中国大老板已成为美国新地主（一）——为什么投资美国房地产,美国德州阳光地产微信公众号文章

华人在海外定居置业古已有之，古时候，人们在国外购房主要是为了从事商业贸易活动，或躲避战乱。而近年来，国人在海外投资房地产更上升到了前所未有的巨大规模，其中一个重要的原因便是进行资产多元化配置，获得稳定可靠的投资回报。

中国经济在过去几十年中持续高速发展，似乎如此欣欣向荣的市场能够抵御几乎任何经济下滑的危机，然而，1997年的亚洲金融风暴，2008年的全球金融危机，以及最近国内经济增速逐渐放缓，一再提醒谨慎而明智的投资者，中国的两位数GDP增长率已渐渐成为历史。古语有云：“居安思危，思则有备，有备无患”，很多投资者已着手开展全球战略，在经济环境稳定、利润丰厚的国家配置资产。全球资产多元化配置对于担心中国未来经济前景和潜在房地产泡沫的投资经理来说显得越来越重要。

在这样的背景下，美国房地产对中国投资者具有特别的吸引力。首先，房地产与其他资产类别相比拥有独特的安全属性；其次，中国投资者对房地产有特别偏爱，并在过去近二十年中对房地产投资有了深入了解；第三，美国房地产拥有高透明度和较强的流动性；第四，预期人民币兑美元将继续贬值，应持有美元资产以达到资产保值；第五，中国政府积极推进海外投资政策。

一、房地产拥有独特的安全属性

投资房地产是投资于有形的钢筋水泥建筑，而不仅仅是股票债券那样写着数字的金融票据。因此，房地产往往是投资者进行海外投资时最先选择的投资类型。这种有形的投资标的让第一次在海外投资，对当地语言、文化和法律制度都比较陌生的投资者感到更有保障。

房地产是一项具有安全属性的投资类别，其投资标的是位于良好地段，拥有实际价值的建筑物业，市场不论是对于建筑本身，抑或是对物业所在的地理空间都有持续的需求。地产投资经理在对市场供求进行认真分析后做出的投资决策，将带来长期稳健的投资回报。同时，房地产投资有天然的抵御通货膨胀的作用。在通货膨胀时期，一方面，房地产租金将随通胀上升，当租户续租时，一般会重新协商房租价格，上调租金；另一方面，房产价值也将随通胀水平上升，房产升值。金融服务机构TIAA-CREF研究显示，1978年至2010年，在随机选取的5000个商业地产投资组合中，平均回报率超过通货膨胀率7.17%。

二、中国投资者熟悉且偏爱房地产投资

中国投资者在房地产投资方面已经拥有丰富的经验。1980年，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，揭开了我国住房制度改革的大幕，试点实现住房商品化和社会化；1991年，国务院决定在全国推进房改，中国房地产开始真正走上市场化发展之路；到1998年，中国的福利分房终止，货币化分房方案正式启动，房地产业进入快速发展阶段，在1998年之后的近二十年间，无论是固定资产投资额，还是住宅竣工套数均呈指数型增长。据中国国家统计局数据显示，2014年，全社会固定资产投资￥51.3万亿元人民币，房地产开发企业住宅竣工近750万套。如今，中国投资者已经很熟悉房地产投资的基本架构，投资风险和回报率，因此，房地产投资很自然地成为我们进行海外资产多元化配置的投资首选。

三、预期人民币兑美元将继续贬值

截止2016年底，人民币在全球货币体系中表现出稳定强势，人民币兑日元和欧元等主要货币升值。然而，由于美国经济增长加快、美联储加息预期上升，所以人民币相对于美元自2014年以来有较大贬值，并且继续贬值的预期不断增加，投资于美元资产成为明智之选。一国的长期汇率取决于该国的生产力水平，国际收支，物价水平，利率，以及市场预期和政府宏观调控政策。当一国的净出口和外商直接投资减少，通货膨胀增加，利率水平降低时，都会导致汇率下降，货币贬值，反之货币升值。据国泰君安首席经济学家分析，随着美国经济的复苏和加息，美元上涨几乎没有悬念。另一方面，从2000年以来，支持人民币升值的很多因素正在削弱，在中国，资本回报率、生产力的要素回报下降，工资水平上涨。在这样的情况下，出口难以再大幅回升，外商直接投资逐年递减，人民币的升值动力实际上已经失去了，这就是全球市场对人民币供求环境大的变化。在这样的变化下面，人民币的贬值压力已经产生。加之未来人民币利率下行，而美元利率上升的大趋势，必然加深人民币兑美元贬值的可能。

