美国房产的相关“税务责任”,美国移民信息平台微信公众号文章

最近，有朋友私下询问关于房产继承、转移的税务问题。大多数人考虑“房产是否需要加上孩子名字”？仔细研究下来水落石出，搞清楚这个问题对新移民也很有帮助。

原则一：身后继承要比生前赠予缴税更少

我们先看两个例子就会一目了然。同样是花60万美金买一栋房子，后来卖了100万美元。其税务责任的计算结果却完全不同。

案例一，只写父母的名字，身后由孩子继承。以父母名义买了60万美元的房产，三十年后去世时由孩子继承。当孩子卖房时，要缴的资本利得税capital gain tax,计税基数需要以去世那天的房屋市场价值作为基数。假设父母去世那天的房子市场价格是100万美元，孩子继承房产后又以100万美元的价格卖掉房子，那收益为零，不需要缴任何税。

案例二，买房时父母和孩子同时是房产所有人。父母去世时，孩子优先继承房产。当时花60万美元的房子，因为房契上有孩子的名字，美国税法认为父母在买房时已赠予孩子一半的产权，孩子的计税基数为60万美元的一半，即30万美元,此为其一。如果三十年后父母去世，属于父母的一半产权由孩子继承。假设当时房屋市场价值变成100万美元，那继承这部分的计税基数为父母去世当天房屋市场价值的一半，即50万美元。再加上原先孩子受赠一半的计税基数30万美元，总计税基数80万美元。如果这时以100万美元的价格卖房。资本所得capital gain tax是20万美元（100-80=20)，孩子还有另外20万美元的缴税义务。（这个案例只适用于资金来源于美国境内。如果您是从中国带钱过来买房，其计算税额有所不同。欢迎来电咨询）

所以，可以发现，联合产权是增加了孩子的纳税负担。身后继承要比生前赠予缴税更少，更合算。

此外，联合产权方式还要考虑以下问题：

1，父母卖房时需要征得成年子女的签字同意。

2，如果孩子意外去世，其财产继承人将是房产继承人，父母无权指定。

3，如果孩子申请破产或惹上官司，房产将有被强行拍卖的风险。

4，如果赠予价值超过2.8万美元，父母需要申报联邦赠予税。

原则二，利用美国法律合理避税。

美国税法规定，无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。每个公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是545 万美元（ref.form706)，父母两人加在一起就有1090多万美元的联邦抵税额度。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的免税额，加在一起12万美元。除此之外，各州还有自己的抵税额规定，一般都会低于联邦标准。看到这儿，您可能会大吃一惊，这不是抢钱吗？不过您不用担心，您可

使用信托（Trust）来规避大额资产赠予和遗产继承。信托（Trust）是美国主流社会广泛使用的方法。资产种类和规模不同需要设立不同的信托（Trust）。

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