纵观澳洲房地产市场在2017年第一季度的表现，五大首府城市除去珀斯外均取得了不同程度的上涨，显示了市场依旧处于活跃成交中，成交均价上涨，清盘率维持高位，市场似乎并没有受到政策变动的影响。

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但是在价格持续走高的背后，市场在售的房源数量正在逐渐减少，根据澳洲最权威的数据研究公司SQM，也就是在过去几年预测市场准确率极高的市场“大拿”，公布一项最新的数据统计，从结果上来说，澳洲的房屋市场正在经历严重的房源数量下滑，房屋流动性大幅减少！

墨尔本市场挂牌数量同比暴跌23%，为各大首府跌幅之首，而之前市场中的黑马阿德莱德，霍巴特也经历了房屋数量两位数的下挫。而悉尼作为全国人口最为密集的地区，房屋挂牌数量仅仅在各大首府城市中排名第四，优质的房源“一屋难求”。

于此同时，市场在需求端上并没有看到明显的衰退，过去的几个月间，悉尼墨尔本每周的拍卖出清率大体都维持在80%以上，房屋需求依旧强劲。

若单从数据来看，澳洲房屋依旧是供不应求，活跃的成交氛围导致可售房源下降过快，那么，是否存在其他的因素，也同样影响到目前市场的房源数量呢？

如今2017年已经步入5月份了，一件关系到几乎所有在澳洲生活工作的人士的大事也即将来临，那就是新的财政年的上税退税的工程。

由于现在市场上出售房源基本都能获利，出于税务上的便利，很多房东会选择在财政年过后（2017.7）再选择出售房源，希望利用新的一年的时间，来抵消部分出售房源获利的税费，像CGT（资本增值税），个人所得税等。若选择在财政年前出售房源，那么房东必然没有那么多的时间去寻找合理避税的方法。

墨尔本所在的维州已经率先宣布将会加大首次置业者的补贴力度，房屋价格在60万澳币以下的印花税，该政策将会在今年7.1后正式实行。

过去，维州对于60万澳币以下的房屋实行的是50%的印花税减免，而新政策出台后，我们可以看到60万澳币的物业可以省下31070澳币的印花税！这相当于给房价打了5%的折扣，给首付（80%贷款）剩下了20%的资金，少花了足足15万澳币！这可是相当大的优惠措施。

相信许多首次置业购房者正在等待该政策的正式落地，而且其他州也会预计陆续出台相似的政策，这可能就导致了很多购房者的观望状态，另外从房东角度来看，有了补贴，房子可能会更加好卖，尤其是那些可以获得全额补助的刚需自住房，所以并不急着现在出售。

所以小编认为，补助政策可能不会有效的平缓房价的涨势，甚至可能会给市场”火上浇油“！

根据澳洲统计局ABS的2017年第一季度的数据显示，澳洲在建公寓数量自2011年之后呈现大幅上涨趋势，并且会在未来两年集中成交。

数据来源：CoreLogic，澳洲统计局

SQM的市场在售房屋数据是没有纳入楼花作为统计的一部分，所以我们有理由相信楼花市场从二手房市场带走了部分购房者。

另外一份权威的数据来自于澳洲储备银行RBA的研究报告，证明了大量楼花的审批与房屋出售流动性有密切的关系。

数据来源：澳洲统计局，CoreLogic，澳洲央行

什么是turn over？

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Turn over是指房屋拥有权的转让频率，计算方式是一年中交易的房屋数量除以全国的房屋总数。

