（投资指南）澳洲公寓价大跌盘，奥克兰公寓投资升值空间如何？,逸居新西兰微信公众号文章

你幻想过么？

每天穿着西装革履，

连袖口都是设计师的珍品。

头发清新飘逸，

千万不能两天不洗头!

画着最精致的妆容，

口红我只要冷眼的姨妈色。

吃着有机食物，

才能体现出我对生活细节的追求。

喝着现磨咖啡，

一定要是无糖无奈的黑咖啡。

手拿时尚杂志，

这是我智慧的象征。

出入最高档的写字楼，

其实就是进去借用一下厕所。

入住最时尚现代的摩登公寓，

过着神秘令人向往的白领soho生活。

是的，我不住豪华别墅，

我就是时尚脱俗年轻有品的

另类Icon！

随着Unitary Plan的颁布，奥克兰的未来会见到越来越多的公寓如雨后春笋般出售在市场。卖公寓楼花的广告四处可见，高达上的设计图纸给人以强烈视觉冲击，扣人心弦的广告词让看了忍不住想下手。今天小编就带您聊聊买公寓楼花的那些事。

首先，选择别墅还是买公寓？

独立别墅

房产本身的升值空间大，适合长线投资，资金投入量较大，有独立产权。

公寓

在同等面积的情况下公寓的租金的回报较高，公寓的空置率比独立别墅好，资金投入没有那么大，适合短线投资或者是资金量有限的买家。

让我们来看看公寓和独立别墅的价格走势图

自2012年-2016年，3年期间

奥克兰的独立别墅的涨幅达到61%

奥克兰的公寓价格涨幅达到58%

从上图可看出，从2012年到2016年，奥克兰公寓的平均价格增长不如独立别墅，但是对于资金不够充足的投资者和自主买家来说，这个增值空间还是不错的。

要不要买楼花？

楼花

指期房，未完工的物业（即在建物业）

买楼花的主要好处：

买楼花只需首付十分之一,交房时才开始贷款还贷，对于投资者来说资金压力比较小。

楼花交易方式灵活，在交房前还可以转手卖出，这也是投资资金比较少的一种投资方式。

举个例子：

小月买了一套价值60万的公寓楼花作为投资房，楼花定金交了6万，开发商承诺量年内完工。一年后，公寓还没建设完工和交割，市场价就已经涨到了66万，于是小月把公寓的楼花给卖了，除去一年前支付的定金6万，净赚6万，回报率为100%。

公寓流通性高，还是根据上图可见，奥克兰的平均房价已经超过了100万新西兰大关，市场上能支付得起如此高额房价的人还是少数的，而奥克兰的平均公寓价格为60万，价格相对平易近人的公寓在则更多的购房者预算范围内，所以公寓的流通性较高，好出手。

买楼花的主要弊端：

一切都建立在未来的计划上，其设计和户型细节，很有可能因为市政府的各种规定而迫使开放商在建筑过程中对公寓进行修改。这将导致最后得到的和预想的公寓有一定出入。

如果开发商违约，延期或搁置建筑项目，投资者将进退两难，损失机会成本。

举个例子：

号称新西兰最大的公寓项目玫瑰花园（Rose Garden），耗资高达3亿新西兰元，将建设800余套公寓住宅。可是目前公寓项目被严重延期了，开发商还试图摆脱之前的预售合同！开发商表示基建的费用上涨了，没钱建设公寓了，要求购房者加多15%的付款，不然就合同违约，公寓二次出售。如果你是购房者，你会选择多付15%的款项还是退款走人？反正无论怎么选，内心都会非常不爽吧。

公寓比起独立别墅而言，多了一项物业管理费（Body Corp，即维护成本）的支出，并且公寓之间的物业管理费有高有低，各有不同，所以物业管理费的标准将很难衡量。

奥克兰房市是否安全

或许你会问，目前澳大利亚公寓价格面临跳水式狂跌，奥克兰会不会发生这个问题？

小编帮你解析一下这里面的原因：

目前澳大利亚的公寓楼面临着严重供过于求的现象，澳大利亚房地产投资专业人士协会董事长Ben Kingsley表示，在未来的18至24个月内，一公寓正面临着大量的租户短缺问题，投资房很可能因为没有人租赁导致租金降价。

难道澳大利亚的房子真的没人要了么？

其实不然，澳大利亚之前有大量的公寓在建，很大一部分都买给了海外投资者，购买者可以支付10%的首付，而在房子建成后交付剩下90%的余款。现在各大银行宣布不再对海外买家借贷，这些买家的新房过户瞬间成为难题。他们可能得现金支付，亏本转售或干脆违约、放弃10%的保证金。无论是对于开发商或者购房者来说都是个不小的打击。

那奥克兰会不会出现跟澳大利亚一样的公寓价格危机呢？

小编帮您扒一扒：

政府新政：

新西兰政府目前也有颁布类似的贷款限制，比如LVRs比例上调和海外收入贷款的限制，但是对于新的完工半年之内的新公寓，无论是投资者还是自住买家都是是完全不受这种限制的。

澳洲公寓数量是供过于求，奥克兰却是严重短缺：

众所周知目前奥克兰住房数量是严重短缺，而且根据政府预测，2041年奥克兰有100万人口的新移民涌入，至少需要420,000套新房子才能满足人口需求，而以现在贷款难，开发难，建筑慢的三大前提下，想要实现这一目标还是很困难的。

在2015年，奥克兰公寓的空置率是2.5%，今年的公寓空置率还在降低。所以公寓楼价不会降，而且租金还会涨涨涨。