美国的商业地产日益火热，吸引了相当一大批海外投资者赴美投资，在商业地产火爆的背后，我们也需要注意规避风险。

2016年可以被称为是商业地产投资的高峰年。数据显示，相较于2015年，写字楼的总销量在2016年减少了7%。房屋租赁也受“不要在大选结果出来之前做任何重大举措”这一论断的影响，有所减少。但是国外的投资者大量涌入。这一市场已经成为海外投资者的避风港，这些投资者在商业地产上投入了创纪录的资金，尤其是在主要城市的中心区。根据仲量联行的研究，2016年海外投资者投资超过200亿美金，占总体16%。

仲量联行表示，美国经济状况的稳步改善是提振商业房地产投资的一个因素。另两个因素是，澳大利亚和马来西亚等国的养老基金增配美国商业房地产资产，以及亚太地区有越来越多的人希望实现财富保值。

这些投资有近一半流向了写字楼，16%流向公寓楼，15%流向零售商铺，其余部分流向酒店、工业地产和土地开发项目。外资占美国商业房地产投资总额的10%左右，仲量联行表示，假如国际投资者的投资范围从目前的核心资产扩大到风险更高、回报也更高的交易，这个比例还会进一步提高。

商业房地产市场价格的迅速上涨，使得衡量商业地产租售比的指标——市场净租金收益率（Cap Rate）持续走低。就第一季度全美整体而言，出租公寓的净租金收益率水平最低，为5%。写字楼、零售物业和工业地产分别为5.6%、5.8%和6.6%。酒店净租金收益率最高，达7.8%。基于美联储缓慢加息的预期，我们预测接下来几年Cap Rate将轻微上升。

在租赁市场方面，五类商业地产板块表现差异较大。出租公寓和酒店已经踏入放缓期，表现为市场空置率上升，租金年增长率放缓。而写字楼、工业和零售物业仍处于扩张期，表现为市场空置率下降或保持平稳，租金年增长率上升或者保持平稳。

除了写字楼之外，其余四种物业类型在2016年第一季度的空置率水平都低于上一个周期的最好水平。其中，酒店表现最佳，在2010-2015的六年间累计下降了10.1%，达到历史最低的28%。但由于酒店租赁期短、波动大，酒店的空置率水平仍显著高于其余四种物业类型。写字楼、零售地产、工业地产和出租公寓的第一季度末的空置率分别为10.9%、5.8%、6.0%和4.4%，空置率在过去六年的累计降幅在1%-4% 之间。

然而，我们也需要看到在这背后持续走高的商业不动产贷款所带来的危机。今年2月，商业不动产贷款在全美所有的商业银行再次增加，达到了1.99万亿美元的新纪录。贷款资金使得收益变得困难，也使得潜在的购买者不断减少。

因此，美国商业地产虽然火热，但是在具体操作过程中还要注意投资比例，规避风险。以下几个问题是投资过程中一定要充分考量的：

第一：地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；

第二：日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个N的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。

第三：租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。

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