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叶檀：经济差、货币多是中国房价暴涨的主因

（转自新浪财经）

高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。

9月5日，著名财经评论家，有“财经女侠”之称的叶檀出席深圳某商业论坛，并做主题演讲。她指出：高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。

同时，她预判，只要经济不好，货币还会继续增发。未来5-10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”，北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。而只有经济转型成功了，政府才有底气出台房产税，真正对房地产进行打压。

在当前经济背景下，中国最敏感的资金正在做两件事情：1、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产；2、进行国际化资产配置，在全世界买资产。

▌叶檀演讲实录（有删节）：

今年深圳继续这么涨，涨到突破香港的房子，我也看不懂。为什么现在的房地产这么涨？我从一个角度跟大家解读一下。

90年代初，我刚到上海读书，那个时候上海刚开始有商品房，93年前后，我记得最早的时候1500元/平米，那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的，最早的复旦不属于市区，属于上海宝山县。

我们觉得是在乡下，边上有鸭子，还有田，现在那个地方的均价已经到了7万左右，当时我们觉得1500元/平米好贵哦，根本买不起，那个时候不买，现在更买不起。

为什么房价这么涨？我认为只有两个原因，以前房价上涨，二战以后一直到70年代，日本、美国的房价都在涨，它是平稳上涨，一打仗，产能没了，解决掉了，一般战争之后人口都有报复性反弹，所以会迎来长期的上涨周期，这就意味着你什么时候买都是对的，只要你在高峰的时候抛掉都是对的。

但是现在，说实话，大家觉得中国经济好吗？我到珠三角、到长三角，现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质。

08年之前传统行业是两位数增长，现在是负两位数增长，你用经济的角度说不通，用人口的角度也说不通。

我们知道，中国人最喜欢生孩子，但是2015年、2016年人口基本进入拐点期，上海不婚的挺多的，老年人这么多，但是上海的房价疯掉了，去年年底我去看楼盘，上海的副中心，写字楼，因为我们是限购，又不能离婚，那个写字楼当时的报价是4.5万/平米，三个月之后开二期，6万/平米。

再过两个月开三期，每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨，要是光上涨，我不买也就算了，关键问题是你买不到，不瞒大家说，我后来找了那个开发商，根本就买不到，买房子还要托关系，在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗？

没有，中国的一切都产能过剩，房地产也产能过剩，但在有的地方就是要托关系，这是一个很奇怪的事情。

所以用人口来看现在的房地产市场，你也不太说得通，我们只能从一个地方来看，就是经济差，货币多。

1998年M2余额（广义货币）是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，上涨12倍。如果我们把时间段再拉长，1990年中国的广义货币是多少呢？

1.39万亿，1990-1998年广义货币增长了10倍，1990-2014年，差不多八、九年我们的货币就增长10倍。

1990-2015年，2015年广义货币是150万亿左右，我后来算了一下，25年时间，中国的广义货币涨了100倍，我说得更确切一点，我除了一下，99.39倍。

我刚才听到深圳现在的均价是6万左右，我们假设它是6万，倒推回去，25年前它应该是多少？1990年深圳的房价是多少？

我的算法很简单，就是除以100，因为我把所有货币的量都打掉，我就除以100，那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。

每个投资的人都觉得自己很牛，因为你投资什么都赚钱，房地产是赚得最多的，投资者房地产，房地产赚钱；投资红木，红木赚钱；投资翡翠，翡翠赚钱，你现在到云南那边去看，稍微看得我上面眼的，没有低于一百万的，有的人说一百万只能买一个厕所，那有什么稀奇，一百万你还买不来一块石头呢。

如果在这25年时间里，你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币是刚好打平。

我经常说：不要觉得自己牛，自己牛的时候，照照镜子，默念一句话“台风来了，猪都会飞”。

也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛，而是央妈太牛了。那么我们对于未来的投资，主要看的是什么呢？

看的是货币政策，如果经济不好，经济在转型的过程当中，很多人说未来中国经济转型肯定成功，对，经济转型肯定成功，只要我们活得够久，一定能看到这一天。

但是凯恩斯说过“从长期来看，人都会死的”，“人都会死”是个常识，其实从投资的角度来说就是从长期来看，所有的投资都有时间限制，没有时间限制的投资是在耍流氓。

接下来会怎么样呢？国外经济学杂志有一个很简便的经济指数，叫做“巨无霸指数”，我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格，比如说美国巨无霸汉堡卖1元，在中国卖8元，那么从实体角度来说，人民币比美元，不管你怎么算，从巨无霸的角度就是1比8。

