为配合iPhone 7的发布，上图是亮黑色为背景的。。。
【土澳思维】的肾斗士们，
先做一个小调查吧：
今天我来说两个澳洲税务上的小知识。
首先，您很可能知道，澳洲税务公民有18,200刀的免征税额度：
但您可能不知道，当收入超过了18,200刀且不高于20,544刀时，虽然需要报税，可是您一分钱的税都不用交。
这是为什么呢？很简单，澳洲联邦政府有一个低收入税务抵消的政策（low income tax offset），最大抵消额度为445刀。当您的收入为20,544刀时，所得税为445刀，但是由于您属于低收入阶级，并且收入没有超过37,000刀，就可以享受445刀的最大税务抵消额度，因此所得税就降为0了。
好了，开始说正经的事了。我想把负扣税的概念给您从另一个角度再去梳理一下。目的就是让您意识到，负扣税的投资房产不一定总是“赔钱”的。
什么是负扣（negative gearing）？其实很好理解，就是持有投资房的成本大于其所得。持有成本包括银行利息、非现金折旧开销和投资房相关开销等，而所得主要是指租金。
在持有成本中，利息和折旧（尤其是新房）的数额一开始通常会较大。如果这几年，您在悉尼或猫本买了投资房，由于房价较高，但租金回报率却表现平平，头几年出现负扣现象是很正常的，不必大惊小怪。
我以前的文章中反复强调过，负扣税不可以成为您投资房产的唯一理由。因为，大多数情况下说明您的房产投资是在赔钱的。我经常开玩笑说，找赚钱的房产不容易，但是找赔钱的谁都会啊，不是吗？
今天我要告诉您：负扣税层面上的赔钱≠不赚钱。此话怎讲？我们必须弄清楚投资房的回报其实有三种情况，假设个人税率为30%，有足够的其它收入来享受负扣税，而且每周：
房租100，利息20，折旧20，相关费用20：净利润为40刀，应交税12刀。现金流为正值：48刀（折旧是非现金流，所以100-20-20-12）；
房租90，利息65，折旧25，相关费用40：净亏损为40刀，可通过负扣税抵扣12刀。现金流为负值：3刀（折旧是非现金流，所以90-65-40+12）；
房租100，利息65，折旧25，相关费用40：净亏损为30刀，可通过负扣税抵扣10刀。现金流为正值：5刀（折旧是非现金流，所以100-65-40+10）；
以上的例子说明账面上的亏损不代表现金流的亏损。
最后一种情况就是享受了负扣税的正现金流投资房产。现金流在房产投资中的作用是很重要的，在第三种情况下，您的投资房其实是自食其力的。不像第二种情况，每年还要您从其他收入里倒贴钱进去。
这里需要说明的是，第二种情况并非不可取，尤其是目前悉尼和猫本的高房价，几乎只能是第二种情况了。如果您投资的房产属于净亏损+负现金流，房产的增值潜力就是您需要做好调研的地方。
第三种情况虽然是净亏损+正现金流，但是这类房产通常在较为偏远的地带，租金回报和房产增值有可能面临不稳定性。所以，不能因为是正现金流就喜出望外，您必须对房产的中长期增长潜能抱有信心。
综上所述，下次再跟您的会计师聊到负扣税的时候，是不是会更有底气了？
