2017上半年，是观望的半年。
根据新西兰最大的房产机构Barfoot & Thompson此前发布的报告，刚刚过去的四月，奥克兰房屋价量齐跌，其中房屋销售量更是暴跌至2008年金融危机以来的最低水平。
Westpac新西兰银行首席执行官David McLean日前表示，他预计，今年全国的房价增长速度可能会减半，从原来预计的6%到8%下降至3%到4%。
住宅地产的确是淡了。
但工业地产却出人意料地红火。
图片：Google
什么是工业地产？
咱们很多读者可能对住宅地产比较熟悉，对于工业地产，恐怕就没那么了解了。
从字面意思上来说，工业地产是指用作工业用途的房屋，大体上可以分为三类：小型（small），大型（large）和巨大型（enormous）。
小型工业地产包括工业用的单层或者2层的建筑。这些建筑内部空间的使用比较灵活，通常会作为仓库和办公室混合使用。这些灵活的空间呢，通常比较适合小企业，比如说机械车间，研究实验室，以及初创企业。
大型工业地产包括用来制造和储存货物的中到大型的仓库和工厂。其中包括配送公司，比如说第三方物流。
感受一下圣诞节前的亚马逊仓库 图片：Buzzfeed
所谓巨大型工业地产，指的是巨大的工业空间。这些空间通常用作物流和配送中心，直接将包装好的物品配送至各大商场，或者直接送到消费者手中。像亚马逊仓库那种规模的，就是巨大型的工业地产。
强劲的投资表现
根据地产公司Bayleys的统计数据，去年他们在奥克兰地区完成了181处工业地产的售卖和202处租赁，总面积超过231,675平方米，总价值超过7.25亿新西兰元。
Bayleys分管工业及物流领域的全国负责人Scott Campbell表示，工业地产的售卖及租赁活动或将继续呈现强劲态势。
“在良好的市场条件下，奥克兰地区工业地产的需求大于供给，这也是投资者选择持续购入工业地产的原因，” Campbell说。
目前奥克兰地区主要工业地产面积为480万平方米，而闲置面积仅为16.735万平方米。
Campbell表示， “种种迹象表明，短期内市场紧缺状况还会持续。这意味着没有做好预备工作的租户们可能会因为选择变少而感到无奈，租金也将继续增加。”
持续增加的供应量
奥克兰国际机场就位于南区 图片：Google
为了满足日益增加的用地需求，奥克兰的开发商们已经加大了对工业地产的开发，目前大约有25万平米的工业地产已经完成开发。
其中，对奥克兰南区的开发占了非常大的比重。靠近高速路网和机场，以及充足的土地供应，都让奥克兰南区成为了热门之选。这在短期内，为需要租赁工业地产的租客提供了不少机会。
“未来工业用地开发活动还将继续增加。《奥克兰统一规划》将推动现有工业地产继续向南扩张，比如说向Takanini和Drury的南部发展，” Campbell说。“这也显示了未来奥克兰工业地产的发展方向。”
虽然奥克兰北岸的工业用地服务了大量人群，但目前由于土地的限制，人们已经开始转向奥克兰西区，或者北岸以北地区寻找工业用地，比如说Silverdale。奥克兰北岸工业地产闲置率仅为约1.1%。
具备增值潜力的地产“金矿”
图片：NZ Realtors
Campbell还表示，相比于去年，奥克兰第一产业*工业仓库的净租金在过去一年中上涨了3-4%，第二产业*的租金上涨了5-6%，尽管第二产业的基数比较小。过去三年中，租金总体上涨了10-12%。
Bayleys还预测按照目前工业用房短缺的势头，工业地产的房租有可能会以每年2%到4%的速度持续增长。
近年来工业地产销售的红火，也可以从Bayleys的研究中瞥见一些端倪。根据他们的研究，2016年56%的商业地产交易项目，都属于工业地产。
考虑到新西兰85%的商业地产售价都不超过200万新西兰元，价格更低的工业地产确实能够带来大量机会，前提是出价得有竞争力。
不过，考虑到贷款利率的上行可能，虽然投资人目前依旧很活跃，但也对可能存在的风险持谨慎乐观态度。
选购工业地产需要注意些啥？
了解了工业地产的增值潜力，您心动了吗？现在咱们再来看看买之前都要注意点啥。
做好功课
图片：Google
无论您购买工业地产是为了自用还是用来出租，都需要对位置做一些功课。如果一个地方失业的人特别多，您也不会在那儿买房。所以，请避开高失业率、基础设施很差，或者离商铺、加油站和住宅区太远的地方。还要确定的是，您即将入手的物业功能是完好的，即使需要修修补补，也不需要花大价钱。
开车在您感兴趣的物业附近转一转，和其他的屋主和房客聊一聊。聊什么呢？比如说这里是不是会经常停电停水啦。
了解您的贷款能力
购买之前，最好联系一下银行或者买家代理（broker），确定一下您能贷出多少钱。大体上来说，工地地产投资，发部分银行可能最多只给贷60%——一般要视房子的估价和现金流而定。千万不要自己草拟购买合同，这些需要请相关律师和会计共同审计。
议价
好了，现在您应该已经挑出了2-3处自己感兴趣的地产。相互比较一下，然后做出最佳选择。然后您就可以出个价，和卖家谈判，直到您买下这座房子。
投资过程中需要考虑的重要因素
LIM Report 图片：Google
一定要看过房子的地契、市政估价，法人出具的土地描述等等，才能入手。如果目前房子里还有租客，那么也得要有他们完整租约的复印件。
投资之前，最好准备一份适当的费用分析，弄清楚您需要支付的所有费用，也要留出一部分资金用于紧急性的维护以及修理。
注：
第一产业，又称一级产业或初级生产，是直接从自然界获取产品的产业，包括农业、采矿业、制盐业等。
第二产业也称为工业，是以制造生产产品为主的产业。第二产业多半会以第一产业及其他制造商的产品为其原料，所制造的商品可能会出口或是销售给一般客户，也可能作为其他制造商的原料。
（逸居编辑自NZ Herald, Expedio, Primeindustrial）
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