【土澳思维】的朋友们，
小米手机创始人雷军曾经说过：“站在风口上，猪都会飞”。人们后来把它命名为“飞猪理论”。雷军的灵感来自于《孙子兵法·兵势篇》，“故善战人之势，如转圆石于千仞之山者，势也”，意思是，善于指挥打仗的人所造就的“势”，就像让圆石从极高极陡的山上滚下来一样，来势凶猛。
读者们可能会问，今天不是说房产吗，怎么一下子就扯到了猪，而且还是飞猪？
其实雷军是想说，干什么事需要找到“风口”，顺势而为。这跟房产投资的理念是一模一样的，房产投资也要看“势”，而且是看“长势”。今天我们就来谈谈悉尼房产未来40年的“长势”。
最近，一个名叫悉尼委员会的组织发布了一份关于悉尼房屋密度的研究报告，引来了很多关注，当然也有不少吐槽的。我看完后，觉得写得很不错，很简练，值得分享。
首先，这个悉尼委员会是什么机构？不查不知道，一查吓一跳。其成员都是重量级的企业，里面包括我们的万达和华为。
研究报告指出，悉尼的人口数40年后会翻一番，达到8百万人（今日伦敦的人口数）。所以首当其冲的问题就是，这么多人住在哪里？怎样住？
悉尼是依旧我行我素地保持着扩张式的发展（目前悉尼只有伦敦人口密度的40%）？还是另辟途径，一路向“上”（增大房屋的密度）？
报告认为，未来40年，悉尼别无选择，唯有“加密”。悉尼的挑战不在于是否需要增加密度，而是在于如何增加密度。
悉尼目前正处在一个人口红利的风口期，Baby Boomers （出生于1946至1964年）和 Gen Y（80后）两大人群越来越追求一个更加密集、相互连接和多功能的生活环境。我再加上一点，悉尼也受到海外移民的青睐。想想看，从中国过来的同胞们是不是早就适应了高密度的生活呢？
报告指出，人口密度与便利设施成正比关系。经过了两百年，悉尼成为了一个有着4百万人的大城市。但是，再过40年，这个数字就会翻一番。有一点是可以肯定的，继续保持扩张式的发展是不可取的，同时也是不可能的，因为任何的扩张都有其极限（没有地啊）。
所以，如果不能无限制地扩张，留在脚下的只有一条路：提高有限土地的利用率。换句话说，就是必须增加土地密度。
我们必须一路向“上”，因为我们无法一路奔“外”。
很多人自以为悉尼的人们不喜欢高密度的房屋，觉得实在拥挤不堪，人们应该喜欢隐私和家里有一个大后院。但是数据是理智的，它告诉我们，人们想的和实际做的是相互矛盾的。悉尼大多数高密度地区的平均房价远超过低密度地区的平均房价（纵轴每公顷人口密度，横轴是每平方米土地价值）：
目前，大悉尼区的人口平均密度为390/平方公里，而大温地区（加拿大）为802/平方公里，大伦敦地区（英国）为5,510/平方公里，新加坡为7,697/平方公里。
报告指出，悉尼的“加密”不是说让大悉尼1万2千平方公里的土地上布满高楼大厦。当然了，部分地区确实需要高密度的规划，但是，更常见的“加密”方法是把独立屋转化成连排屋或中密度公寓。
人们还有一个错误的观点就是：高密度会减少公共空间。其实这个观点是不成立的。一个经过规划的高密度社区反而会增加公共空间（左低密度、中中密度、右高密度）：
分析总结
记住，以上数据表明：人们想的和实际做的是相互矛盾的。我想问：“澳洲人还是像以前一样喜欢独立屋吗？”
时代在变，人也在变。
房产投资人士应该如何选择呢？我总结以下两点，仅供参考：
如果是土豪或富二代，现在可以多多买独立屋，买的主要是房屋下面的地。然后长期持有，坐时间的朋友，当几十年后的开发商路过您家门口时，一定会“流口水”的；
如果资金有限，但又想在悉尼置业。只要对目标楼盘做好研究，买中高密度的楼盘或楼花未尝不可，不必恐惧，数据告诉我们大家都说一套，做一套。虽然大多数情况下，土地价值对公寓房价的比值会比独立屋小不少，但是，公寓下面的那块地的价值也是涨涨涨的节奏啊。更重要的是，好的中高密度楼盘离学校、购物中心、娱乐中心、餐馆、咖啡店等等设施都会比较近，地价和房价的增长就会有较为坚实的基础保证。
我相信，悉尼的“加密”是大势所趋，不可逆转。房产投资者必须看清这个“长势”，谨慎布阵，站在风口，跟着悉尼的房价一起飞。