现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱？有人说30元，深圳好贵哦，怪不得深圳房价高，好有钱。

我在全国各个城市调查过，一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元，如果蹲在路边吃，凳子也没有，大概是7、8元，你吃的不知道是什么肉，猫肉、老鼠肉都有可能，反正珠三角这边吃东西很有想象力，他告诉你是牛肉拉面。

如果进房间吃，一个小破店，坐在塑料凳子上吃，基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的，还点两个小蔬菜，我估计跟上海一样，上海的价格是在20-25元之间。

中国物价最高的地方不是CBD，CBD卖的都是LV，全球统一价格，在深圳买是这个价格，在上海买也是这个价格，除非是免税店，这个东西没得比。

同样一碗牛肉面，最贵的是哪里呢？中国最黑的地方是机场，机场的物价是最高的，机场这么一碗面条基本上48元，一般后面会取一个“8”字，发嘛，通常是48元、58元、68元，我吃到最贵的好像是在西北西宁边上，很破烂的机场，但是它可黑了，我当时拍了照，我看到的最贵的价格是98元。

1988年兰州的大学生吃一碗面条多少钱呢？当时是3毛钱，最贵5毛钱，我后来算了一下，我们就按照路边摊来算，最便宜的，大概这一碗面条在26、27年的时间里涨了30倍-100倍。

所以不要说消费品的价格没有上涨，疯狂上涨，只是我们不知道。我们中午吃一餐饭，最便宜的人均200元要吧，人均200元相当于什么呢？

我一直有一个说法，我说人民币会变成日元，很多爱国人士疯狂的用砖头拍我，他说“你不爱国，人民币怎么可能变成日元呢？”

有什么稀奇，现在北京房价涨了之后，上海房价涨了之后，一砖头拍下来，拍死的全是千万富翁，所以我说你现在爱上一个女孩子，送个钻戒算什么，珠宝现在在下跌，你有本事中南海西边拿两亩地？那才算牛，现在最值钱的就是核心地带的土地。

最近的“宝万之争”，一年多的连续剧，从来没有一出戏可以演一年多，让我们看不厌，我们总算看到了。“宝万之争”争的是什么？争的无非两样东西，一是万科的现金和品牌，万科这家公司账面上现金太多了，二是万科的土地资产，所以恒大才会举牌廊坊发展，为什么要举牌廊坊发展？

你想想廊坊的投资公司，以后的投资公司如果上市的话，恐怕都会被举牌，每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司，所以争来争去争的是一二线城市的土地，现在土地溢价最高。

我上次坐高铁从北京回上海，边上坐了一个做投资的，很老的朋友，中间很多年没见了，他现在在国内文化这一块的投资做得相当好。

他说“他很相信一个人，这个说以前在上海房价一千五的时候，他说上海的房价会到一万五，现在上海的均价已经七万左右了，他说会很快突破十万”。

我就在想突破十万是一个什么概念，最离谱的是我前两天去北京，北京人说北京房价最高预测是均价突破80万，我当时就躺倒在地，我已经不能想象了，当时是北师大的董藩提出来的，如果80万的话，我想中国经济就要毁灭了，无论怎么说，在现有基础上，均价十年以后翻番，大家觉得是很难想象的事情吗？一点不难想象。

我们如果是7%的经济增速，基本上7年左右就翻番了，很容易的事情，GDP每年7%的增长，大家回想一下，深圳的房价每年7%的增长有吗？

如果是，大家半夜睡觉都会笑醒，因为太便宜了，但是十年之后，深圳的房价就是翻番以上，1.5倍，很起码的算数，你一算就知道未来的价格会到哪儿去。

我有一个基本的判断，央妈还会发钱，因为我的基本判断是中国经济继续不好，不敢出房产税，这是我一以贯之的逻辑，要么跟上海、跟重庆一样，出了房产税等于没用，上收的十几亿的税还不如征税成本，他不如不收，批一块地，一块地就能卖一百多亿。

而且我告诉大家，营改增之后，中央政府的税收，营业税这一块增长了30多倍。我想说的是，营改增地方政府吃亏了，极亏，亏了怎么办？心理不平衡，不平衡容易变态，一变态，地价拍得更高，这是很简单的道理，他总要找个地方填补。

