这个专题的起因是高中同学孩子大学毕业在澳洲找一份工作，希望万能的微信可以给孩子一些希望和机会，感谢马化腾，上周五收到一位朋友加好友要求，他们公司有机会提供一份做内务的工作，非常感谢这位墨尔本朋友伸出的橄榄枝，也想起我小时候父亲常常和我说的一段话：“有些事情于我可能是举手之劳，而对于他们却也许难比登天，所以，有可能的话就伸多一次手！”祝福天底下所有的好心人！！继续欢迎有能力提供澳洲工作机会的朋友加”hdwater”为好友。
商业物业我很少涉及，但因为饥渴的资本（二）中间聊到的澳洲AIMS 王人庆先生商业物业投资观点的影响，我一直把他的8%作为商业物业最起码的投资回报率。只是到了2015年因为一位中国企业家让我帮着评估一个他准备入手的位于新西兰Rotorua的酒店物业，我才清晰意识到8%收益率已经属于回忆与历史，这个回报率在2013年也许还有机会， 2014年已经是凤毛麟角，而2015年基本就是天方夜谈。 因为资本正经历前所未有的全球性流动，特别是一贯相当保守的中国政府在这一届领导人上任以后提出了“一带一路，海外并购”的伟大战略构想，因此之前还算相对平衡的全球资本市场一下子名正言顺再多一个不差钱的主。在风口之上，猪都能够飞，更何况既有稳定收益又能够对冲人民币汇率风险的海外优质资产，这价格不涨才怪。
中国央行2015年5次降息，对于中国的企业家来说资金成本下降了至少2.5个百分点， 2015年年底中国央行的贷款基准利率是4.35%，有海外投资资格的优质中国企业资金成本因为中国进出口银行的政策性补贴可以达到一个普通投资人不敢想象的低水平。在2015年的时候，我的建议实际上只要收益率可以覆盖国内利息成本，那都是应该有多少子弹就打多少海外资产，因为那个时候的重点是资产结构，适当降低人民币资产配置，增加海外资产以便建立一个更加合理的资产结构对冲人民币的汇率风险才是“急”之所在，对于国内有稳定现金流收入的企业来说，(有稳定工资收入的个人也一样)只要做好资金期限配置，即便收益率略低于资金成本的优质项目都可以考虑。当然，回过头来看，人民币对纽币的汇率在过去一年下浮了超过20%，市场的整体期望收益率过去一年又至少下降了1个百分点，或者说房地产价格上涨了大约15%，所以，这种类似戴维斯双击的市场实际表现对于去年投入新西兰的资本来说投资回报就不是一般般的好， 因为去年那个Rotorua的酒店物业在我的坚持之下， 我们最终是按照略高于7%的投资回报率入手。当然，去年因为各种原因该企业并没有能够最坚决的执行我之前的观点和看法，否则奥克兰的房地产可能还要稍微再上一个小台阶。说这个自然是玩笑话，但确实中国企业家和中国资本力量不容小觑，值得欣慰的是感谢中国人民银行的全力阻击，资本市场始终都是对我有关人民币汇率的观点将信将疑，这点从人民币汇率过去一年对美元的走势可以一目了然，所以，对于暂时还没有做资产结构配置的国内朋友来说，现在一切都还不是太晚。
中国外汇储备2014年接近4万亿的水准是记录以来的最高点，最新数据是3.185万亿，和高点相比20%的下降幅度，如果中国人民银行公布的外汇储备数据真实的话，按照目前全球央行的思路，在中国外汇储备下降到2008年金融危机水平之前，不用太担心全球资产价格会大幅度下降， 2008年中国外汇储备大约是2万亿美元的水准，我个人观点中国央行还可以接受比如1万亿美元左右的资本外流，按照房地产市场最基本3倍杠杆，大约这部分外流资本意味着3万亿美元的海外投资购买力。假设有30%资本进入房地产市场就是1万亿美元的购买力，其中到底有多少会流入新西兰自然是智者见智的事情， 2016年新西兰全国房地产总价值是7000亿钮币，约合5000亿美元。假设30%流出中国用于房地产投资外汇储备1万亿美元中的10%流入新西兰就是大约1000亿美元的购买力，最笨拙的算法新西兰房地产总值提高20%。
2015年全球房地产价格涨幅排名，土耳其，新西兰，加拿大位列前三，尽管新西兰涨幅表面上落后于土耳其，但剔除通货膨胀因素后，新西兰超过土耳其位居榜首。不要忽视这个数据后面的真实意义，继续重复我一直强调的新西兰价值所在， 新西兰的价值在于它的地理位置（优势也是劣势，优势是远离世界喧嚣，远离政治纷争， 英国脱欧， 欧洲难民， 欧洲恐袭都是利好新西兰房地产因素；劣势是远离各大陆板块，往返便利性不够），在于它的环境（四面环海，气候温润，风景宜人，绿化覆盖率高，无工业污染）；在于它的生活质量（空气，阳光，水，这些老天爷赋予的免费资源恰恰有钱都很难搞定），在于它的政治体制。。。。。。，而可以集中体现以上优势的最好载体就是新西兰房地产业，因此，新西兰作为全球富裕人群的后花园，以上优势所体现的资源溢价将长期存在。而伴随着航空业的高速发展距离逐渐不是问题，比如新西兰到中国也就是一个晚上的距离；互联网的发展，信息传递的无时滞，无差别化使得原本阻碍人群移动的文化饥渴可以最大程度抹除； 最近几年奥克兰饮食业发展也非常之快，满足口腹之欲也变得不再是困难，所有这些综合起来最终指向的就是新西兰的房地产发展资源优势将越来越被认可，体现和强化。
