【如何通过注册公司投资地产】地产投资的三层结构(Three Tiers Structure),投资加拿大微信公众号文章

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作者：马云 Carol Ma，来源：多伦多房东网

【什么是三层结构？】

移民富裕了，手头攒了几套房，怎么办？建公司操控。建一个不够，要建就建仨！下面这个地产投资的三层结构很常见：

1. A Real Estate Corporation – 单纯用来”持有”房产;

2. A Management Corporation – (Active Business) 实际操控，给房产提供服务，赚取服务费；

3. A Holding Corporation – 控股/持有上面两家公司, 积累家族财富。

【为什么建三层？】

房多地大，风险大。建三个公司，只有一个目标，就是尽可能规避风险，保护自己和家人，保护家族财产，再顺便省点钱，合理避税。

【三层结构如何规避风险？】

第一，用Real Estate Corp来持有房产，不用个人名字，可以有效规避法律风险。比如，路人/租客在出租房车道摔倒了，后果严重，路人骨折/内伤/脑震荡了，人家请一大律师，告房主赔偿医疗费/误工费/精神损失费共计200万。你就是把那栋房卖了也不值200万啊。这时，如果该房在个人名下，那么作为owner 有连带责任(unlimited liability)。官司输了，必须用 owner个人名下的所有资产去赔付。很有可能卖掉投资房，还得连带着个人银行存款，自家住房，基金股票，都变现用来赔付，最后倾家荡产。

如果该房用公司来持有，那么这个liability就仅在公司头上。公司本身是个独立法人（a separate legal entity），路人/租客受伤，只能起诉房子的owner ，即公司本身。公司名下若只有一套房，那么最多咱们卖了这套房，有多少算多少用来赔付。实在不够，公司申请破产，到头来也就损失一套房而已。个人名下的财产不受任何影响，小酒照喝，小舞照跳。所以，用公司持有（建议一个公司只持有一套房）可以有效地减小法律风险。

第二，建立 Management Corporation ，用来给房产提供服务，出租房的管理，扫雪剪草，换炉头，修修补补，平日的各种维护都在这个公司里操作。对这个Management Corp 来说，它的active business activity就是管理房子，这个Management Corp是赚钱的源头。

第三，建立Holding Corporation，来持有/掌控上面提到的Real Estate Corp和 Management Corp。Management Corp赚取的active business income 可以通过公司分红（Dividend）的方式，平稳转入Holding Corp (可以延税Tax Deferral ) 。 Holding Corp 是最终积累家族财富的地方，没有风险。因为Holding Corp只是单纯持股 (hold shares)，名下没有房产。

解释下：公司间（related companies）的分红，是怎样省税的呢?

前面说了，Management Corp是赚钱产生收入的源头，如果直接从Management Corp 分红给自己/持股人（shareholder），这笔分红要在收到当年，算在个人头上报税。对于已经在很高的tax bracket的人来说，这样做交税多，不划算。如果Management Corp分红不直接给个人，而是分给Holding Corp，税法Section 112(1) 允许这个Holding Corp 有税务优惠（deduction），只要这两个公司connected (一个控股另一个)，就可以规避Part IV tax.

当财富平稳转入Holding Corp 之后，怎么使用就灵活了。可以用来继续购买房产，再转入Real Estate Corp 持有；还可以通过分红 Dividend，发工资 Salary，发Bonus的方式转入个人手里。