壹本公益讲座(二)回顾 - 南澳买房的那些事儿,带您了解如何进行房屋买卖!

2016年09月18日 澳洲壹本杂志




大家好,非常高兴今天能在这里跟大家分享一些在南澳买房的那些事儿!


我先在这里做一个简单的自我介绍。我叫李超(Justin),在南澳从事房地产中介行业已有8个年头了。最早在08年入职与LJHooker St Peters, 在公司作为唯一的华人中介在职6年有余,在14年加入咱们南澳最大的华人地产中介公司-大公地产,并从事销售经理一职。




随着利率的进一步降息,澳币的贬值,更多的华人包括新移民,学生,海外人士,老移民等都考虑在阿德莱德购买属于自己的物业。今天我想在这给大家简单的介绍一下在南澳买房(今天主要说民用住房Residential)的一些常识。

在南澳,房产的买卖主要有三种形式,privatetreaty (议价购买),Auction (拍卖)和Tender (Expression of Interets) (投标). 所以咱们今天就主要讲讲这三种不同的买房形式。


第一,PrivateTreaty (议价购买),这种形式是最为普遍的一种买卖形式。90%以上的物业都会以这种形式交易。这种买卖的流程是:


首先中介会先公布出卖方的要价,这个要价可以是一个价格,比如说$500,000, 或者是一个价格区间,比如$500,000 - $550,000。

其次,买家来通过周末的展房或者跟中介约时间的方式来看房。当房子满意的时候可以给中介出价。很多买家问过我,我的出价是否必须要出在中介的要价的范围内,或比他高?当然不是了。如果你觉得中介要价偏高的话,你可以给他报一个低于他要价的价格。至于低多少,这个就要分析这个房子在市场上的历史记录了。具体分析,我会在以后的讲座里详细讲解。或者讲座完了你可以私信我。


当报价完后,你可能会从中介那听到这么几个回馈:一是,报价被接受。二是报价被拒绝。三是,房东拒绝并给你反报一个可以接受的价格。

如果报价被接受,当然皆大欢喜,去签合同等后续手续。往往第二种情况很少发生,除非你的报价跟房东要价差距过大,并明显低于市场价。第三种情况,是中介给你反报价,你可以选择接受,签合同,或再给中介一个折中的反报价。这个过程可以来回很多次。我遇到的最多的买卖双方前后相互报价,反报价了5-6次。这个就要看买家对市场的把握,和中介的水平了。



如果你在买房的过程中遇到这种情况,自己拿不定主意,可以跟我们大公地产联系,我们会根据房子和市场的情况给你一些比较实用的建议与攻略。

当offer被接收后,签合同时有点需要注意的。一是,记得放贷款条款进去(Subjectto Finance)这个可以保护买家,一旦你的贷款出现问题,订金可以100%拿回。二是房屋检查,这项条款可以放在合同中,可以不放在合同中。如果选择不放在合同中,记得要在冷静期结束前安排人去做。一旦房屋出现重大问题,可以选择cooloff 跳出合同。三是订金是在冷静期结束后才需要交给中介,并存放在中介的信托账户中。如果一些中介在冷静期结束前就向买家收取订金,这事违法的。而且当合同中的附加条款没有达成时,比如贷款啊没有下来,或者房屋检查出现重大问题,订金是可以全额收回的。四是冷静期的计算,南澳法律规定,在买家签完Form1- 一号表格后的两个工作日内可以无条件退出合同,但这个不适用于拍卖。这里要注意三点,一是需要签好Form1之后才开始算,如果只签了合同,而Form1还没有签,冷静期就还没有开始。二是开始时间是签Form1之后的一天才开始算是第一天。比如如果周2签,那么冷静期就是从周三开始- 周三,周四两天。三是工作日,如果碰到冷静期遇到周末,周末两天是不算在内的。比如,周四签的Form1,那么之后的两个工作日是周五和下周一,冷静期无形中就是4天,周五周六周日周一,因为周末不算在内。如果在冷静期之间由于种种原因,需要退出合同,具体方式建议去见你的过户师,他们会帮你解决,或者来找我们,我们也可以帮忙。当然,区别就是过户师可能要收费,我们可以义务帮忙。




接下来我们讲讲拍卖 - Auction


拍卖这种形式在东海岸,悉尼,猫本那边非常流行,悉尼80%的房子都会选择拍卖。而南澳相对没有那么流行,目前来看,大约每周会有50?套左右来拍卖。拍卖的成交率目前南澳实在50%-60%间。而且大家会发现,大多数的拍卖会在东区,东南区这些相对贵一些的区域里。原因很简单,这些区相对感兴趣的人会多一些,拍卖价格也许会好一些。


拍卖其实有一些误区,很多人告诉我,不喜欢拍卖,因为拍卖会把房间推得很高。其实我并不是十分赞成这种观点。当然,如果竞拍的人比较多,会有很大的可能价格会被拉高,但如果竞拍人数不多,或者只有你一个人注册的情况下,其实也是很好一种情况可以很卖家议价。并且,拍卖对买家有一点最大,最大,最大的优势(重要问题说三遍),那就是购买过程中的透明度。当不是拍卖的情况下,作为买家你并不知道中介告诉你的一些信息的真实性,比如说,当你报价后,中介告诉你除了你,还有另外3家报价,而且价格都十分接近,问你是否要加价。这是作为买家你很难判断这个信息是真实的还是中介在忽悠你。这种情况就非常尴尬。加价怕是中介忽悠,自己花了冤枉钱,但是不加价又怕拿不到房子。但拍卖就不会牵扯这种问题,因为拍卖过程完全透明,你知道如果有人比你多了1000块,你也知道如果我比别人高个1000块,也许这个房子就是我的了。所以我本人还是比较喜欢拍卖这种形式的。


