随着大批中资企业赴澳买地做开发，市场上一轮又一轮中资企业，高价购入土地的信息接踵而来，激情投资的背后，却也开始频频浮现开发管理中的隐患和问题。小编带你走访澳洲的中资背景的项目开发公司，直接和高管面对面！

【Aaron:现任CPDM项目开发公司董事】

小编：“最近来澳洲做开发的中国开发商越来越多，但也问题频频。不是地拿贵了，就是建筑团队有问题，要么就是预售达不到GR标准，抑或无法拿到银行贷款，总之喜忧参半，您怎么看？”

Aaron：“对的，你说的很对。我们CPDM也接触了很多业内朋友介绍过来的开发商，都是带着问题过来请教我们，目前市场确实开始显现一些问题。究其原因，就是水土不服。项目开发最大的成本是三部分，土地、建筑和贷款，我今天给大家简单分析一下每块内容的风险

与挑战。”

刚来澳洲做开发的很多同胞容易因个人喜好以高价购入土地或者为省小钱不做尽职调查，以中国拿地的标准衡量澳洲土地购入价格，结果损失较大。比如在市中心周围购地，没有咨询专业团队意见，忽视了跟其他区域比还要交付更加高昂的政府相关费用，没有计算额外的开发成本；或者有机构在河边或地下水位较高的地区拿地，没考虑到建地库时需要增加防水相关费用，又产生了一笔额外费用；再或者有人在拿地前没有仔细阅读现有污染报告或者没有进行土质污染调查，需要后期花费巨额成本解决土壤污染问题... 诸如此类的前期拿地风险的产生，大多是因为中资机构旁边没有专业有素的本地项目管理团队的指点和调查。在悉尼做开发拿地，不能仅仅按单价来算账，一定要知道土地周围的隐含信息。比如council的喜好，是否会产生额外的政府费用，master planning的计划，该地区的土质有何异常和相应解决办法，周围邻居的关系，等等考虑因素。另外在拿地的过程中，我们尽量会避开海外购房客户扎堆的土地开发区域而选择本地客户钟情的地块；在设计产品的时候，会在高密度公寓区域设计联排别墅产品，达到同一地区产品差异化的效果，从而降低土地开发过程中的销售风险。我们CPDM在跟客户接触过程中，一定会把客户意向土地的基本情况调查清楚，排列出所有的风险项目，并一一分析出对策和成本。简而言之，就是经验和人脉。很多东西不是问一两个做过几个项目的开发经理所能解决和应对的。我们的开发经理和项目经理大多都有20-30年房地产开发和管理专业经验，责任心强、做事严谨一丝不苟。我们的战略正是要汇集业内最优秀人才来成功完成卓越的建筑与开发项目, 提升价值并确保持续成功。

建筑成本也是最近两年对开发商的很大挑战。随着澳洲房产市场的火爆销售，近两年来建筑市场价格水涨船高，如果不能锁定建筑合同，价格每个月都有变化。不同于国内，澳洲绝大部分开发项目建筑商是时间都会优先照顾老客户；市场上仍然不乏一些主打低价战略的建筑商，但是往往开工后后期出现较多的费用变更和工期延迟，坐地起价，拖延开工时间，与项目管理公司或者设计师配合有误等问题。以我多年的个人经验来说，澳洲市场还是很透明公开的，各个行业的服务都是一分价钱一分货。”

如果需要本地银行贷款，不仅需要较高的项目回报，还需要一定的预售比例，同时银行还要看开发商、项目管理公司、和承建商三方的经验，缺一不可。目前随着银行缩紧海外投资贷款比例，开发商也随之受到影响。最近接触的一个案例就是国内经济背景雄厚的民企来澳购地，地价很高，算出来的可行性报告在最高售价格的情况下还是负数，加之承建商到现在都没有选好没有签定合同，那么这种情况下，拿到银行建筑贷款的希望是非常小的。他们曾经问如果零售价格涨25%达到银行建筑贷款要求是否可作为解决办法，我告诉他，本地买家都不傻，你涨成这个价格项目就被你彻底做死了。本地人士不会花冤枉钱购买，海外人士即使购买也不能达到银行FIRB 和debt coverage ratio比例的要求。我们给他的建议就是在户型上做小改动，增加住宅的功能和室内面积，达到在合理范围内增加市场销售价格的效果。即使各方都作出努力，这个项目其实还是赔本的。我们接触太多的案例都如此，若前期土地和建筑成本高昂，很难通过后期提高销售价格来做补足，更不要寄希望于银行建筑贷款。所以我们接触了大量的开发商，做个项目下来不挣钱，就是打平手学个经验罢了。”

小编：“我看过CPDM手里几个项目，大到市中心高层公寓，小到几十套联排别墅，项目回报都很漂亮。请问你们不同于其他人在哪里？”

Aaron：“我们在行业内主要靠经验和口碑。正如我刚才所说，我们的开发管理和项目项目管理团队以本地西人为主，平均年龄50岁，曾经在上市地产开发公司，大型本地开发商和政府部门工作过，有着异常严谨的态度和丰富的行业经验，更有行业内的人脉资源。under promise, over delivery 是我们一贯的宗旨。实事求是，不夸张，以诚相待。有了问题不隐瞒不回避，积极寻找解决办法。我们的客户全都是合作伙伴和老客户介绍过来的，口碑已经扎根在朋友们的心里了。我们希望更多同胞来澳寻找土地开发机会时，要审慎的评估自身的管理实力和经验，进行全面的尽职调查，选择与公司人员、技术储备和管理实力相匹配的合作伙伴。希望我们可以帮到更多同胞，认识更多志同道合的朋友。”

小编：“听说你们马上又有一个精品高端项目出来？分享一下吧。”

Aaron：“对， 我们马上在Woolooware地区出一个27套的高端精品联排别墅封闭式小区--“香莲名邸”，安全安静私密，自带封闭式中央花园和休闲设施，220平米的超大总面积。步行15分钟到Cronulla海滩，开车5分钟到Miranda Westfiled购物中心，10分钟到Hurstville，35分钟到市中心。周围不是海湾就是高尔夫球场，还有7个公立学习，都不错。环境非常优雅，确实是少见的精品项目。9月25日，周日，我们会联手开发商和建筑商一起做一个项目推介活动。届时非常欢迎有想法的中介朋友前来做项目交流。”