再接下去还有一件事情，我为什么说货币还会增发呢？很简单的一个道理，大家看社会融资的总量在增加，尤其是最近这段时间，最主要的是它没办法不放货币，如果我是央行，我也放货币，这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比。

现在中国的GDP6.7%，CPI1.8%，大家笑不动了，因为你走遍全球都找不到更好的数字，这个数字是相当相当漂亮了。但是它怎么维持这么高的数字？

靠投资，在所有主要的经济体里面，中国是这根绿线，投资的比重已经是全球最高的了，也就是说地铁还会造下去，高铁还会造下去，到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁，所有大城市全部通地铁，上海地铁总量现在超过香港了，再接下去我想上海、北京这样的城市地铁里程数肯定是全球第一。

我们经常说2009年四万亿投资，四万亿算什么？把它当风筝放了，什么也不算，我们现在四十万亿的投资都有了，就是他拼命的在借钱投资。

我前两天去贵州一个地级市，我不知道大家有没有听说过，以前比较穷的一个地方，叫毕节，这么一个城市，高速公路有四条通过，明年有高铁通过，大家想想看中国这几年的投资量有多大，完全超过我们的想象。

那么投资谁来出钱？表面上是地方政府出钱，但事实上是谁存钱谁出钱，谁买地谁出钱，谁买房子谁出钱，也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式，一定是通过把利率打到最低的方式，然后地方政府跟企业摆脱债务负担。

换句话说，说得直白一点，说点人话，也就是说我的预判是未来5-10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置，货币基数上升。

国企如果负债率到177%的话，怎么办？很简单，让在座所有人买资产，把国债的负债打下去，肯定是这么干的。

这个情况越来越严重，从去年开始，地方政府的负债基本上急剧上升，今年上半年还是在通过各种各样的平台继续负债。

所以，他敢出房产税吗？他敢把地价打下去吗？如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行，而地方政府根本没事，举重若轻的话，只有一个理由，中国的宏观经济已经好了，也就是说经济转型已经成功了，他才敢那么干，否则借他十个胆子也不敢把房地产打下去，这就是我的基本判断。

有的时候不是我们要不要的问题，而是形势一定会这样子，为什么滴滴约车合法化？打车软件弄了半天说合法、非法，交通部门整治了半天，现在中国率先合法化，为什么合法化？

大家看武钢的工人，武钢要裁几万人，这些工人穿着工作服去找工作，再就业、再创辉煌？别做梦了，这些人在国企干了一辈子，五十多岁了，你让他再创辉煌是忽悠他，这样是不道德的。

那他能干什么？就业最多的是出租车或约车司机，一万人左右干这个事情，所以我们需要把约车软件合法化就是这个道理，一定要让他们合法就业。

中国的有钱人或企业在做什么样的事情？你以为万达还是一家中国企业吗？我认为不是，既然全球15%的院线票房都已经在他们手上了，我认为他们就是一家国际企业。

为什么土地是中国最重要的硬通货？有人说因为掌握在政府手里，所以土地才值钱。不是的，虽然掌握在政府手里，但是我们也曾经房地产下跌过啊，大家也曾经不买过啊，即便是房地产都在上涨，还有鄂尔多斯呢，那么为什么土地现在那么值钱？

抢资产，中国现在品牌资产在抢夺，土地资产在抢夺，然后还在抢夺保险资产，几乎所有大型房地产公司都在金融化，所有金融公司都是全牌照，全牌照里面一定有一个牌照——保险牌照，因为保险牌照是来现金最容易的东西，是现金流最好的。

为什么房地产会成为中国最最重要的润滑剂？我认为只有一个理由，很简单，中国的金融需要抵押品，你说什么都是假的，他抵押给你一堆股票，这个股票有可能三年之后就一分钱不值，也就是说信用太差了，差到除了房地产他什么也不相信。

有一部美剧大家看过没有？叫《别对我撒谎》，拍了三季就没了，我当时看了时候，它说每一个人平均十句话里面有三句是谎言，不管真的、假的，就是他习惯性的谎言，有可能三句不是真话。

我后来一想，在中国做生意，有可能十句里面八句是假的。这说明什么呢？这说明如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品，它需要一个大家全相信的储蓄罐，那就是房地产。