下来我来简单说一下拍卖的基本流程。




拍卖总体来说分为三个阶段。拍卖前,拍卖当天,拍卖后。拍卖前房子会开放3周,拍卖在第四周中或周末举行。如果考虑要在拍卖前给报价,需要先向中介确认,房东是否会考虑在拍卖前出售,如果会,买家只会有一次出价的机会,所以,买家需要给卖家一个自己的最好报价。我在这里给大家关于最好报价的建议是,你要问自己,如果给了这个价格,没有买到,我会不会很后悔,如果没有就可以了。另外,关于拍卖有几点大家要注意。第一,如果在拍卖前,或者拍卖当天买的话,合同是不能附加任何条款的,比如说房屋检查,贷款等。


所以,如果要做房屋检查,是需要在拍卖前去完成的,尽管有可能你在拍卖当天有可能拍不到这个房子。第二,贷款一定要在拍卖前确认,否则,如果拍卖之后再出现贷款问题而无法履行合同的情况,那么你就会有丢失订金的风险。第三,大部分的中介会告诉你,拍卖的标准条款是30天交接,10%的订金。但是,其实你是可以去跟中介讨价还价的,比如说,你想要45天交接,和5%的订金,这时候你可以在拍卖前跟中介商议,如果卖家同意,也是可以执行的。


大家可能一个最大的问题就是拍卖的话,我应该怎么判断价格。首先拍卖一般来说分为有指导价,和没有指导价的情况。有指导价,当然会简单一些。有一点大家要清楚,如果有指导价的话,法律上规定,卖家到时候在拍卖当天的出售底价,不能高于指导价的10%。例如,指导价是50万,那么我们就知道,在拍卖当天,如果最高叫价是55万,那么房东是不能够以价格不够高的理由不卖的。所以说,当有拍卖指导价的时候,你就知道,在拍卖当天你的报价只要高于他的10%,而且没有其他人比你叫的更高,你就可以买到这个房子。当然,如果当超过的10%,还有其他人在继续叫价,那么就是你自己要判断了,价格是否合理,还有自己的承受能力了。切记,一定要理性,不能一时激动,结果叫的过高,买的时候会很爽,但冷静下来可能就会郁闷了。




下来来说,没有指导价的情况。这种情况大家也会经常看到,而且大多数情况,你给中介打电话咨询价格,中介也是不会很明确的告诉你一个价格。遇到这种情况也不要慌张。告诉大家一个最简单,最偷懒的解决方式,那就是- - - 联系咨询我们大公地产的任何一名销售人员,我们都会非常乐意为你免费提供一些建议,并帮你分析当地房产市场情况,给你一个比较靠谱的建议。当然,如果你想自己搞定,当然也可以,那么你需要有这么几个工具。首先,问中介要一份当地的一份过去售房价格清单,基本所有的中介在卖没有指导价的拍卖房时,都会给买家提供这么一个资料,来帮你判断房子的价格。如果中介没有,可以联系我们大公,我们可以免费帮你查询。其次,就是自己的对当地房产的经验了。这个需要大量看房,如果你持续1-2个月,每周末去看这个区和周边区域的展房,那么在你的心里,会不自觉的建立起一杆秤。最后在你看到你想买的拍卖的房产时,你会通过自己的经验,对房子的价格有一个大概的判断。有时候,我们是需要相信我们自己的直觉的。当然在对比房子的情况时,主要需要比较这么几点,一是土地大小,当然如果只是有平米的差别,比如说350平,340平,360平,在价格方面的差别并不会特别的大。二是要看房子的居住面积,同样,如果差别在10平左右,价格差别也不会特别的大。第三,当房子土地面积,房子面积都差不多的时候,就要看一些细节了。最主要的比如有是单车库还是双车库,是3房还是4房,是一个卫生间还是两个卫生间。还有一些小细节,最主要就是看厨房和卫生间。台面是否是石头的,所用的设备是什么品牌的,等等。还有是否有中央空调,窗帘等。别看这些都是小问题,但如果要花钱自己去弄得话,也是一比不小的开销。总之,我建议是,遇到价格拿不准,最好可以咨询一些专业的人士,比如我们大公地产,这样可以尽量避免吃一些不必要的亏。当然房子还是要具体问题具体分析,天下很少有一模一样的两个房子。如果你还有任何具体的问题,可以私信我,我也很乐意帮忙。


第三种买房的形式是叫Expression of Interests, 递交兴趣,这个是介于议价购买和拍卖之间的一种方式。大家能遇到的时候也不会很多。由于时间的关系,我在这就不会很详细的说明了。大概来说,这种形式的购买,中介也会设定一个报价的截止日期,一般来说也是3-4周。最后中介会跟最高的报价者成交或者议价。报价接收后签署合同,合同会有冷静期,以及附加条款。如果你遇到这种情况,可以联系我们,我们会给你讲解具体的步骤信息。




好的,今天的讲座就到此结束,非常感谢大家的时间。下来是问答时间,如果有任何的问题,欢迎来问。如果牵扯到一些个人买卖隐私的问题,可以私信我来单独解答。谢谢大家!



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