张先生在澳洲从事奢侈品行业多年，也许是行业缘故，张先生在购物消费时，非常看重设计与品质，尤其是那种高大上的感觉，所以在购房时也想保持一样的感觉。

 第一套物业：

2009年张先生的第一套投资房选在Melbourne的Docklands,当时一房一位一车位的价格为43万澳元，开发商提供两年每周500澳元的租金担保。

他当时的购买理由是，DOCKLANDS的房子定位都是高端的，周围有水，环境很好，墨尔本CBD的延伸，所以他认为在未来大的发展周期中一定会增值。

 

房子在2011年时成交，当时Wespac（西太平洋银行）的估价报告只有39万澳元，所以张先生不得不额外付出10%的首付，去保证房子的顺利成交。

 

当租金担保合约过后目前租金价格为350澳元每周，比担保时候的价格每个星期整整低了150澳元。

 第二套物业：

2012年，张先生为了避税的需求，他又选中了距离墨尔本市中心13公里左右，一套名叫Bentleigh East的一房一卫一车位公寓，购入价格为38.5万澳元。

 

在2016年成交，银行估价为合同的原价，如今租金为340澳元每周，贷款80%后完全对冲利息所产生的成本。

 

增贷遇阻：

在成交这套物业时，张先生的原计划是给Docklands的物业重新做一次估价。如果此套物业涨价了，那么就可以把钱增贷出来去付这套物业的首付，然而事与愿违。

St George 和 Nab 两家澳洲当地银行对Docklands一房的估价为40万澳币。也就意味着从银行的角度，Docklands的物业价值一直没有任何变化，反而比购买时的价格还低。

 

财神有话说：

有关张先生的例子，我从贷款经纪人的角度总结以下几点：

 

1 购买投资物业时一定不要把发展商的租金担保当成重要的投资因素，一定要查清周围的真实租金情况。

 

2 不要特别迷信CBD，因为好多时候CBD是给游客和学生以及单身白领住的地方，在澳洲有家庭的几乎会选择距离CBD一定距离的区域生活。

 

3 价格是需求与供应之间的关系而决定，当某地区供应量较大的时候，一定要谨慎选择，因为无论你的房屋出售或出租时都面临着较大的竞争。

 

4 楼花成交时也面临银行估价偏低的风险，所以在房屋成交时一定多预留一部分资金，从而保证您的房屋可以顺利成交。

 

5 投资前一定咨询贷款经理，要贷款经理对你的贷款能力以及未来现金流做一次详细的风险评估，因为有些区域无论买家有身份否，在银行的系统上最高只能贷70%。

 感谢阅读，下期见！