你是否曾困惑过：

为何同样的房屋，标价、估值、贷款估值都不相同？

而最终的售出价让你更是大跌眼镜？
 
同样一处房产为何会有这么多不同的价格？

你怎么才知道哪一个价格是正确的呢？

让我们来以一个虚拟的房屋为例，看看是否能够解答你的疑惑。

假设S先生一家有一处房子位于市中心，但是他们很想买一套靠近海滩的房子。

S先生打电话给银行，希望能为房子重新贷款，这样他们就可以得到更多资金来为他们的下一套房子付首付了。

他们也打给了自己的房地产中介，希望在把他们的房子挂牌出售前得到一个估价。房屋最终在拍卖会上被卖出。与此同时，S先生一家收到了支付市政税的通知，信中说他们必须在搬离旧房之前把钱交上。

史密斯太太在打包行李准备搬出的时候才想到他们的房屋有五个价格，这还包括他们自己对房屋真实价值的估计。她不知道是否她的房屋出售价是合理的。

为什么会出现以上这些价格上的差异呢？ 

如果一间房屋是以贷款的形式购买的，贷方自然需要对其进行估价。这可以使银行对于以房屋为抵押贷出的贷款拥有更多的信心。如果一旦你无法偿付贷款，银行必须把房屋卖掉来弥补无法偿还的债务。

因此银行的估值一般都非常保守，有时候会比同类房屋当前价值低10%至20%。

在我们的例子中，银行给S一家的估值假设是$500,000。

房地产中介会来给卖家做房产估值。这会帮助卖家作出是否卖出房屋的决定。在帮助卖家作出有利于卖家利益的估值前，他们一般会来检查房屋，并在周边地区搜索相似房屋的卖出价格，之后才会给卖家一个“在某某价格到某某价格之间”或“在某某价格以上”的估值。

这个价格一般用来刊登在房屋出售广告上。

S先生一家的中介对于房屋进行了检查，根据房屋的实际情况，给予了$550,000到$600,000的估价。

不管房屋最终以私下出售或是拍卖的形式卖出，买家准备付的价格和卖家愿意接受的价格在签订合同的那一天，都会以法律保护的形式签订在合同上。

房市大热、某一地区需求量高，或者拍卖会到场人数很多，都会对房产最终的售出价产生影响。

在我们的例子中，拍卖会当天现场火爆，出价者众多，价格迅速攀升甚至超过了中介的预估，最终价格敲定为$63,000。

每年，业主都能收到市政厅寄来的账单，这样就能从账单上得知自己房屋的升值价值（CIV）、地段价值、净年值或者毛租金（GRV）。

这些数字是根据一年两次州立评估办公室的销售数据中得出的。

市政厅、水务管理局、消防部门用这些数据来了解业主们使用基础设施和服务的情况，以此来计算相应的费用。

根据Smith一家的情况，他们的房屋升值价值为$480,000 （这指的是土地和房屋其他附加品的价值），地段价值为$280,000 （除去楼房外的土地价值）。

每个业主在卖房的时候，都有一个心理价位。

他们往往也会有一个“心理底线价位”，通常情况下，两个价位都取决于房屋的地点和特点，但是有时候卖家的心理价位也会被一些情绪所影响。

例如：S先生一家不知如何评估他们自己钟爱的房屋。于是他们开始研究周边邻居的房屋出售价格，得出的结论是：过去一年中，在这一社区的三房中位价为$51,000，S太太认为他们的房屋的售出价格应该反映当地的中位价，但是S先生认为他们去年新装的游泳池将会使房屋的卖出价增加至少$50,000。

而最终的价格往往取决于私人交易或者拍卖会上，买家愿意出多少钱。

在卖房时，纷繁复杂的各种估值往往使卖家感到迷惑，看完这篇文章，您是否对此心中有数了呢？