我现在碰到的情况都发了疯了，就跟去年上半年做股市一样，我现在到什么饭店去吃饭，边上那张桌子一定在说房地产，一定在讨论要不要买房，昨天晚上我们在深圳吃饭，边上那桌就在说深圳的房地产。

为什么这样？为什么你觉得中介机构是你的亲人？只有他没有骗过你，很简单，只有经纬度、砖头水泥骗不了你，那张房产证骗不了你，很多人批房地产开发商没道德，我不批，因为我从来不觉得一个行业没道德。

现在有人说房地产业很高尚，从来不骗人，你看，股市才骗人。股市骗人也是大家给逼的，它漏洞太大了。

中国的敏感资金在做两件事，我们可以学，第一件事情是抢夺资产，第二件事情是国际配资，这是中国敏感资金在做的两件事情。

你觉得美的是珠三角的企业，中国很大的一家电器商，但是他最近在日本买了一个研发中心。你觉得三一重工是长沙的企业，人家把总部搬到北京去了，在欧洲买厂房，中联重科在意大利有厂，你跑到法国波尔多地区，十分之一酒庄都是中国人的。

中国人现在是逮到什么买什么，华尔道夫酒店、土地，他们觉得上海一座城市的房产就可以把新西兰买下来的时候，还不如直接去新西兰买地，来得更划算。

这就是资产配置，我身边认识的所有人，只要是中产收入阶层以上，我问在座所有的人，你有孩子，他高中毕业或大学毕业，还有谁不送孩子出国的？没有，孩子全在国外或者全是留学回来的。

我有一次去美国一个特偏僻的地方，一个私立中学，两个股东，有一个老板居然是温州人，你把孩子送到加拿大去，想让他学一口流利的英语，有可能他学一口流利的广东话回来。

没有钱的话，做人肉对冲，也就是父母这一辈在国内，孩子在国外。

大家看美元兑人民币，2008年是人民币上涨，去年8月11日开始，人民币一直跌，虽然是震荡，你要做空的话，它就震荡给你看，但是总体来说人民币一直处于下跌的趋势，所以我们出现了很不可思议的事情，喜气洋洋去离婚，尤其在上海。

我也不知道为什么上海人对于离婚跟结婚那么热衷，为了买房子，起码说明他离婚了之后，比如说夫妻两个都四十多岁，为了买一套房子去离婚，起码他认为对方认为他们的感情不值这四百多万或者五百多万，我对现在去离婚的人都挺佩服的。

要么他认为反正我们家老头子或者我们家老婆子也折腾不出来什么，要么感情已经好到远远超过四百多万、五百多万。

要么他要真离婚了，弄假成真了，成本太高，因为一套房就归对方了，现在上海一套房也要四、五百万，成本太高了，不值得。

最后，我来给深圳定一个坐标。

一、深圳什么都好，人口年轻化，创业创新，我问大学生“现在创业要去哪些城市？”他们告诉我通常来说现在创业的城市国内只看好三个城市，一是北京，二是深圳，三是杭州。

上海这座城市有点老化，虽然我生活在上海。所以从人口红利来说，从抢别人的钱来说，深圳都是最好的。

深圳只有一个是比不过其他城市的，连武汉、西安都比不过，深圳最糟糕的就是教育，尤其是大学，大学不是一天能办起来的，深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。

二、投资不要出圈。未来我最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角。

这些城市群里，从政府的扶持来看，我最看好京津冀，因为以前只要北京在的城市，周边是寸草不生的，最没有存在感的省会城市就是石家庄，离北京太近，有点钱的城市都会去北京。现在北京开始外溢了，北京周边的卫星城房价直升，真的都疯了，我连问都不敢问了。

然后是珠三角核心区块周边的卫星城，包括深圳未来怎么样，我觉得未来，而且很快，深圳会比香港好，尤其是通行之后深圳会比香港好。

本来深港通了之后，其实一起来了之后，周边的卫星城就很好，但现在我觉得主要是金融政策，他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心，这是没有办法解决的心病，为什么深圳离香港这么近，但深圳现在还疯狂的做金融这一块，原因就在于此。

有了金融，有了轨道交通，有了地铁，大家可以依此类推，房子最贵的地方，像上海，以前淮海路、南京路最贵，上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴，就是浦东那里你看得到的，老拿出来做中国名片的地方，看着很豪华，事实上也很豪华。