站在全球高端人群的角度，新西兰无疑就是他们梦想中的伊甸园，而如果站在全球高端资产人群的角度，以新西兰人民的收入水平来衡量新西兰的房价高低无疑是一个笑话。
日本央行2009年开始就一直维持接近零利率， 2013年进入超级宽松3.0版，2016年1月29日宣布使用负利率，将金融机构存放在日本央行的部分超额准备金存款利率从之前的0.1%降至-0.1%，相当于对金融机构未来新增的超额准备金处以“罚金”，日本央行希望以此来鼓励金融机构借出更多资金； 2016年，尽管中国银行并没有继续调降利息，但2016年前两个季度，中国M2 增加近10万亿；M1 增加了超过4万亿，要知道M1数据2015年全年只增加了不到6万亿；欧洲央行2014年9月把利率推低到了接近零的水平，2016年3月份宣布下调欧元区主导利率至零，下调欧元区隔夜贷款利率和隔夜存款利率分别至0.25%和负0.4%，欧洲正式进入存款负利率的时代；而与此同时，美联储的决定是2015年12月16日宣布升息25个基点，结束长达10年的降息周期。
利率是资金的成本，传统经济学教给投资人的都是利率下降周期资产价格上涨，利率上升周期资产价格下跌，尽管美联储2015年12月份第一次加息以后迟迟没有再加息的动作，但对于受传统经济学教育的投资人来说，暂时不敢大规模投资美国不动产的概率大；同样对于这些受过良好经济学教育的基金经理们来说，欧洲和日本已经进入负利率时代，站在动态的角度，资金成本几乎再没有太多下降空间，或者说投资期望收益率受中央银行基准利率影响而下降的空间已经几乎封杀，所以，不考虑通胀因素，仅在资本回报角度，投资欧洲和日本的房地产因为资金成本改变而受益的可能不大。而举目全球，三大传统移民国家，加拿大，澳洲和新西兰还有一定降息可能，尽管这三个国家目前各自利率都已经处于他们的历史低点。在这三个国家之中，加拿大基准利率0.5%， 澳大利亚1.5%，新西兰在8月11日最新调降一次以后目前是2%。 所以，对于全球的基金经理们来说，从预期角度，从资本收益率受央行基准利率调整影响的角度，新西兰无疑最具有吸引力。目前2%基准利率意味着从理论上来说如果最终新西兰是零利率水平还有8次每一次25个基点的下调空间， 即便未来新西兰央行最终利率维持在1%的水准，如果市场期望收益率因为央行基准利率影响从目前的比如5%下降到4%， 也意味着房地产价格未来还有25%的硬上涨空间， 而且，看起来这种实现也仅仅只是时间的问题。
因为假设全球中央银行一直坚持这种负利率政策，而美联储又迟迟不作任何新动作，新西兰央行如果未来不调降利率，继续维持与欧洲央行，日本央行比如2%左右的利率差 ，这种利差吸引会把新西兰转变成全球资本的风眼， 新西兰资产价格将长期承受哄抬压力， 受资本长期流入的影响，纽币也有机会慢慢演变为全球最贵货币，高汇率对于新西兰90%的产业都是利坏。 汇率角度最近几年纽币对全球几乎所有货币都保持强势，最现实的例子是受到新西兰和澳洲央行之间50个基点利差影响（只是影响因素之一），新西兰元对澳大利亚元目前已经是历史最低点位置，而且看起来突破1：1的平价大关按照目前态势发展也就是一个时间问题；所以，如果新西兰央行未来继续保持OCR在2%的水准， 新西兰将不仅仅是中国资本眼中的香饽饽，而且更是全球泛滥资本的香饽饽。而如果新西兰央行调低OCR现金贴现率，则同样会因为市场期望收益率的降低， 投资人可负担资金成本的降低导致房地产价格上涨。所以对于投资人来说，不管新西兰央行未来是维持2%的基准利率还是调低基准利率到比如1.75%， 1.5%， 1.25% 或者1%的水准，投资人都可以通过投资房地产而受益。
当然，以上假设都是基于新西兰政府完全不作为的前提，现在的情况有点类似唐吉诃德战风车， 新西兰房地产市场就是全球资本风口里的那个猪，新西兰政府就是唐吉诃德这样一个孤独的勇者。 新西兰政府在过去1年密集发布了一系列专门针对房地产市场的政策调控措施，现在看短期来说对市场还是产生了一定的影响，但这种影响目前看更大程度是对高价自主房，对于有高金回报支撑的投资物业影响并不明显。