一般当市场快速上涨，成交量则放大（房源大量放出），流转变快；当市场放缓，甚至下降的时候，成交量变少（房源数量下降），流转变慢。

从数据中我们可以清晰的发现，由于审批量增幅加快，公寓市场的整体交易流动性回开始放缓。

事实上这很好理解，当大量房源一下子涌入市场之后，必定会在短时间内影响到市场的销售情况。

不过需要指出的是澳洲房屋开发需要通过严格的预售机制，也就是说这部分即将成交的在建房源都是已经成功售出的楼盘，这个量开始放大就说明有大量购房群体选择了楼花。

这个其实是可负担性问题所导致的必然结果，现在年轻的家庭购置独立屋难度增大，选择老式公寓又缺乏基本设施。现在新建的公寓很好的弥补了这个市场空隙，既没有独立屋那么昂贵，相比旧公寓，游泳池，健身房，优质的物管服务一应俱全，而且楼花给很多预算较为吃紧的家庭提供了喘息之机。

所以对于楼花市场，我们不能一概论之，毕竟这个市场一直存在，不能因为其它因素就彻底否定。

既然很多人都转向购买了楼花，那么购买二手房的群体必然会有所减少，房东暂时性的取消挂牌也是情理之中，这是正常的市场调节。不过我们还是需要警惕会不会出现过度的楼花供应。

我说的不是最近爆火的电视剧《人民的名义》，小编也觉得很可惜没法蹭上热度，毕竟我是专注在澳洲地产这块。不过，市场的举动往往很难预测，虽然历史总是惊人的相似，但又略有不同。但只有一点不会变，这就是所有的数据都是经过人选择之后的结果，从结果来推导原因，就能理解为什么事情的最终走向会是这样。

首先我们先来看一下澳洲房屋流动性（turnover rate）的历史数据：

高高低低的我们似乎看不出什么规律，但我们可以稍微分割一下，以5年为一个区间；

数据来源：澳洲统计局，CoreLogic，澳洲央行

大致上，澳洲房屋的流动性在近20年中，差不多是以5年为一个周期，从一个相对低点到高点再到一个相对低点，虽然数据在绝对值上起起伏伏，但是总体的趋势规律并没有被打破。

再让我们看一下房屋流动性和房价之间的联系：

数据中三者之间的联系基本是正联系，那也就是说，房屋流动性，换手率越高，房价增长速度也会越快，而且房屋流动性出现转折的信号会早于房价。还有一点要记住，放缓的是房屋增长速度，并不是说，房屋流动性下降了，房价就会下降，而是说趋势会放缓。

而如今我们处于的是一个五年阶段的末端以及下一个五年的起始，虽然我们都承认目前房价很高，但是根据历史的规律，澳洲的房价可能并不会出现明显的下滑，而目前房源供应端的偏紧可能也只是下一波流动性复苏的前兆。

除了流动性自身与房价的密切关系之外，澳洲人口迁移也与房屋流动性相关：

从数据中我们可以发现房屋流动性和州内移民关系更加紧密，走势基本成正相关。

而与此相对应的是，海外移民对于房屋的流动性并没有太大的影响，还记得前文中我们提到的吗？有大量被消化的楼花并没有计入在可出售房源的总量中。那么如今数据证实了海外移民的增加对于房屋的流动性关系并不大，所以新移民的住房需求有很大一部分是被楼花给消化掉了，这进一步的解释了为什么当前市场房源偏紧。

对于目前市场挂牌数量的持续减少，我们分别从政策上，房屋建造量以及澳洲整体的人口迁移上进行了分析。

总体来说，澳洲房屋目前处于一个比较微妙的情况，为什么这么说呢？

首先，澳洲的房屋流动性正在持续收紧，在过去的规律中，流动性下滑伴随着的是房价上涨的疲软以及市场挂牌数量的下滑，可我们看到的现实是虽然房屋的挂牌数量在下滑，但是房价依旧在上涨！

这难道是数据不灵验了吗？这个小编也无法下判断，但是如果以5年周期为例的话，虽然目前市场上涨动力有所缓解，但是这也有可能是为下一个五年做热身运动。

当然，政策的调整会使得整个周期出现一些变化，市场不确定性加大。我们是由衷希望政策调整不易过度，让市场自己去调节，去遵循历史的趋势。 

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