中或周末举行。如果考虑要在拍卖前给报价，需要先向中介确认，房东是否会考虑在拍卖前出售，如果会，买家只会有一次出价的机会，所以，买家需要给卖家一个自己的最好报价。我在这里给大家关于最好报价的建议是，你要问自己，如果给了这个价格，没有买到，我会不会很后悔，如果没有就可以了。另外，关于拍卖有几点大家要注意。第一，如果在拍卖前，或者拍卖当天买的话，合同是不能附加任何条款的，比如说房屋检查，贷款等。

所以，如果要做房屋检查，是需要在拍卖前去完成的，尽管有可能你在拍卖当天有可能拍不到这个房子。第二，贷款一定要在拍卖前确认，否则，如果拍卖之后再出现贷款问题而无法履行合同的情况，那么你就会有丢失订金的风险。第三，大部分的中介会告诉你，拍卖的标准条款是30天交接，10%的订金。但是，其实你是可以去跟中介讨价还价的，比如说，你想要45天交接，和5%的订金，这时候你可以在拍卖前跟中介商议，如果卖家同意，也是可以执行的。

大家可能一个最大的问题就是拍卖的话，我应该怎么判断价格。首先拍卖一般来说分为有指导价，和没有指导价的情况。有指导价，当然会简单一些。有一点大家要清楚，如果有指导价的话，法律上规定，卖家到时候在拍卖当天的出售底价，不能高于指导价的10%。例如，指导价是50万，那么我们就知道，在拍卖当天，如果最高叫价是55万，那么房东是不能够以价格不够高的理由不卖的。所以说，当有拍卖指导价的时候，你就知道，在拍卖当天你的报价只要高于他的10%，而且没有其他人比你叫的更高，你就可以买到这个房子。当然，如果当超过的10%，还有其他人在继续叫价，那么就是你自己要判断了，价格是否合理，还有自己的承受能力了。切记，一定要理性，不能一时激动，结果叫的过高，买的时候会很爽，但冷静下来可能就会郁闷了。

下来来说，没有指导价的情况。这种情况大家也会经常看到，而且大多数情况，你给中介打电话咨询价格，中介也是不会很明确的告诉你一个价格。遇到这种情况也不要慌张。告诉大家一个最简单，最偷懒的解决方式，那就是- - - 联系咨询我们大公地产的任何一名销售人员，我们都会非常乐意为你免费提供一些建议，并帮你分析当地房产市场情况，给你一个比较靠谱的建议。当然，如果你想自己搞定，当然也可以，那么你需要有这么几个工具。首先，问中介要一份当地的一份过去售房价格清单，基本所有的中介在卖没有指导价的拍卖房时，都会给买家提供这么一个资料，来帮你判断房子的价格。如果中介没有，可以联系我们大公，我们可以免费帮你查询。其次，就是自己的对当地房产的经验了。这个需要大量看房，如果你持续1-2个月，每周末去看这个区和周边区域的展房，那么在你的心里，会不自觉的建立起一杆秤。最后在你看到你想买的拍卖的房产时，你会通过自己的经验，对房子的价格有一个大概的判断。有时候，我们是需要相信我们自己的直觉的。当然在对比房子的情况时，主要需要比较这么几点，一是土地大小，当然如果只是有平米的差别，比如说350平，340平，360平，在价格方面的差别并不会特别的大。二是要看房子的居住面积，同样，如果差别在10平左右，价格差别也不会特别的大。第三，当房子土地面积，房子面积都差不多的时候，就要看一些细节了。最主要的比如有是单车库还是双车库，是3房还是4房，是一个卫生间还是两个卫生间。还有一些小细节，最主要就是看厨房和卫生间。台面是否是石头的，所用的设备是什么品牌的，等等。还有是否有中央空调，窗帘等。别看这些都是小问题，但如果要花钱自己去弄得话，也是一比不小的开销。总之，我建议是，遇到价格拿不准，最好可以咨询一些专业的人士，比如我们大公地产，这样可以尽量避免吃一些不必要的亏。当然房子还是要具体问题具体分析，天下很少有一模一样的两个房子。如果你还有任何具体的问题，可以私信我，我也很乐意帮忙。

第三种买房的形式是叫Expression of Interests, 递交兴趣，这个是介于议价购买和拍卖之间的一种方式。大家能遇到的时候也不会很多。由于时间的关系，我在这就不会很详细的说明了。大概来说，这种形式的购买，中介也会设定一个报价的截止日期，一般来说也是3-4周。最后中介会跟最高的报价者成交或者议价。报价接收后签署合同，合同会有冷静期，以及附加条款。如果你遇到这种情况，可以联系我们，我们会给你讲解具体的步骤信息。