面对人民币兑美元贬值的大趋势，在目前人民币汇率还处于高位时，投资于以美元计价的资产是财富保值、升值的重要手段。当美元汇率上涨后（例如，从$1美元兑￥6.20人民币，升值至$1美元兑￥6.90人民币），出售美元计价资产，同样的一美元将兑换回比之前更多的人民币，达到资产保值，同时获得丰厚的地产投资回报。在本书第十章将要介绍的安邦保险收购曼哈顿华尔道夫酒店的案例中，美元兑人民币汇率中间价收购时约为6.25，然而不到一年，中间价已上升至6.59，安邦保险由于汇率变动所获得的收益就高达￥6.63亿元人民币！

四、美国房地产拥有高透明度和较强流动性

与全球其他市场相比，美国房地产市场不仅最稳定，同时也拥有最高水平的透明度。政府对物业产权详细的历史记录不仅保护投资人免遭骗局，而且帮助投资者在获得物业充足市场信息和分析报告后做出明智投资选择。同时，在互联网上查询房产信息变得日益便捷，可以很方便地查到房产纳税信息，消费者偏好等，而诸如Walk Score、Zillow、Trulia、谷歌街景等无处不在的大数据分析大大提升了美国地产投资的透明度。

一般来说，尽管房地产较其他资产类别流动性欠佳，但是与其他国家相比，美国房地产市场的流动性还是很高的。在纽约、伦敦等国际大都市，得益于来自全球的强大需求，即便是数亿美元的巨型摩天大楼，也能在几个月内成交。而在美国各大主要城市（Gateway Cities），大型或小型的地产项目也能在较短时间内成交。

五、中国政府积极推进海外投资政策

我国政府对于企业进行海外投资持积极开放的态度，近年来，不断有利好政策出台，鼓励企业开展海外地产投资。2012年以来，中国保监会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，保险公司可以自主确定不动产类投资标的，投资于不动产类资产占本公司上季末总资产的比例从20%提高到30%；保险公司境外投资余额，合计不高于本公司上季末总资产的15%。2014年，境外投资项目除涉及敏感国家、地区、行业外，将国家发改委核准权限由中方投资1亿美元（资源开发类为3亿美元）统一提高到中方投资10亿美元及以上，中方投资10亿美元以下项目一律实行备案。

虽然，2016年11月底国家外汇管理局推出新规定，资本账户下超过500万美元的海外支付，包括组合投资或海外并购等直接投资，必须上报市外管局批准。然而，就在新规下达的同一天，新华社刊发了发改委、商务部、人民银行与外汇局的联合声明，强调中国对外投资的方针政策和管理原则是明确的，即坚持实施“走出去”战略。人民银行副行长潘功胜表示，“打开的窗户不会再关上”，外汇管理政策不会后退，更不会走回资本管制的老路，但是，当然也需要把推进对外投资便利化和防范风险结合起来，规范市场秩序，按有关规定对一些具有非理性、不规范的投资进行真实性、合规性核实。

对于个人来说，虽然个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目购汇，截止2016年仍不被允许，但是，放宽个人境外投资方面的政策却在积极酝酿中。2015年，国务院确定了进一步深化上海自贸试验区金融改革试点，在试验区逐步提高人民币资本项下可兑换程度，这意味着，个人每年5万美元的汇兑限额将在未来放宽，个人境外直投将在上海开闸。2016年底，人民银行上海总部发布通知，将启动自由贸易账户的个人服务功能，将开立FTF账户（区内境外个人自由贸易账户）的范围扩大至上海全市科技创新企业工作的海外人才，资本项目可兑换进程再次推进。

进行海外地产投资不论是对于国家，还是对于企业和个人，都有着重大而深远的意义。首先，能够缓解我国的外汇占款压力，“藏汇于民”，促进国际收支平衡；其次，通过输出投资获得海外资产利益和分红收益，逐步改变我国出口依赖型的经济格局，促进经济运行更加稳健，提升中国对全球经济的影响。第三，逐步开放资本项目投资，将推进人民币国际化进程，提升国际地位，推动国内金融体系自由化，提高经济效率；第四，有助于企业和个人进行多元化投资，获得境外资产收益，从而减轻国内的房地产市场的流动性压力和资产泡沫。第五，有助于中国企业学习获取国际先进的地产投资经验，提升全球竞争力，树立国际市场品牌。所以，面对这样多方面的优势，政府积极出台政策，鼓励公司和个人“走出去”，进行海外地产投资。

总而言之，基于以上几方面的分析，美国房地产特有的优势，中国投资者的投资偏好和政府的政策指引都共同表明，美国房地产投资是我们进行全球资产多元化配置的绝佳选择。

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