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最近接触了一些移民客户，聊了一聊，一点感触分享一下。热点不外乎两个事情，一是国内一二线城市房价这一年涨了不少，二是人民币汇率波动问题也就是贬值预期，这两个问题其实互为因果，也大大影响到了我所从事的移民行业。

咱们先说国内房价，北京均价房价在过去一年涨了1/4到1/3，举个例子：比如郭美美之前住的位于朝阳区四环外的珠江罗马嘉园去年4万3一平方，现在的价格是5万7一平方。200平的房子，一年涨了280万人民币。所以我客户里今年买房和卖房的人都很多。

现在网上说北京均价5万人民币一平，没有自住房，而凑出首付的朋友即使付了首付，每个月的还贷也是太重。上海深圳同理，房价更贵。也是没有办法，现在实业情况太差，为了防止通胀，钱都进入到房地产市场了。

另外一件事情就是，现在国家严格控制民间资金出境，不仅每人有5万美金的换汇额度，想通过亲戚朋友的额度换汇，也是被严控的。我就在建行看到因为不给换汇吵架的，我的同学群里有人道出原因。

我的移民客户现在倒是通过各种途径进行一些海外资产配置，毕竟好多资产在2000万以上的客户都能看出来人民币的贬值预期，我们国家实业倒闭的太多了，比如去年一首歌里的“温州最大皮革厂倒闭了，老板黄鹤带着小姨子跑路了”当时大家都觉得这歌好笑，但是这只是开始，也是中国制造业的真实写照，如果人民币再不贬值，那么我国生产的产品在海外竞争的价格上就不占优势。所以人民币必须贬。看看人民币10年汇率：

所以也就有了我的客户投资美国和加拿大房产。加拿大房产什么价格呢，我卖出的多伦多市中心公寓3万人民币每平方，还有温哥华本拿比我卖出去的一套高层期房，4万5人民币每平方。这两个地方是加拿大最贵的两个城市了，像我们卖的蒙特利尔准现房，2万5万人民币每平方。都是在市中心，不管是移民自住还是投资出租，价格上都比国内一线城市便宜了不少，出租回报也会相对高一些。投资美国房产的客户看重的是人民币对美金的贬值预期和美国房地产市场的回暖，投资回报率更高，当然选择像休斯敦，佛罗里达，迈阿密这样的二线城市会有更高的升值预期，毕竟纽约洛杉矶这样的城市本身房价就很高，休斯敦别墅30万美金一套。

那现在是应该投资国内房产还是海外房产呢？这个真是个没有唯一正确答案的问题，不过可以肯定的是，如果国内一线城市拥有两套以上房产的话，卖掉一套，投资到美国或者加拿大，贷款买两到三套，然后以租养贷，是一个不错的选择。

那下一个话题要说到移民这件事上了，中国房价的上涨对移民行业影响还是很大的。通过这两年的情况，我可以负责任的讲，明年投资移民加拿大的机会一定小于今年，不是说明年要移民的人数多于今年，而是因为明年符合加拿大投资移民条件的人将远远多于今年。为什么这样讲呢？我下面详细说一下：

加拿大魁省投资移民有两个条件

一是申请人家庭资产达到160万加币（800万人民币），二是主申请人要有两年部门主管以上级别的管理经验。

我们现在回到郭美美住的珠江罗马嘉园。200平的房子在2015年的价格是860万人民币，刚刚够魁省的资产条件要求，而在2016年，已经是1140万人民币了，完全达到魁省的资产要求了。

试问今年有多少人通过房产升值达到了魁省的门槛。而魁省每年在中国的投资移民配额是1250个（今年1330个），如果明年魁省不提高门槛的话，北京上海广州深圳多出来的这些够格申请人去争这1250个魁省投资移民配额的场面将会多么壮观！插播句广告哈，我是环球移民北京总部顾问王为微信号richardwang003，办加拿大移民找我。

还有就是加拿大要求资产来源解释清楚，我查了下珠江罗马家园2006年的房价，8800人民币一平，200平的房子只要解释176万资金来源就可以了，这个用夫妻双方这些年缴的个税来解释就可以了。那么资产够了没有管理经验的怎么办，办申根绿卡匈牙利呗，30万欧元（200多万人民币）买匈牙利国债，5年之后无息返还呗。

这个也是有配额限制的，中国地区一年2000个名额。所以预计2017年移民继续热潮，不是有更多人要出去，而是符合条件的申请人成几何倍增长了。