你是否曾困惑过：
为什么一套房产的对外报价、市值估价、银行估价以及最后成交价会各有不同，让人捉摸不透？
为什么一套房产会出现这么多不同的价格？
如何才能了解最真实的价格？
那么你怎么才知道哪一个价格是正确的呢？
以一个虚拟的房屋为例，看看是否能够解答你的疑惑。
这是关于史密斯一家的故事。史密斯一家在市区拥有一套住宅，但是现在他们期待享受海滨生活，于是计划购买一套海滨房产。他们把现有的住宅作为抵押用于贷款，以支付新房产的订金。
在出售住宅前，他们致电当地房产代理为住宅进行估价。住宅将通过拍卖的形式出售。然而与此同时，他们收到了当地的市政费缴纳通知单，要求他们在搬离之前必须付清。
史密斯太太在打包搬家的同时意识到自己的住宅有五个不同的价格，其中还包括自己对房产的估计价格。她很想知道自己房产的成交价是否准确。
为什么会出现以上这些价格上的差异呢？
如果一间房屋是以贷款的形式购买的，贷方自然需要对其进行估价。如果一旦你无法偿付贷款，银行必须把房屋卖掉来弥补无法偿还的债务。
因此， 银行的估值一般都非常保守，有时候会比同类房屋当前价值低10%至20%。
在我们的例子中，银行给史密斯家的一家的估值假设是$500,000。
房地产中介会来给卖家做房产估值。这会帮助卖家作出是否卖出房屋的决定。在帮助卖家作出有利于卖家利益的估值前，他们一般会在周边地区搜索相似房屋的卖出价格，之后才会给卖家一个“在某某价格到某某价格之间”或“在某某价格以上”的估值。这个价格一般用来刊登在房屋出售广告上。
史密斯家的S先生一家的中介根据房屋的实际情况，给予了$550,000到$600,000的估价。
每年，房屋业主收到的市政费缴纳通知单都会显示政府估价（CIV）、地价、净年值（NAV）和/或总租值（GRV）。
这些数据是通过不同的方式计算得来的，包括同类房产的对比售价以及州土地估价长办公厅一年两次的数据报告。市政委员会、水利和消防部门利用这些数据计算出业主需要缴纳的基础设施和服务费用。
根据史密斯家的市政费缴纳通知单显示，他们房产的政府估价（CIV）为48万澳元 –包括土地的价值和任何其他资本（如住宅）的价值，土地价值为28万澳元 – 不包括房屋价值。
不管房屋最终以私下出售或是拍卖的形式卖出，买家准备付的价格和卖家愿意接受的价格在签订合同的那一天，都会以法律保护的形式签订在合同上。
房市大热、某一地区需求量高，或者拍卖会到场人数很多，都会对房产最终的售出价产生影响。
在我们的例子中，拍卖会当天现场火爆，出价者众多，价格迅速攀升甚至超过了中介的预估，最终价格敲定为$63,000。
每位业主在出售他们的房产时，心理都会有一个期望价格。此外，业主还会想好一个最低价。通常，业主都会以房屋位置、朝向和特色作为参考，不过有时候，卖家的期望价格也会受个人情感而非事实情况的影响。
史密斯夫妇在出售这套他们钟爱的家庭住宅时，不知该如何定价。于是他们对所在城区的房产价格数据进行研究，这些数据显示，过去12个月他们所居住的城区中3室住宅的房价中值为51万澳元。
史密斯太太认为他们的住宅价格应为房价中值，但是史密斯先生却认为他们去年新建的游泳池至少能让房价增长5万澳元。
而最终的价格往往取决于私人交易或者拍卖会上，买家愿意出多少钱。
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