【土澳思维】的朋友们，

今天是中国的第32个教师节（1985年9月10日，是中国第一个教师节。澳洲的教师节在每年10月的最后一个星期五），尊师重教是中华民族的优良传统，而我们每个人的一生中会遇到无数个老师，如自己的父母、学校的教师、您读过的书籍、您的客户、您的朋友、您的对手、您的配偶、您的小孩。。。都是我们生活中的导师。

我想起了《论语·述而》里的一句名言，子曰：三人行，必有我师焉；择其善者而从之，其不善者而改之。

生活中，老师无处不在，祝天下所有老师节日快乐。

今天悉尼和猫本的初始清盘率都下降到了80%以下，不过悉尼的拍卖中位价继上周达到历史高点后（127万），也仅仅降了1万刀（126万）。而猫本的拍卖中位价本周继续上升了1万刀，达到了87万。

我们先来做一个小调查，如果您要买投资房，你会：

从房屋类型来说，如果投资公寓，租金回报率可能会高一点，但是请不要忘记每个季度的物业管理费哦。如果投资独立屋，您的购房（特别是悉尼和猫本）和后期维护成本可能会很高，但是，中长期的资本增值通常会比公寓有优势。

大家不要忘了，除了公寓和独立屋外，近年来投资连体屋（如双层的Townhouse和单层的Villa）也很流行，因为这类房屋会试图在土地增值与租金回报上寻求一个平衡点。

我们还可以从新旧的角度来分析。对于一个投资房来说，新房不仅更吸引租客，从而收取相对较高的租金，在税务上也有一个独特的优势：高额的非现金折旧（特别是带全新家具的）。不少楼花的开发商还提供一到两年的租金保证。最后，新房的维修成本也会相对少很多。

大多数人通常会认为土地要比房屋重要，但在实际行动上却自相矛盾。举个例子，我的不少客户一个心眼地要买独立房，因为他们认为买了独立房，就是有了地，而有了地，资产就可以更快地升值了。可悲的是他们“心有余而力不足”，钱袋子有些逊色，没有能力购买离市中心较近的独立屋。所以只好在离市中心50公里（甚至更远）以外的地方买独立屋，买完后还沾沾自喜：“你看，爷有地了，从今以后爷就是地主了。”几年后，又回来跟我抱怨：“哎，如果爷当年买近一点的就更好了。。。”

读者们可能会说，看来还是先圈地最靠谱吧？不一定哦，先圈地的策略也不见得是房产投资的“尚方宝剑”，举个简单的例子，好地方的房子一般旧房居多，如果为了圈地买了一个超破的房屋或公寓，后期维护成本可能会非常高。尤其是公寓，相信部分读者对公寓的 Strata Special Levy 有刻骨铭心的记忆吧。如果有切身经历过的朋友，就知道我在说什么了，动不动就是成千上万刀的开销。

综上所述，房产投资者不可以把地和房完全孤立起来，买投资房跟买自住房有很大的不同，买投资房最忌讳“感情用事”，比如“我感觉地值钱，就一定要有地”。错的。

房产投资者一定要在地和房之间，根据自身的综合实力，寻求一个平衡点。正如邓小平所讲的：“两手抓，两手都要硬。”