小编的一位街坊，在2013年的时候购买了一处房产，从2015年开始，一年多的时间里，这位老兄，不仅费心维护泳池、重新修建了前院的花园、甚至还增挖了一条车道，但最后结果却是16年以原价出售了该房产。这中间的税费、以及修建花园、车道、维护泳池的费用加起来，少说也损失了好几万澳币，还不算中间的机会成本。

在准备出售房产时，和一些不怎么注重待售房产外观、状况的卖家相比，一些卖家显然又走到了另一个对立面，就是盲目的对待售的房产大兴土木，大手笔装修，增加设施，期待因此而获得巨大的回报，然而这种盲目的投资行为，往往会事于愿违。

小编咨询了有20年房产投资、翻修经验的业内人士，他表示，在翻新房产时，应尽量做到投入的每一分钱将来都会获得三倍的回报，这是经验之谈。这个“投一返三”的规则直接体现了投资房产所付出的时间和金钱是否“物有所值”。所以，想让房产卖个更好的价钱，了解避免往哪些地方投钱就显得尤为重要。

以下是难以让房产增值的5种设施:

1.    泳池

在澳洲，自家后院有个泳池，没事的时候，游游水或者就是在水边坐坐喝着

饮料聊着天，随时都有度假的幻觉，真的很不错！

但是,并非所有买家都喜欢泳池。

“相信这一点已经是老生常谈了，但我们在此又一次提出。泳池是一项大型投资，却并不会带来巨大的收益。” “有人喜欢泳池，但也有人会认为它‘麻烦’、‘危险’、‘不易打理’等等。如果一个地区居住着很多年轻家庭，你就会发现他们可能会因为泳池而放弃一套很棒的住宅。因此如果房产本身没有泳池，不要为了增加卖点而新建一个。”

如果为了省钱没打算聘用专业人士，那么只要自己信心不足，就有可能会事倍功半。

“某些时候，尤其是刚从带泳池的地方度假归来，会觉得泳池是不错的选择，但实际上泳池会大大增加成本。”“出售时会错失某些潜在的购买群体，如家庭、年长者以及潜在的房产投资者。原因在于，由于需要维护打理、承担公共责任、购买保险以及满足当地政府有关围栏和安全护栏的法规等因素，带泳池的房产不受一些租户的欢迎。”

2. 过于奢华的装饰和设施

买家愿意为奢华的设施买单吗？

 “随着翻新房产类电视节目的兴起，人们争相斥重金翻新房产，各种高端产品也随之应运而生以增加卖点。例如：最新的Smeg牌紫色炉灶配上镶金边的牛皮材质个性防溅板着实让人心动，但这可能并不是买家喜爱的风格…除非销售目标是小众人群，否则过于奢华的装饰和设施是不会带来良好的投资收益的。”

3. 肉眼看不见的设施

投资在肉眼看不见的设施上，很可能无法获得回报，如墙壁和天花板采用保温材质、安装双层玻璃、配备全新的空调系统和支柱。

“对于买家长期居住的自住房，这些设施无疑是锦上添花。但如果安装这些是为了增加卖点，则大可不必，因为虽然多数人都会期望房子已经配备这些一流设施，但如果没有，他们也能接受。”

 “在亚热带地区空调是必不可少的，然而在澳洲，花费1,000澳元装一台分体式空调并不能像众多卖家期待的那样让房产增值5,000澳元。此类设施可以增加房产的适销性，但不是价值。”

4. 优美的绿化景观或没有景观

并不是所有买家都喜欢需要精心打理的花园。

“说到花园，则需要找到平衡。不带花园会减分，但需要精心维护的花园也同样如此。”

 “确保带有草坪和易打理的花园。不要热衷于水景、外墙挂板、隐蔽的花园、铺砌类设施等。”不要认为珍稀植物及可食用植物也会增加卖点。果树可以为美味果酱提供原材料，但并不会自动为卖家带来收益。

“他们会说‘这边有一棵青柠，那边有一棵柠檬树，在这里可以品尝到最美味的牛油果和香蕉……他们认为‘树木’是一个大卖点，会让房产大幅增值，这样的卖家数不胜数。除非是出售果园，否则若是对果树的介绍远远多于住宅的优点及其设施，一般的买家都不会太感兴趣。”

5. 廉价的DIY作品

外行很容易高估自己的手工制作水平。自己动手可以节省人工费，何乐而不为？这里并不是说房主不能独自完成任何小规模的改造。但是较复杂的工作会带来很大的开销。瓷砖和粉刷问题在看房时很容易暴露。半成品的设施会令房产贬值。

即使为了节省开销决定不聘请专业人士，但除非对自己信心十足，否则最后花费的时间可能是预期的两倍，这会拖延房产上市的时间。

“电路走线和管道铺设都是需要由专业人士负责，且在完工后由其签字，因此在动手之前需要思考哪些工作自己确信能够做好。”

你或许可以借鉴下面这些翻新的点子:

一、如果你觉得装修房屋太麻烦的话，那么最简单的方法可能就是把墙重新粉刷一遍。

二：改造或增加房间 

有的住宅只要增加多一个房间就会立即升值！ 一个两卧住宅是不能容纳拥有四个人的所谓标准家庭的，但一个三居室吸引力就大多了。 

专家建议：性价比高，能做就做。 

改造房间在翻修工程当中是一种性价比相当高的实惠选择，不过这要取决于住宅情况、面积大小，以及未来希望吸引什么类型的潜在买家。像那种老式住宅，房间面积大到足以被改造成两个房间的，就应该能改就改。 

但有时候也要小心。比如把大车库改造成小卧室既可能吸引一些人，但也可能打消另一些人的兴趣。毕竟车是澳洲人代步工具，平均每个家庭要有两辆车，车位的车库还是不能少的。 

三：厨房和浴室 

简单安装些新的龙头配件、墙面防溅挡板，甚至只是换几个新的柜门把手、或重新油漆一下，就可以给厨房和浴室带来显著变化。 

专家建议：如果你不知道怎么升级房子，那就直接选厨房和浴室。 

每个家庭的每个成员都和这两处空间关系密切，影响买家做出判断的最重要地方也是它们。厨房和浴室既是住房最能显出老化和磨损痕迹的地方，也是通过翻修能获得最大升值的地方。不需要投资太多钱，就可以得到很好回报。 

不过注意新增管道需要向市政申报，获得批准才行的。 

四：增加露台或户外活动区域 

拥有一块露台(deck)会增加住宅的吸引力，户外活动区在澳洲购房时也是非常重要的一个考量因素。尤其是在城市区域，土地面积较小，首选的是露台或水泥地而不是一块草皮。 

五、重新油漆 

很多人低估了油漆对宅子的作用。可是房地产业内人士告诉我们，你在油漆上每投入一澳币，收获的会是二澳币。锈迹斑斑的栅栏、平淡无奇的大门、昏暗的厅廊都可能因为新油漆而光彩照人。 

不过要记住，色彩风格需要尽量受大众欢迎，比如内部墙面应当是温暖和中性的色彩。如果颜色错得太离谱或工艺太差，那就变成你给买家增加烦恼和重刷的负担了。

六：第一印象 

不要忘记让住宅的外观为你吸引买家。实际上这是花最少钱、回报最大的捷径。宜人的园艺、优美的栅栏、鹅卵石砌成的小路、一只新颖的信箱，都可以快速为住宅增添迷人的魅力。 

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