今年四月起，我们分享了两则关于澳洲当地人是如何从零开始，构建自己超牛的房产组合的。
今天的故事更为贴近我们自己：从一无所有的大学毕业生，耐心攒钱投资，到拥有三套房产、稳定房租收入及不断升值的投资组合。
并不是所有的澳洲年轻人在进入房产投资领域时，都是靠父母的支持才能入市的，那些凭借着自己不高的积蓄勇敢入市的人，也并不能说，其所做出的每一次选择都是对的。
但就如我常说的：You get the experience from buying process rather than searching process.只有入市，你才会慢慢提炼出属于自己的投资哲学。
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Simon Lee的投资组合
房屋套数 | 3 |
总价值 | $1.1m |
总租金收入/年 | $59,800 p.a |
感受到父母在房地产市场投资的成功，Simon Lee也很早就意识到了投资的重要性。早在新南威尔士大学读书的时候，他就已经开始为房产首付而存钱了。
然而，悉尼高昂的房价对于热情的投资者来说实在是当头一击。直到2010年搬到Newcastle地区，他才开始走上房地产投资的道路。
在完成了工程学士学位后，Simon找到了一份位于Newcastle的控制系统工程师的工作。刚出校门不久，又急切地想认识新朋友，Simon就搬去与几个在附近大学读书的学生同住。
这一决定促使Simon买下了他人生中的第一处房产。首先，他的工资加上与别人合住而省下的钱使他能够尽可能多地攒下钱来。其次，他注意到Newcastle的房价远比悉尼的便宜。
第三，他被高涨的学生租房需求震惊了。得益于与学生同住，他意识到合租所带来的房租收入的灵活性。“我意识到了相对于把整个房屋租出去，租赁单间的可能性更大，这也鼓励我去寻找能使我以这种方式出租的房屋。”
当新南威尔士政府宣布他们准备对首房置业者降低印花税时，Simon认为这是他该入手房产的时候了。
在2011年，Simon只有23岁的时候，他用20%的首付 – 来自于他的存款和首房置业者补助– 在Newcastle大学附近的North Lambton买了一套三间卧室的复式公寓。该房的价格为$340,000，但是他认为他还是买贵了。“这都是因为我太急于入市了。”他说道。
在买了第一套房屋后，Simon搬进了其中一间卧室，并把另外两间租了出去。这一切都进行得很好，于是他在2012年开始筹备买第二套房产。他用第一套房产作为抵押融资购买了第二套房产。
这一次，Simon仍然决定购买一套对学生有吸引力的房产，Simon还准备在Newcastle的主要医院附近的区搜寻。由于周围的租房空置率较低，他认为这是一个很好的投资。这套房屋价格为$335,000.“但是这一次我决定在购买之前先找评估师对房屋进行评估，” Simon补充说，“评估结果显示房屋售价事实上比评估价值要低，所以买下这套房产对我来说是物超所值的。”
他迅速将第二套房产也租了出去，尝到了甜头的他开始存钱买第三套房产。
这一次，Simon决定换个思路。他开始将搜索和研究放在有升值空间的房产方面，并且正式开始考虑房产的升值潜力。
他还决定不再将重心放在房租收益上，“这一次投资房产更注重的是房产的升值空间。我发现Newcastle目前的发展趋势是，越来越多的人会搬到这里来，所以房价只会涨，不会跌。”
当他的存款达到下一处房产10%的首付后，他又在Adamstown入手了一套两居室的独立屋。该房产位于一处面积约400平米的街区，距离内城区很近。Simon在2013年以$410,000将其买入。
Simon目前努力工作以攒到更多的钱来买下一处房产。在Newcastle地区买了三套房产后，他计划将他的投资组合扩展到其他地区。
他准备将目光放回悉尼，在Blacktown这一类西区寻找较为便宜的房产。“但是悉尼市场目前太疯狂了，价格太离谱。所以，我也有可能在布里斯班买房。”
在另一个州购置房产将会对于支付土地税有减免的作用，Simon这样解释道。
所以Simon现在在全澳洲的房产市场搜索合适的房产。他打算着眼于正处于低谷的市场，但是同时他还有其他选择的标准。
他想要继续搜寻有升值空间的房地产，而不是追求高房租收益。
“我确实认为，在构建自己的投资组合时，你应该平衡组合中高房租收益和高升值潜力的房产。”
同时，他还将目标定在购置低维护成本的房产。“因为我不想总是去担心房屋维护和修缮的事情。”所以我倾向于选择公寓和排屋。”
很幸运的是，到目前为止，Simon还没有遇到过任何关于房产和租户之间的重大问题和纠纷。他也未曾对自己的房屋做过重大的修理和维护工作。
然而，他对于投资有了更深的认识。比如说，他学到了考虑升值空间的重要性，而非只考虑现金流或租金收入；目光长远；在银行账户中留存足够的钱以用来应急。
最重要的一课是尽量让投资组合多样化，他说。
“事实上，我希望我能够早点将投资组合变得多样化。我太专注于Newcastle市场。但是悉尼在2012年市场低迷的时候是有投资机会的。我本来应该能入市，但是我错过了这个机会。”
Simon认为他买的第一套房子是最成功的，因为这引起了他投资房地产的兴趣，并且教会了他很多。他学到了如何在市场上寻找合适的房产，如何贷款来扩大他的投资组合，以及如何在投资中避税。
“这些知识使我在购置第二处和第三处房产中受益良多。”他说道。
“在购买第二处房地产时，我购置的价格低于市场价值。购买第三处时，我投资在一个增长潜力很大的地区，该地区空置率很低。”
当考虑自己想要达成的目标时，Simon坦言说，自己的父母就是自己想要成为的样子。
他们来自中国，一直在做房地产投资，他说道。
“他们在悉尼房价比较低的时候买房，目前他们已经从自己的投资中获得了很好的收益。他们一直鼓励我早些入市。我看到了他们的成果，也想要复制他们的成功。”
作为一个户外运动爱好者，Simon的终极目标是实现财务自由。
他希望有一天，可以靠收房租就能养活自己。
“我并不在乎自己最终拥有多少套房地产，”他说道，“我只是想构建自己的投资组合，希望有一天我不用去上班，只靠收房租就可以过得很好。”
● 养成存钱的习惯。花的不要比赚得多。
● 用长远的目光来看待问题。房租收入是好，但是资本收益更好。
● 市场调研：考虑适合当地人口情况的房地产，中位价格/租金，历史增长，当地基础设施建设。
● 在你预算范围内购买：不要贷款太多。从小型房产开始投资– 比如公寓，小独立屋。不要将一个又大又昂贵的独立屋作为你首次置业的目标。
● 合理地融资：避免互相抵押。
● 寻找多方贷款人。为紧急修缮和花销留存足够的钱。
文章来源于：《Your investment property》
