银行贷款收紧,开发商和买家到底应该如何应对?
澳洲房地产负面消息接踵而至，先是银行房贷不规矩，引起银行严查以海外收入来贷款的个案，于是又进一步全面收紧海外人士的贷款，被迫海外买家放弃10%或者支付一大批款项。唯一值得欣慰的是，澳洲联邦储备银行降息为历史最低点，这种冰火两重天、危与机共存的境况其实令开发商们心有余悸。
资金链的危机
开发商现状
在澳洲地产业里，中小型开发商占了大多数，承建商也以中小型的居多。这些企业的特点是收入散，利润薄，先干活，再给钱。在危机中，他们往往成为风暴的牺牲品。
然而， 澳洲的四大银行一直是房地产市场的主要支柱，但银行贷款的特点是：利息低，期限短（通常2-3年），限制多。一旦出现什么问题，银行自身朝不保夕，惜贷是一定的。比如很多买家贷款贷不到，银行便会考虑到开放商可能没办法收回钱，到其时，在项目进行阶段银行答应过的贷款可能会不到位，或者出现贷款无法续期的问题。要知道，任何项目在完工之前都只是一堆砖头水泥，很难体现真正的开发价值。若开发商也无法自筹资金完成，后果不堪设想。装修公司一般都是收工后收取尾款，但是以现在的大情势下，银行不放款，工程无法继续，继续装修是否能收回尾款？答案不得而知。所以装修公司也开始慢慢逼迫开发商先付款，再进行装修。
开发商资金问题
面对银行贷款紧缩压力，股市是澳洲开发商的救命稻草。上市公司会纷纷砍价增发新股（Rights Offering）募集资金填补缺口。其股民因为不愿比例被稀释，大多选择扎紧腰带跟进，支持企业一起渡过难关。最后虽然几经周折资本金募集到了，市值也可能大打折扣。对于中小开发商来说，没有上市圈钱的门道，唯一能做的，是平时预留一些资金，或对各种资金来源途径有所了解，并保持关系。当面对银行的撤资时，才能另谋出路，保住资产。
市面上有不少非银行资本，是指通过非散户储蓄来获得资本的各种机构，多数是各种基金、信托或者通过短借长贷赚取差价的金融机构。贷款产品上可以满足从高级贷款（senior）到夹层融资（mezzanine）到合作入股（pref. equity & equity）的各种需要。虽然利率较高（依据资本产品所处的不同资本结构而定价不同，通常10-20%），但其较为宽松的放款条件，确实给开发商带来了实惠。明眼的开发商可以算算账，看看这些实惠能否超出贷款利率上仅仅几个点的损失。
非银行机构从今年6月30日已经开始对开发商提高了35%的借贷利息。以目前的形式来看，很多中国和海外开放商从澳洲本地银行已经很难得到资金支持。私人借贷机构现在正在崛起，并且一并成为最重要的5大“银行机构”， 很多人认为只要资金投入就可以得到高回报。
澳洲区首席执行官Vaughn说，开发商作为以营利为目的的经济主体，需要自己防控风险，银行没有义务在危机中迁就开发商。若开发商已经开发完第一期的工程，银行发现60%的买家为海外买家，便会收紧贷款给二期工程的借贷，因为银行也在担心借出去的钱收不回来。
因此，要看清房地产的地位，和维持宏观金融和经济环境稳定相比，任何单一高风险经济部门都是可以牺牲的。澳洲银行就是为了保全自己，近期才会明显收紧贷款，并对开发商和项目的审核更加严格。面对任何风险，开发商只有自身做好准备，居安思危。
买家现状
很多买家付了首付以后，发现贷款难以批下，但又不想痛失10%的血汗钱，继而寻找私人贷款。私人贷款的利息比普通银行高很多，在踌躇纠结的同时，发现银行对房子估值又低于市场价值，这部分钱在首付时又必须要自己承担。利息偏高加上多补几万首付。这种情况下，大家还要以具体的楼盘和估值作为考量。不要得不偿失。
所以买家，开发商，代理商应该互相支持和谅解，找出最好的解决办法，而不是一味地推卸责任。
精益地产 整理发布
关注微信公众号： 澳洲地产JennyYangRealty
www.jyrealty.com.au 邮箱：[email protected]
JennyYang : 0415 332 338 （澳洲）130 3088 0823（中国）
| 长按或扫描二维码可识别订阅 |