其实，道理很简单，现金流为王。
在一个资本期望收益率有机会不断降低的市场，充足和稳定的现金流是进可攻，退可守的最好投资标的。也正因为这种关系，具备高现金流回报特征，或者说目前房价较低地区的房地产正成为风口上的猪， Hamilton， Tauranga，Rotorua, Coromandel …… 这些二线城市房价2016年铆足了劲向上冲。 当然，以中国房地产历史变化的经验来说，我的建议肯定是如果投资新西兰都是尽量不要离开奥克兰，资金能力充足的可以继续瞄准奥克兰的核心地区（租金回报率偏低，需要后期大量补充资本，但潜在资本回报率也有机会较高），比较稳健的投资人继续瞄准奥克兰的外围（毛租金回报率覆盖贷款利率，后期不需要太多资本维护，确定性收益比较好）比如奥克兰的南区和西区；Manuka离奥克兰市中心再远也就是20多公里，相比Tauranga， Rotorua 的200公里，Hamilton 的120公里依然完全是不同量级的距离差异。房地产投资从根本上来说还是一个长期的事情,所以,短期价格涨跌不是房地产投资的核心关注,而如果站在长期的角度,推动房价上涨的也许还是人口的流动,站在这个角度,奥克兰作为核心城市的优势很难取代.
继续推荐太座的盘口，饿着肚子研究不好做。
1. 47 Secretariat Pl
700 平方米全幅地板房
四个卧室，独立饭厅，一套可供轮椅人士进出的卫浴。
内进双车库，外加双车棚，步行小学，中学。
周租金500纽币
629000 议价
这套房子的亮点是全幅大地，在日益拥挤的奥克兰700平方米全幅地可以列入袖珍型土地 bank 的范畴，目前情况现金流回报一般，但资金敞口风险也不大，按照每年出租50周， 62万纽币入手，毛收益4个百分点左右，如果未来新西兰央行再降一次OCR 25个基点，估计就可以完全覆盖贷款。
进一步的方案可以考察一下是否具备分割可能，即便以推倒目前旧房子为代价。如果可以在这个地上盖两个120平方米左右的新房，按照1000元/平方米计算，建筑成本大概是24万，再加上拆旧房，各种city council 的费用16万纽币，全部两套新房加上前期土地投入总成本有机会控制在100万纽币以内，两套新房租金1200/周，租金回报率可以提高到6个百分点，假如市场未来可以接受4个百分点的投资回报， 1200元/周的租金应对的市场价格是150万纽币。
如果以上设想可以实现，理论上可以划作攻守皆备的投资标的。
2. 1/88 Beaumonts Way Ext
非常精致的小房子， 2房单车库，无尾静街，路对面是小孩子的Playground，有非常大的绿地，地理位置上面距离高速口和火车停靠点都非常方便，开价52.9万元。
非常适合作为刚刚成家立业年轻人的第一套自住房，这么好的房况，这么精致的温馨小屋，差不多全新的内装修，用来出租感觉有些可惜。
关注一下这个房产的地理位置，距离一个街道的Manukau Golf Course 将成为未来一个新的Manukau 高尚住宅区，估计未来新房价格100万纽币起，房子对面的Beaumont park 非常不错的公有绿地。
3. 1/50 Finlayson Ave， Clendon Park
3房内进单车库，半幅地，易打理小花园。
亮点：
1. 结实砖瓦房
2. 靠近Countdown, 20号高速公路和机场。
3. 多年老租客，房子保养非常不错，有继续居住意愿。
因为老租客的关系，目前房租回报率不高，好处就是房子打理得非常不错。
该房子目前市场租金水平在440元/周，按照每年50周计算，租金收入 22000纽币。
目前房东开价是57万纽币，假设55万搞定，租金投资回报率4%，算是比较稳健的房产投资。
如何在岁月沧桑，社会更替，兴旺与衰败，繁荣和苦难之间，用我们的洞察和远见惠及我们的家人与后代，这是一个问题！
对以上盘口有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu 021 611223
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我的物质生活全部依赖着朋友和客户的支持，所以我必须以更大的分量来回报我已经领受，正在领受和将要领受的，我很高兴资助创建“厚土奥克兰房地产投资研究工作室”网站与大家分享更多有关奥克兰房地产市场的投资思考与专业解读” -------- Fiona 刘红冰
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