深圳在我眼里，未来发展有几块：

一是金融，这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方，因为这部分人的单位GDP最高，人均财富也是最高的。

二是地铁所到的商业要害。

大家可能会问“会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”

我想说的是：现在不要问了，跪下祈祷吧！

【附文】危险！中国版“次贷危机”近在眼前！

始自2015年年初的宽松货币和地产调控放松带来了去年年末以来的新一轮房价上涨，今年以来，一二线城市高歌猛进，各地“地王”频出。以北上广为代表的一线城市以及热点二线城市陆续出手调控楼市，限贷、限购等政策近期密集出炉。

除了疯狂的地王、房价和政府的调控之手，还有一个重要的楼市变量隐藏在大家的视线盲区——那就是“房抵贷”产品。而这颗潜伏的地雷，正在默默地给楼市输送着杠杆。

▌楼市“暗度陈仓”加杠杆：多家银行推房抵贷产品

据财新网消息，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。按质押率看，目前银行普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。

所谓房抵贷，即二次抵押贷款，贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。但是，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管。

北京晚报此前报道，有多家银行开拓了房屋二次抵押的业务，即使名下仍有贷款未结清的房屋，只要还款一年以上，就可以申请二次抵押。

这项业务的运作有一个大背景：经济形势不好，企业贷款不好做，小企业贷不到，大企业不愿贷，所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上，只有个人买房的意愿还很强烈。

银行工作人员称，不需要结清贷款，直接按照市场价的六成减去剩余贷款数，就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍，申请后并非必须用于经营，拿来再投资买房也是可以。当然，申请时不写买房就行。

财新网引述一位大行风控人士评论称，房抵贷是个雷。房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。抵押了房子再去买，一套房涨到1000万元，就能给出700万元的贷款。楼市这样不断加杠杆，很恐怖。

▌房企手持1.5万亿资金，犹如“堰塞湖”高悬

房企半年报数据中，资金层面的改善成为一个重要特征。其中，截至今年6月底，融创手中的现金超过400亿元，较去年底增长近半。同期，虽然经历了对中信部分地产业务的收购，中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大，手中的现金则超过2100亿元。

楼市火爆，销售回款是房企最主要的资金渠道。

据21世纪经济报道，值得注意的是，由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点：保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为，在东部城市普遍存在。从年中开始，一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造业资金转而炒房，或者以入股的方式介入项目开发。

数据显示，今年前7月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%；而在投资端，前7月全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%。房地产企业手中大约有1.5万亿资金，犹如高悬的“堰塞湖”。

“地王”的密集诞生便是房企资金面充裕的体现。而对于拿到地王的房企来说，未来将面临的是入市难题。中原地产首席分析师张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价涨幅不超过50%。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些“地王”都将面临巨大的入市难度。其对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。

▌调控加码下的楼市会怎样？

经济低迷、房地产独大的现象已经引发政策层关注。北上广深四个一线城市在内，全国有九个城市，实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示，上海楼市新政传言处于一直存在、却始终无辟谣的状态，可信度较高，预计9月底或10月初有可能出台。此外，从后续市场走势来看，天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱认为，无论是上海、深圳、北京，还是接下来可能会出台“限购”政策的南京、合肥等热点二线城市，这一轮如果出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。不能对可能要出台的政策过度掉以轻心，政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。不过，房价不会出现大跌。中国的经济现在也承担不起出现房价大跌的局面，也不太会有货币收紧的可能。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在中国证券报刊文称，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。倪鹏飞认为，时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

地产商融创中国则表示，从整个市场来看，这个市场是不对的，或迟或早的时间，地价过热会暂停，这个是非常有可能的。上半年的时候，融创中国对货币政策，市场的变化有过深刻的反思。相信在重点城市还是会有调控的政策，但是国家整体的流动性的结构是不会改变的，在局部上涨比较快的城市还是会有调控的空间。在某些城市有调控的空间，但是往下降的空间还是不是很大。在货币政策宽松，流动性的前提下，我们维持这样的判断。

远洋地产表示，房地产市场形势一片大好，一线疯，二线热，三线至少是不冷，但心里还是很害怕，认为这是又一个高点，那就看什么时候降，快的话几个月，慢的话也不超过一年，原因和供需没什么关系，都是钱多造成的。