澳洲“都市房地产战略” （Metropole Property Strategists）公司的总经理 Michael Yardney撰写了一系列的文章，上周为大家分析了过去十年澳洲房地产市场经历的最大变化，最新文章中，又对房地产市场的未来做出了展望。

据澳洲Metropole Property Strategists房地产公司报道，作为一名在房地产领域投资了40多年的专业人士，Yardney很肯定地说，未来十年是又一个充满挑战的十年。他说：“尽管我们可以从过去发生的事情中学到许多，但不一定能够帮助我们预知未来。而且我们都知道，预测从来不可能是不出错的。”

低资本增值

全澳正处于一个低增值的时期，这是因为低的经济增长、低的通货膨胀、低的利率、低的工资增长。这意味着，我们不大可能看到巨大的繁荣或萧条。当然，具有战略眼光的投资者们可以在房地产周期的任何时候赚到钱，通过对所要购房房产的精心挑选，然后通过对房产的改造或开发制造出资本增长。

比较低的利率

十年之前，如果房贷利率在10%以下就已经很开心了。十年时间里，利率已经减半，举债还贷的负担减轻了。十年前，买50万澳元的房子的抵押贷款还贷一年约5万澳元。今天，一处100万澳元的房子还贷一年约需要5万澳元。

服务业的增加

澳 洲经济的未来将主要取决于服务业的就业增长。澳新银行（ANZ）估计，目前澳洲的就业中有87%工作于服务业领域。服务业到2030年将成为澳洲对亚洲的 头号出口行业，服务业雇用的人员会比所有其它出口行业的总合还多。澳新银行还估计，到2030年，服务业将提供100万个新就业。

房地产市场将变得更加分散

随着澳洲未来的经济将由服务业来推动，房地产价格的上涨将出现在能提供新就业的地方、工资增长高于平均的地方。这很可能会出现在大的州府城市中。

更具体而言，墨尔本、悉尼与其它州府城市之间的差距，还有与州府城市之外地区之间的差距，在未来十年，衹有扩大的可能。但这可能会随之带来很多问题。

澳洲的城市将如何准备接纳500多万的人口？如果人口达到那么多时，一些城市可能将变得不太“适合居住了”。

更多的人住在公寓房里

随着我们城市人口更加稠密、更加拥挤，更多的人将会居住在公寓房里及连排二层房里。这部分也是因为人口的老龄化，还有家庭规模的缩小，一家衹有一、两个人；部分也是因为房价很高，负担不起，而土地的供应有限，除了中高密度的建房开发之外所剩无几。

对房地产的需求在增加，特别是在悉尼和墨尔本，房价会继续攀升，我们的大都市可能会变得就像纽约曼哈顿的情况一样，对普通的首次置房者来说，可望而不可及了。

内城区公寓房市场的破裂

近年来我们许多州府城市的公寓楼建筑激增，有很多报道对这个问题进行了论述。

就像过去的每一次房地产繁荣的情形一样，房地产开发商走在了前面，最终给我们留下来公寓楼的大量过剩，特别是在墨尔本、布里斯本、珀斯、悉尼的中央商务区。尽管许多新建公寓以楼花的形式悉数卖给了外国的投资者，如今，买了这些房子的许多人难以成交，因为银行改变了房贷标准。违约不交割的情况将大批出现。

这将会导致某些正在修建的大公寓楼在长达十年的时间里房价不涨、房租不涨。

低人口增长

过去十年的前五年里，澳洲出现了人口的大量增加，这帮助推动了矿产业的繁荣。

现在，澳洲的人口预计年增长率略低于1.5%。这样的增长速度不大，不过也会造成未来十年最大的四个城市人口增加15%。如此的人口增长将可能对基础设施，特别是交通设施构造压力，而最终把内城区的房价抬高上去。

将有更多的“白色噪音”

未来十年，可能会有大量市场消息通过各种渠道传达到投资者耳朵里，但其中大多数不仅是没有用的，反而对读者的财务健康可能有害。

不可预知因素始终存在

尽管有最好的经济研究与预测，每年都会出现不可事先预知的因素，某个出乎意料的事件或情况突然冒出，把原先人们认认真真做出的预测粉碎得无影无踪。

当然，这些不可预见的因素可以是负面的（如2008年全球金融危机的后果），也可以是积极的（由中国推动的2010-2012年的资源繁荣）；可以是局部 的，也可以是更大范围的（如美国2008年的次级贷款危机）。不可预见因素影响经济的大局。经济大势的改变无疑会影响到房地产市场。而房地产市场也有自己 的不可预见的因素。

*文章内容转载自GOLDMATE 中联集团