白宫也挂牌？专家详解如何为白宫估价,加拿大地产周刊微信公众号文章

民众虽然很难想象，但唐纳德·川普（Donald Trump）的施政纲领确实有可能让这则地产广告登上报纸："占地18英亩、历史悠久的美国住宅。这处白色砂岩砌成的16卧住宅位于华盛顿市中心，建有雄伟四柱门廊。机会难得，预购从速。"如果美国政府寻求通过资产私有化来偿还国家债务，那么白宫可以卖多少钱呢？

总部位于洛杉矶的房地产咨询公司Gray Real Estate Advisors主管Ann Gray称，白宫本身价值9000万美元，但如果算上里面的物品，美国政府可以获得2亿5000万美元的收入。

为了计算估价，Gray结合了房地产行业常用的三种分析物业的方法：重建一栋如此宏伟的建筑所需的成本、白宫可能创造的收入和市场上同类物业的要价。根据经验，Gray将通过三种方法得出的数值取平均数，从而得出9000万美元的估价。

重建成本

首先是重建成本。白宫始建于1792年，当时造价23万2000美元。Gray表示，考虑建筑材料和人工成本的变化，并且按照如今的美元价格计算，总成本为1亿美元。按照房地产估价的标准惯例，她比对了一处同类物业的重建成本。

Gray选择了隶属于史密森学会（Smithsonian Institution）的国立非裔美国人历史和文化博物馆（National Museum of African American History and Culture）作为参考样本，因为该物业与白宫的面积和品质相似，并且位于同一社区。最新数据显示，这座博物馆的重建成本为每平方英尺1428美元，而总成本为7900万美元。

相比之下，白宫的结构更好，并且美国总统历史等无形资产也可以加价。这也是白宫有能力成为一家提供住宿和早餐的高端宾馆的原因之一。因此，为了使估值准确，白宫创收的潜力也必须计算在内。

可能创造的收入

Gray称，华盛顿特区的杰弗逊酒店（The Jefferson）是一家提供全方位服务的豪华酒店，或许对白宫而言是一个很好的基准。其中，豪华套房的价格是每晚1200美元，而入住率为85%。Gray表示，白宫内设16间卧室，所以每年潜在的营业收入约为500万美元。使用房地产业的一个标准公式计算一段时间内的收入，从而得出白宫的标价为8600万美元。

同类物业要价

最后一步是寻找同类物业并参考其售价。佛罗里达州棕榈滩（Palm Beach, Fla.）玛尔拉格俱乐部（Mar-a-Lago Club）现由川普所有。该物业占地17英亩，在面积上接近占地18英亩的白宫。两处物业均拥有地下防放射性微粒隐蔽室（fallout shelters）和网球场，以及分别通往海滩和国会大厦（Capitol Building）的隧道。实际上，玛尔拉格俱乐部曾经被视为"南方白宫”，总统和高官经常来此度假。川普于1985年以1000万美元买下俱乐部。Gray称，玛尔拉格俱乐部当前的估价接近1亿美元，所以二者具有可比性。

白宫中的物品估价

平均计算三种方法得出的数值取平均数，即可得出一个略高于9000万美元的价格。但是白宫里的物品怎么算呢？房地产咨询公司International Art Advisors总裁巴顿·普里桑特（Barden Prisant）浏览过白宫里的750件物品。他表示，托马斯·莫兰（Thomas Moran）的两幅画每幅价值500万美元，詹姆斯·阿博特·麦克尼尔·惠斯勒（James Abbott McNeill Whistler）的一幅画价值500多万美元，而其他几件艺术精品总计1亿1500万美元。除此之外，白宫内还有一些摆件，包括价值25万美元的鎏金青铜餐桌装饰品、10万美元的老爷钟和几件上乘瓷器，每件价值2万美元左右。所有这些加在一起可以将白宫的标价再提高1亿6000万美元。

这意味着如果买家想购买白宫及其物品，需要开具2亿5000万美元的支票。与此同时，买家将获得一些"相当独特的附加物品"。例如，谷歌地图显示的架设在白宫屋顶上的防空导弹。

最后必须认真考虑一点：如果您为自己的物业估值，检查三种计算方法，然后看看其中一种方法是否较其他方法略微具备一些优势。