根据统计,加拿大人平均3.7年就会因为各种原因选择终止原来的贷款合约(Mortgage Term)。提早终止合约,贷款人一般需要支付房贷的罚款(Mortgage Penalty)以赔偿银行的损失。本期《加拿大地产周刊》为你介绍计算罚款的方法。
固定(fixed)VS 浮动(variable)
固定利率意味着贷款期内利率保持不变,因此贷款者可以准确预知供款额,也可以提前计算出贷款期满时已偿还的本金。
浮动利率每月也许会有所更改。过往数据显示,在利率稳定时,浮动利率通常较固定利率房屋贷款节省更多。当利率变动时,贷款者的供款额仍维持不变,但还息及还本的比例则根据利率更改。假如利率下调,贷款者每月定额供款中用于偿还本金部份将会增加,令贷款者可以较快还清房屋贷款。
长期(long-term)VS 短期(short-term)
房屋贷款通常设有不同长短的贷款期,一般由6个月至10年不等。在每个贷款期完结时,贷款者可全数偿还贷款、偿还大笔本金,或与贷款机构协商新条款,续办房屋贷款。
短期房屋贷款通常指2年或以下的贷款,3年或以上的则属长期。
如果想要尽量减低利率而又能承受贷款续期时利率浮动的购房者,可以考虑短期房屋贷款。长期房屋贷款则适合希望在未来数年间锁定利率,以免受利率波动影响的购房者。
开放式(open)VS 封闭式(closed)
开放式房屋贷款通常可让贷款者随时偿还本金而无需缴付罚款,这类贷款适合打算在短期内出售物业或计划在贷款期满前偿还大笔本金的置业人士。此类房屋贷款的利率通常较高。
封闭式房屋贷款则在贷款期内把利率锁定,若贷款者想清还所有贷款余额,须等到贷款期满方可进行,否则便须缴交罚款。提前偿还超过允许限额的额度、重新协商或者进行再贷款,则需要支付预付还款费用。因为封闭式房屋贷款弹性较低,故贷款者一般可享较低利率。
什么情况需要付罚款?
贷款人是否需要支付预付还款费用取决于贷款人选择的是何种类型的房屋贷款。
开放式房屋贷款:
如果贷款人决定在到期日之前还清贷款,则不必支付预付还款费用。
封闭式浮动利率房屋贷款:
如果贷款人决定在贷款年期内(到期日之前)还清贷款,或者预付还款的金额高于贷款人的允许额度,则需要支付预付还款费用。预付还款费用为3个月的利息(90天),按照预付还款日时的剩余贷款余额计算。
对于封闭式固定利率房屋贷款:
如果贷款人决定在贷款年期内(到期日之前)还清贷款,或者预付还款的金额高于贷款人的允许额度,则需要支付预付还款费用。预付还款费用以3个月的利息金额和利息差额(IRD)二者中较高者为准。
利息差额(IRD, Interest Rate Differential Amount)
IRD是指预付还款手续费。如果你选择在到期日之前还清你的房贷本金或者偿还超过预付还款权规定数额的房贷本金,你可能需要交纳IRD。利息差额等于你的年利率与剩余贷款额最接近的房贷公布利率间的差额,减去你所享有的任何利率折扣,乘以你预付还款金额,然后再乘以你贷款期限的剩余时间。
IRD计算法比较贷款人原来的利率与现时市场利率,但市场上的主要银行,例如道明银行TD、丰业银行Scotiabank、满地可银行BMO, 他们是以当时的公布利率(Posted Rate)来收取罚金,变相把罚金翻倍。
示例:
李斌和王芳的房贷年限还剩28个月。他们的房贷未还余额为$100,000,贷款利率为5%,包括他们申请贷款时的1%的公布利率折扣。最近他们收到王芳父母给的$100,000,打算用这笔钱还清剩余的贷款。当前类似房屋贷款的利率为4%。这是类似房屋贷款的公布利率减去他们享受的1%的利率折扣。
根据上面的计算,李斌和王芳预计应支付的预付还款费用为$2,333——以二者中较高者为准。
可以看到, 银行提供的所谓折扣越大,罚金便越高。从以上例子, 我们明白除了单看利率去选择贷款的银行外, 也应考虑当中的细节条款,以免因小失大。
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