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今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策，抑制房价过快上涨。
全国最严楼市限售来袭
刚刚过去的周末，楼市再出限购政策。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策，保定则抛出了史上最严的房地产调控政策，给房地产行业带来了巨大冲击。
❖ 拿产证起10年内不得买卖
20日，据燕赵都市报官方微信报道，保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中规定，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。
这是全国出现住宅限制上市以来限售时间最长的一个案例，业内称之为“史上最严土地政策”。
据了解，被规定“10年内不得买卖”的土地系2017-30号土地，不同于其他住宅宗地，该地块为尚未完全开发的“净地”，且位于西二环西、七一路南位置附近。
该地段因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设，从而跃居热门黄金地段。
对这宗土地，保定还首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。
这将带来示范效应，除了过去的限购、限贷、限价政策，现在又开始了创新调控，那就是限卖，而且限卖的期限越来越长。
❖ 炒房客哭晕在厕所
对于保定此次推出的“10年限售政策”，著名财经评论人士黄生认为：
10年内不得卖出，如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。
1、10年内不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，因为持有十年，投机是不可能的，必须变成长期投资。
2、10年内不能卖出，那么杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。
3、10年内不能卖出，市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年，因为十年时间很长，不确定性太大。
过去十年，中国房地产市场极度繁荣，甚至可以说是泡沫很大，必须要让国人冷静下来，让国人恢复理性。
因此设定一定时间，不能卖出房产是对的，如果限卖的时间过短，比如两年，两年能不能让国人冷静下来，恢复理性，是很难的。
如果时间拉长，比如十年，在这段时间内，让房市经历牛熊周期，让国民看到房地产的上涨，也看到房地产的下跌。
那么国民对于房地产的情绪自然会恢复理性，不会只看到房地产永远上涨，这样一来，盲目的冲动就会大大降低，房地产泡沫就会大大得到抑制。
❖是否会在更大范围内推广“10年限售”？
一旦大面积推出这个政策，那么房地产将全面降温，但据光明网报道，目前来说，还是需要冷静看待这件事，不宜过分解读：
1、这个文件仅针对2017-30号地块。况且，还是30宗拍卖土地中的1宗，并不是保定市出台的针对所有商品房的政策，占比很小。
2、土地“双竞双限”将伴随着针对购房者的某些限制性措施。而这块地上开发的部分房产，有可能成为保障房、经适房，甚至公租房。据悉，该地块拍卖是落实保定市2017年加大保障性住房供给，改善民生的一项举措。
3、取得不动产证后10年内不得买卖，是为了打击某些保障住房供给的投机行为，而之前经适房的普遍政策是5年内不得买卖，并不是针对所有的商品房。
4.保定在去年12月全市经济工作会议上已提出探索实行该方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的尝试。其目的是不让炒作保障性住房。
5.保定的这次土拍尚不具有风向标的作用，更不具有代表性。其保障房的属性，决定了它不能像其他商品房一样自由交易的命运。这件事对大部分人来讲，影响微乎其微，没必要小题大做。
全国超30城开启限售
虽然只有保定将限售周期拉到十年，一股席卷全国的“限售风”却愈刮愈烈。
❖三线城市开启限售潮
在一线城市以及热点二线城市严格的房产政策下，房价涨势似乎已经遏制住了，三线城市房价有蹿升苗头，520一天之内长沙无锡两座城市先后出台限购新政。
长沙要求，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
无锡规定，购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房）在取得不动产权证3年内不可转让。
嘉兴指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已超30个，多个城市均为热点强三线城市。
近期启动限售地区及主要规定 资料来源：CRIC研究中心
中原地产首席分析师张大伟分析表示，限售未来预计将继续快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。
❖三类投资客将离场
限售政策的推行，对哪些投资者而言是坏消息？
新建商品房从购房到拿到不动产证一般需要一两年的时间，如果限售使得该房产获得不动产证后两年才能上市交易，那么这套房产从购买到出售需要等上好几年，这对短线投资者来说，无疑是个巨大的打击。
一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，有三类投资投机客将退场：
1、“加杠杆”入市的散户；
2、运营状况不佳的私营企业主；
3、置换、移民海龟等特定需求的群体；
❖ 刚需置业者迎来利好
这轮限售，对谁而言是好消息？
对于北京、广州这些大城市来说，限售直接影响到二手房的买卖，使得市场上可售的二手房房源减少。
但美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，虽然房源少了，但保证了市场的稳定发展，对刚需置业者来说也是一种利好。
但是，没有任何人知道什么时候房价到底，刚需客可以先观望一段时间，无需急着入市。
业内人士建议，刚需者需要建立一个自己的底线（比如下跌了10%或15%），可以先花2-5个月的时间来观察行情以及选房，一旦发现达到这个底线的房源出现的时候，迅速出手。
房价会降吗？
限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。
事实上，自今年3月打响最新一轮楼市调控后， 热点城市新房价格有所下降。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。
与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。
上海易居房地产研究院智库中心数据显示，多个启动限售政策的城市在4月份新建商品房成交量出现超过20%的下滑，其中，广州下降24%、东莞下降34%、北京下降35%、惠州下降45%、杭州下降50%，南京的降幅更是达到61%。
但值得注意的是，这些启动楼市限售政策的城市多半是房地产市场交易比较活跃、套现相对容易的城市。此外，这些城市以新房市场为主，二手房的交易不如一线城市比重大、活跃度高。
因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，限售对这些城市二手房市场的影响或将在一年后才能显现出来，特别是房价出现下降时。除了北京、广州等几个大城市，其他城市的限售对二手房房源供应量不会产生很大影响。
目前，全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌性购买”考验的同时，一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。
正如人民日报此前发表的评论，预计今年下半年，这一轮的调控效应将逐步显现。
到那时，房地产市场可能会更加理性，供求关系可能发生变化，房价可能稳中略降，投机炒房的人可能会在房价下降前把手中的房子出手，市场上的房源将有所增加。
人民日报还表示：
也许你会认为，现在各地的限制性措施很荒唐，这不是又回到计划经济时代了吗？而且从以往的调控经验看，房价是越限越涨，一旦这些限制措施取消，房价还不得飞上天呢？
没错，当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策，是过渡性办法，正是为了避免你说的那个现象发生，政府正在加快形成房地产调控的长效机制。
只是，这个长效机制的建立需要时间，而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此，在长效机制没有出台之前，短期措施非常有必要，也不会放松。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌17日表示，中国的一二线城市已出台很多政策，再加上房地产的周期已经到了“天花板”，房价再往上涨不太可能，今年房价将整体稳定。他还强调，房地产调控永远在路上，改革任重而道远。
参考资料来源：中国经济网、澎湃新闻网、中国新闻网、央广网、腾讯财经、中国经营报、新浪财经、经济参考报、第一财经日报、证券时报、光明网
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