目前的贷款利率仍然维持在历史低位，加上天气回暖房市升温，很多人开始计划买房。虽然买房的时候你可能想一直住在这里，但是生活中可能有各种变化，你可能以后会想卖房投资或是买新房等，这就要求解除贷款合同。

据加拿大按揭专业人士协会（CanadianAssociation of Accredited Mortgage Professionals）统计数据，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同。通常解除合同都有罚款，但罚款多少则根据放贷机构和贷款种类而有所不同。

所以申请贷款前，除了关注银行能提供给你的最低利率是多少，还要计算一下如果你提前解除合同需要支付的罚金有多少。

罚金计算方式

一般来说，金融机构收取罚金的目的是弥补提前结束合同带来的损失，因为提前解除贷款合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。

开放式（Open）贷款没有罚款限制，但借款者要为此缴纳更高的利息。封闭式（Closed）贷款可以让借款者获得者更好的利率，但也要缴付更多的罚款。

如果是封闭式浮动利率贷款，那么罚款就是3个月的利息。如果是封闭式固定利率贷款，那么罚款可能是3个月利息和利息差额（InterestRate Differential，IRD）中较高的一个。

如何计算息差罚金

一般来说，利差罚金是未偿还贷款额度、利息差以及剩余时间的乘积得出。

利息差指的是房贷合约上标明的利率与贷款人重新放贷所给出的利率之间的差额。利率基于房贷剩余时间而定，如果某个借款人持有五年期固定利率贷款，并在按揭到期前两年解除合同，那么贷款人就应该用两年期固定利率来计算息差罚金。

举个例子，比如一个10万元的5年期固定贷款利率为5%，目前合同还剩2年，现在的2年期利率为3%，那么银行计算的罚金为：

10万元x（5%-3%）x 2年 = 4000 元

不同的放贷机构对于罚金的计算方法不同，因此在签订贷款合同前，应仔细了解清楚他们使用的计算方法，以免到时缴付大量罚金。

仔细阅读合同条款

很多人以为解除合同罚金不会有多少，但实际上罚金可能超过你的想象，这个每个银行的合同条款有关，一定要仔细阅读。

加拿大居民Brian Hyytiainen之前在加拿大皇家银行（RBC）申请了一份五年期固定利率按揭贷款，3年后由于经济状况变化，他不得不将房子转手卖出，但是RBC竟要收取高达1.3万元的罚金。

当时Hyytiainen获得的五年期固定利率是3.79%，按揭合同第一页上写的就是这个利率。然而，Hyytiainen在合同的第三页细则条款部分发现，签订按揭合同时，RBC为他提供了1.55%的利率折扣。所以在计算罚款时，RBC使用的是挂牌利率，而并不是实际应用的利率，这样利息差额增多，罚款增大。

“经过我自己的计算，如果不把按揭利率折扣算在内，提前解除贷款应付的费用约为5000元，这个额度显然更合理。”Hyytiainen说。“每个借款人都能获得折扣，最近几年利率这么低，肯定没人会接受5%的固定利率。”

由于大多数银行的挂牌利率都偏高，他们都会为客户提供利率折扣，而对于提前解除合同的借款人来说，较高的挂牌利率意味着更多罚金。

蒙特利尔银行（BMO）贷款经理Laura Parsons指出，对借款人来说，罚金是非常关键的因素。在签署贷款合同前，借款人需要仔细阅读各项条款并充分理解，他们的律师也有责任帮助进行解释。

如何减少损失

如果借款人想要提前解除合同，也可以应用一些方法减少损失。如果投资者拥有提前偿还特权的话，可以在解除合同前尽量最大化的偿还贷款。

如果合同中注明投资者每年能够预付20%的贷款，如果贷款总额是50万的话，那么投资者可以考虑在年末和年初都支付10万元的还款，这样就可以减少未还贷款从而减少损失。

另外，也可以考虑寻找专业的贷款经纪寻求意见，让他们帮忙计算每种贷款方式的罚款额度。如果对一家银行的贷款方案不满意，可以多找几家银行询问，尽可能降低潜在损失。