内容：精选关于悉尼房地产楼盘、买卖、租赁、管理的最新资讯与观点 关注：点击上方蓝字“悉尼房地产”或搜索微信ID@RealEstateSydney关注 |
受到央行降息的影响，平复了一段时间的悉尼房价又有爆发的苗头。本期@悉尼房地产和大家分析一下为何悉尼的房价总是居高不下的深层次原因。
自澳洲央行八月份宣布降息以来，平静了一段时间的悉尼房地产市场又开始有一点爆发的意思了。悉尼的拍卖市场又回复到上年的火爆状态，连续几个星期拍卖清空率都在80%以上，而且中位价也迅速的回到120万的位置上。
图：降息后悉尼拍卖结果一览
很多人都把悉尼房市的火热状态归因于央行利率的下调。其实，小编觉得这里面有更深层次的原因。毕竟这次的利率下调，各大银行都只是小幅跟进。特别是针对投资房的利率，多数银行只是象征性的降个0.1%。一百万的贷款每年就减个一千刀的利息。这显然是不足以刺激又一轮的房事热潮的。
小编和大家一起看看更深的层次里，到底是什么在驱动悉尼的房价不断上涨。
过去十年，澳洲经济一直是由资源和矿业所驱动。西澳和珀斯是十年矿业繁荣的最大得益者。相对来说，新州和悉尼在矿业繁荣中的得益远落后于全国水平。从2001年至2010年这十年间，新州的年均经济增长率仅为1.8%，远低于澳洲全国的平均值3.1%。同时，这十年内每年的新州的人口净流失数为2万3千人。
风水轮流转。矿业繁荣的结束带动了利率和汇率的双下跌，从而推动了教育出口，旅游等与利率密切相关的行业。自从2013年开始，全国的经济发展重点又重新回到了新州。
图：悉尼和墨尔本失业率比较
从上图可以看到，自2013年开始，悉尼的失业率长期低于墨尔本。七月大悉尼的失业率只有5％，低于墨尔本（5.9％），布里斯班（5.6％），阿德莱德（7.3％），珀斯（6％）和霍巴特（6.1％分），只有达尔文（3.4％）和堪培拉（4.4％）比悉尼低。
图：繁荣的经济让悉尼一直保持低失业率
蓬勃发展的经济甚至让一些经济学家提出了悉尼的官方利率应该独立于全国的提议。金融顾问公司SGS Economics的首席分析师Terry Rawnsley提出了悉尼的官方利率应该是3.5%，而不是全国的1.5%。
图：Terry Rawnsley提出悉尼独立利率的报导
不过，即便悉尼的利率真的从1.5%增加到3.5%，Terry Rawnsley预计悉尼的房价也只能下降10万澳元，毕竟供需关系摆在那。而且，从政治角度看，悉尼独立利率这种事情是不可行的，毕竟澳洲没有户口一说。
经济的发展和高就业率带来了大量人口增长。政府为了容纳更多的人口而投入了巨量的基础建设，而基础建设又推动了房价的增长。这就是悉尼正在发生的事情。
近几年来州政府投入了大量的资金发展悉尼西部地区，西北铁路线，West Connex，乃至全国宽带网（NBN）都优先在悉尼西区铺设。受到基建的带动，西北地区的Castle Hill（城堡山），Kylleville，Rouse Hill等未来西北铁路线上的区域在过去几年地价增幅超过20%。这也在总体上带动了悉尼平均房价的上涨。
图：悉尼西区和西北区的蓬勃基建
在悉尼市中心周边，州政府耗资20亿澳币的轻轨项目正在如火如荼的建设中。新建设的轻轨将会连接悉尼市中心至环形码头（Circular Quay），再到东区的Randwick，Kingsford等。线路完工后，乘客将大大受益，在悉尼市中心高峰时段，每四分钟一辆轻轨服务，其它分支线路每八分钟一辆。轻轨将可运送450名乘客，相当于九辆公交车。轻轨项目预计于明年6月即可投入试用，届时悉尼市中心将停运220余辆公交车。
图：悉尼市中心轻轨建设现场
除了市中心的轻轨项目外，州政府也正筹划投入10亿澳元建设从西区中心帕拉马塔（Parramatta）到内西区史卓菲（Strathfield）的另一条轻轨。这条轻轨路线将会推动帕拉马塔市中心的快速增长。轻轨线将经过玫瑰山（Rosehill） 的澳洲跑马场（Australian Turf Club）和会议中心，穿过山茶半岛（Camellia Peninsula）至悉尼奥林匹克公园，最终到达内西区的史卓菲。
图：帕拉马塔轻轨路线图
该轻轨建设项目将会推动轻轨沿线价值数十亿澳元的房地产开发和创造就业机会，包括投资10亿澳元在奥林匹克区域的中心地带达五公顷的土地上，兴建一个带有商店、餐厅、办公楼等的新镇。轻轨沿线的帕拉马塔，奥林匹克公园和史卓菲将会创造10.8万个工作职位。
为了解决悉尼南北交通的瓶颈，州政府还将计划开建从北区华人重镇车士活（Chatswood）到南区Sydenham的铁路线。该项目预计耗资超过10亿澳元，建成后将极大缓解悉尼南北堵塞问题，真正是“一桥飞架南北，天堑变通途”。
图：车士活到Sydenham铁路路线图
更遥远的将来，政府还将考虑连通悉尼，堪培拉，纽卡斯尔，悉尼第二机场（Badgery Creek）的高速列车。不过此项目的投入预计会达到惊人的800亿澳元。目前政府还在征集筹款计划的意见。
图：预计耗资800亿的高铁线路图
MY HOME LOAN
“一旦把房子卖掉，就可能再也买不回来了”，这就是市场上业主的普遍想法。
房价最基本的还是供需关系。造成现在拍卖清空率居高不下的一个重要原因是，市场上没有房子卖了。
目前，悉尼二手房的房源比一年前少多了，上周悉尼注册拍卖数是654，而一年前是930，上上周注册拍卖数是635，而一年前是910。业主现在不是不想卖，而是卖掉之后怎么办，搬去哪？其它地方的房子也照样贵得出奇啊。
悉尼现在进入了一个称之为“价格旋涡”循环的怪圈。房价越涨，就越少的业主敢把自己的房子卖掉，因为他们会担心卖掉后，持续的房价上涨可能导致他们再也不能够重新回到悉尼的房市了。
目前，悉尼的业主更倾向于装修和扩建现有住房，而不愿意把现有住房卖掉再去买新房。
另外，悉尼的住房供应再过去十年中一直处于短缺状态。1994年至1995年间新州政府批准了将近58000新房开建数。但是之后随着经济发展重心移到西澳，悉尼的新房开建数直到2015年才恢复到这个数字。而在这20年间，新州的人口增长了一百五十万！
图：悉尼的住房供需比较
从上图可以看出，悉尼的新房建设在过去十年间都处于供不应求的状态。到2016年为止，悉尼的累积住房短缺数已经超过10万！
另外，从下图可以看出，悉尼（蓝线）的可用建筑地块储备也远远低于全国水平（黑线），特别是自从进入2013年来更是如此。
没有可以建新房的土地，现有业主也不愿意把手中的房子卖出。这就是悉尼房市（特别是独立屋市场）的现状。
推荐阅读
* 法律免责声明*
本公众号内的所有内容不属于针对个人的理财, 投资, 税务, 法律等专业建议。采用我们的计策之前,请务必咨询专业的持牌人士。若有文章错漏及版权问题, 请联系我们。作者与公众号不承担任何直接或间接的法律责任。
【欢迎其他公众号转载,但请注明由 @悉尼房地产 提供】
