【土澳思维】的朋友们，
越来越多的朋友和客户们已经不满足于简单买卖房产的投资了，不少人对地产投资的理念有了很大的升级，不少人搞起了一些小型的地产开发项目。
投资升级了，对于税务风险的把控也需要升级，今天我们就来探讨一下小型地产开发的相关税务问题。
通常来说，地产投资上赚来的钱通过两种方式缴税：
如果是地产开发商，房产买卖就是商业运作的一部分，因此赚的钱就是正常的收入所得（英文是 Revenue Account）;
如果是单纯地把房子给卖了，赚的钱就是增值所得（英文是 Capital Account），如果个人持有资产至少一年再卖掉的，就可以享受增值税五折的优惠（注意，公司和非税务公民持有的资产没有这项福利）和相关小生意增值税减免的福利。
所以，在买卖房产的交易中，人们会尽可能地将赚到地钱归为增值所得，然后通过打折政策来减少纳税额。
可是，小型房产开发很可能导致第三种征税方式：收入和增值混合式所得。
最常见的小型房产开发就是把已持有的土地再进一步分割，然后在分割后的土地上建造房子，最后卖掉以此赚钱。这种情况下，通常会有三种税务后果：
收入所得税（澳洲税法118-20条确保了收入所得税的优先级最高，稍后举例）
增值所得税
消费税（请阅读：地产开发中的GST陷阱和地产开发中的GST陷阱 第二弹）
特别提示：如果您的开发项目同时包含分地和建房，通常情况下都会是收入（没有五折优惠）和增值（有五折优惠）混合式所得。如果开发项目只有分地，例如仅仅把土地分割后连同原有房产一起卖掉，通常来说只有增值所得（有五折优惠）。
判断一个项目是收入所得、增值所得还是混合所得可以参考以下一些因素，然后再进行综合性判断：
持有越长，越可能是增值所得；转卖越快，越可能是收入所得；
项目规模越大，越可能是收入所得；
贷款规模越大，越可能是收入所得；
纳税人曾经分地和造房的次数越多，越可能是收入所得；
纳税人在项目里的参与程度越深（如辞掉工作专门来打理），越可能是收入所得；
项目的房子通过中介卖出，越可能是收入所得；
特别提示：强烈建议找专业人士帮您一起分析项目的综合事实。对于较复杂的项目，建议向税务局申请个例约束裁定书（英文是 Private Binding Ruiling，简称 PBR）。
我举一个具体的例子来说明：
几年前，小红（非专业开放商）买了一块农业性地皮（农业地皮没有消费税，消费税法38-480）。当时的价值是50万。在买这块地时，她也没有想着要马上开发，于是就搁置了几年。
今年她申请并拿到了政府的项目批文DA，在这块地上可以造两套房屋。动工之前，因为要贷款，银行对土地的市值进行了重新评估，结果发现涨到了80万。
我们假设建筑成本是90万（含消费税），银行利息为20万，每套房屋的售价是150万。最后，依据消费税发的规定，小红注册了消费税并申请了差价方案（请阅读：房产开发中的差价方案 Margin Scheme）。
在计算消费税差价方案时，不可以包括建筑成本（请阅读：房产开发中的差价方案 Margin Scheme）：
3,000,000（两套） - 500,000（初始地价）= 2,500,000
因此，卖房的消费税 = 2,500,000/11 = 227,273
利润 = 3,000,000（两套） - 227,273（GST） - 800,000（重估地价，因为小红一开始买地时没有明显的开发意愿，依据税法解释条例TD97/1，应该采用开发时的估价）- （900,000 - 900,000/11 ）（不含GST的建筑成本） - 200,000（利息）= 954,545
收入所得没有五折优惠。
增值 = 3,000,000（两套） - 227,273（GST） - 500,000（初始地价）- （900,000 - 900,000/11 ）（不含GST的建筑成本）- 200,000（利息，1991年8月21日以后都可以作为资产成本）- 954.545 （优先算的收入所得，防止重复）= 300,000 （刚好等于土地增值额度）
由于个人持有土地至少1年，再打5折，因此净增值 = 300,000/2 = 150,000
我们假设小红本财政年度（2016-17）没有任何其它收入，那么她需要申报两个不同的税种：
消费税： 227,273 - 81,818（建筑 GST）= 145,455
所得税：含收入所得 954,545 和增值所得 150,000，依据税率阶梯表，1,104,545 应纳税 511,174（含医保税和预算附加税），所以税后利润 = 3,000,000（两套） - 227,273（GST） - 500,000（初始地价）- （900,000 - 900,000/11） （不含GST的建筑成本）- 200,000（利息，1991年8月21日以后都可以作为资产成本）- 511,174 （所得税）= 743,371
最后，我再说一句，以个人名义进行房产开发几乎没有有效合法的避税方法。通常情况下我们建议客户成立信托来分流所得税。
