以租养贷，是指购房者通过支付首付的方式进行房产投资，在买下房子之后直接将房子出租，然后用租金来抵货款的一种投资置业方式。以租金相抵贷款，最后还清贷款时相当于只支付了一份首付就买下了一套房子。
上好“以租养贷”这门课
对于投资者来说，短期内最重要的便是如何增加月租金收入，比较简单有效的办法就是对房产先投资再增加收益。对于住房，可做个性化的装饰、整理，以提高房屋的租赁价值，再寻找合适的房客租出去。这样一来，月租金往往会比同类物业高出一筹。另外，房屋的地段及升值潜力也会对租金的增长产生巨大的影响，一个好的区域往往能够带动租金的指数型增长。
那么在美国买房，是否也能实现以租养贷？而租售比又是如何呢？
首先要明确的一点，没有美国身份的中国人也是可以在美国贷款买房的，不仅如此，如果购买的房屋是出于投资用途（即购买房屋后出租而不自住），那么每个月收取的租金是要计入个人收入，并缴纳个人所得税的。这时如果通过贷款的方式买房，每个月还的利息部分可以作为费用抵税的，这就起到了合理避税的功能。
中国买家的贷款比例和贷款额度
对于贷款比例，美国这边有一个计算公式，即贷款人的每月的负债金额不能超过工资比例的43%。也就是说，买家的工资越高，能够拿到的贷款金额就越高。普遍来说，海外买家会付40%－50%的首款，也就是贷款50%到60%。如果某些贷款人资产情况和收入情况特别好，最高可以拿到70％的贷款。
杠杆投资，增加购房的灵活性
就像买卖股票可以通过杠杆增加收益率一样，贷款也可以增加房地产的投资收益。
贷款案例：
为了让大家更清晰直观的理解贷款可以达到的避税和杠杆效果，我们以一个投资案例来跟大做简单的说明。
位于美国房价增速前列的佛州14TH & Ocean海滩别墅，全款售价$659,900,月租金$3,600，前4年物业费全免。 假设持有5年后出售赚取投资收益：
从上图可以看出，14TH & Ocean海滩别墅所在Pompano Beach房价从2011年起触底反弹，房价平均年增长率为9.6%,而全美租金涨幅为3.5%-5%，以此计算：
如果选择一次性付清房款：
5年的租金部分收入：$238,700。
5年后的增值受益：预计此时房价为$1,100,000,增值$440,100。
总收益率为102.8%，平均年收益20.5%。
如果用贷款的方式买房：
以60%比例贷款（贷款利率4.5%，还款年限为30年），就可以以$263,960（$659,900X40%）首付款购得房产，每个月的还贷支出为$2006.17。
总支出：$263,960+$2006.17X12X5=$384,330.2
5年后的总收益率为($1,100,000-$659,900)/$384,330.2X100%=114%
总收益率为114%,平均年收益为22%。
不难看出，以贷款形式购房，不仅可以完全实现以租养贷，更能实现相当高的投资收益。
点击查看14TH & Ocean项目介绍
当然，充分的准备是好投资的重要组成部分 ，大家在考虑购置海外投资型房产时要做好贷款咨询，确保您满足在美国贷款的要求。如果您有任何相关需求，都可以联系维越国际，我们会努力为你提供最全方位的服务。
附注：中国买家在美国贷款相关细节
中国买家在美国申请购房贷款需要准备以下5种材料：
1. 购房合同&首款支票
2. 借款人身份证明（国内身份证＋护照）
3. 收入证明（包含过去两年的收入情况）
4. 资产证明：银行账户流水，或者理财账户、投资账户、房产证明
5. 信用证明：由于中国买家没有美国的社会安全号（SSN），因此没有美国开具的信用报告。这种情况下，要求海外买家到所在银行，找经理拿一封推荐信即可代替。
中国买家拿到的贷款利率
一般来说，借款人的信用水平、收入水平、资产水平，和负债水平四个指标不仅影响他拿到的贷款的额度，更是利率的决定条件。一般条件越好的，可以获得的利率水平也会相对更低。海外客人的贷款利率一般在4%－5%之间。这个利率比本地客人高一点，是因为对于银行来说，海外客人在美国没有收入证明和信用证明，因此风险会高一点。
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