【土澳思维】的朋友们，
今天，澳洲央妈很清醒，也很镇定，如大多数主流经济学家们所料，维持了1.5%的现金利率。央行行长 Glenn Stevens AC 也即将结束十年的行长任期，将在本月18号周日把接力棒交给 Philip Lowe，【土澳思维】祝福斯蒂文斯走好、菲利普好运。
早上，我接到一个贷款求助电话，大致意思就是小红事先浏览了某银行的官方网站并且进入了贷款能力计算器的页面，填入答案后，网页给出了一个很“给力”的最大贷款额度。小红一看，喜出望外。就立刻在网上直接递交申请了。结果是悲剧啊，两个小时后就被拒了。
小红的经历给了我们三个教训：
银行的话不要全信，贷款申请前所出示的任何信贷能力数字是没有法律效应的；
不要在网上直接申请房贷（房贷不是信用卡），就算您不找持牌贷款经理人，也必须亲自去银行面对面地跟贷款经理咨询，让他们用内部的贷款计算器帮您细细地算一下；
因为您不是贷款专业人士，在递交申请时是不可能知道贷款获批几率的。最糟糕的是因为您授权了银行，所以自己的澳洲信用报告就会有此次申请的记录（不论结果如何）。
那好，我们今天就用联邦银行的计算器给大家讲解一下澳洲银行在审查申请时的一些小细节。而这些细节决定了您到底可以借多少钱。
当然了，不同银行的计算器是不一样的，我主要是想给大家指出一些通常需要注意的地方（以下案例纯属虚构，如有雷同实属巧合。）：
小红，女，1980年9月6日出生，澳洲公民，高级白领，年薪12万，单身无小孩。在悉尼华人新区 Rhodes （邮编 2138）有一套自住房，75万，银行贷款还剩45万。现在她想再买一套投资房，70万，周租500，需要贷款100%（其中20%从自住房的资本里套出来）。
所以，总贷款额度是115万（45+70），浮动利率。两套房产总值是145万（75+70），贷款比例LVR为79.3%（115/145），低于80%LVR，不需要买LMI保险。贷款期限为标准的30年。70万的投资贷款5年内只还利息。
另外，小红还有一张透支额度为10,000刀的信用卡（每月还清），没有车贷、政府助学贷款。
联邦银行实际自住利率为3.98%，投资利率为4.19%。目前45万的自住房贷款每月还款额是2,144刀（本金+利息）。
小红工资这么高，而且还有年租金2万6千刀。您觉得可以获得总115万的批准吗？
首先初始结果是不可以的：
通常银行会对房租打8折，对信用卡的额度会乘以3%（就算每月还清）；
对于联邦银行的信贷政策，现有贷款的每月还款额需要乘以1.2；
联邦银行的投资审核利率为7.74%（很高）；
联邦银行的计算器里是有对投资房负扣税的优惠计算；
根据标准的生活开销指数，邮编2138每月是1,784刀（好在联邦银行有回旋的余地，而像西太银行则没有）。
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小红要想再贷出70万，必须做以下两件事：
彻底关掉她的信用卡；
证明给联邦银行她的每月日常开销远低于标准开销，需要降到1,250刀（注意，其它银行如西太在这一点上是没有回旋余地的）。
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有兴趣的读者可以读读我上周发表的一篇文章：【房贷科普】利息越来越低，怎么反倒越贷越少？
综上所述，大家下次要贷款的时候，千万不要只依靠银行官网发布的计算器来测算您的最大贷款能力，一般都是不准确的。
