【地产】加拿大要爆发次贷危机？新政虽猛，却不会发生！,加拿大房产投资微信公众号文章

安省调控楼市政策出台，有人欢喜有人忧，各家反应大不同。从这两周市场情况来看，买家的观望之心多出很多，交易似乎确实平缓了一些。房市变成买方市场？

要说受影响最大的，便是加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group，突然说崩盘就崩盘了。新政公布后它股价一天时间暴跌了60%多。这让不少吃瓜群众都大叫“加拿大版的次贷危机”要上演了，可加拿大的房市真的要完了么？

有没有危机，得看把钱借给了谁

为什么次贷危机发生在当年的美国，而不会发生在现在的加拿大？因为美国把钱借给了“本地人”，加拿大把钱借给了“外地人”！

本地人，即土生土长，主要收入和财富都在本国的人。众所周知，西方发达国家很多本地人的特点是——存款少甚至没有，主要靠工资和信用卡生活。美国当年的次贷大量地发放给“信用低 ”的 “本地人”。一个“本地人”，没存款，信用还低，只要一丢工作，连吃饭都是问题。美国却把房贷借给这类人，这能没有危机么？

外地人，即使移民或者入籍了，但不是土生土长，主要收入和财富来源于母国的人。以加拿大为例，过去十年，移民最多的便是从中国和印度来的。这两个国家的居民储蓄率远远高于加拿大“本地人”的储蓄率。而且能移民过来的，大部分人本身在母国就是有一定资金实力，而不是“没了工作就没保障”的工薪阶层。因为既然移民，肯定得放弃原先在母国的工作啊，没有除工资收入外的经济保障，谁能移民？谁敢移民？

打个比方，两个人来借钱买房。一个是刚移民到加拿大的家庭主妇，老公在国内做生意，自己陪孩子来加拿大读书。她在加拿大没工作、没收入，就国内老公账户上长年有个几百万存款，可钱不能一下都汇出来，要借钱。一个是幼年就随父母移民加国，大学毕业后工作了几年，年薪正常上班族水准。找了一女友，突然间想结婚买房，可常年的西方生活方式，一直是及时行乐没有存款，要借钱。如果不考虑关系远近，感情亲疏，纯理性判断，你借给谁？是没工作，有存款的外地来的新移民？还是有工作，没存款的本地土生土长的CBC呢？

不论你怎么选，反正加拿大的贷款机构在政策上是偏向于前者的。在2016年9月份前，不论新移民还是海外买家，这些“外地人”只要首付给到35%，不看收入就能拿到房贷。而本地人，不论首付多少都得看你的工作收入，并以此定一个贷款上限。

外地人有存款并且能交纳起大量首付，不单纯依赖工作收入，遇到点风波，也能挺住。本地人好多只靠工作收入，又没有存款习惯，丢了工作就付不起下个月的房贷。这个看起来“外宽内严”的贷款政策，背后却有很深的经济学考量。

也正因为不同的贷款政策，美国次贷时的贷款违约率最高达到7%, 而加拿大目前只有0.3%左右。

有发展的城市，“外地人”决定房价

最近，多伦多地产局公布消息说，“外国买家”占比例才2.4%，房市没怎么受外国力量的影响。“啪”，被省政府打脸回怼，说地产局的数据不可信。

其实，小编也不相信。退一万步说，即使这个数据是正确的，房市受外国影响的程度，也不能用“外国买家”的比例多少来衡量。

细心的人注意到了，小编在本文中一直用“外地人”而不用“外国买家”这个词。因为官方定义“外国买家”指"没有加拿大永久居民身份和加拿大国籍的买家”。按这个定义，一个刚从中国来加拿大一天的永久居民，拿着中国赚的钱来多伦多买房，也不是“外国买家”。因此地产局可以正大光明的说，房市里没有多少外国力量的影响。这种自欺欺人的游戏，只能骗骗不明就里的“傻白甜”。

本国房产受外国力量的影响，主要看的不是“外国买家”，而是“外国资金”。因此小编在这里引入“外地人”的概念，不是地域歧视，而是为了更好地解释影响加拿大房价的因素。

就像加拿大的多伦多和温哥华，大量的“外地人”（包括移民、留学生、打工者）来这，带来了在母国的大量财富，挤高了当地房价，激怒了“本地人”。所以当竞选来临时，政府就要出台政策安抚有选票的“本地人”，政治上的考量是第一需求，其次的才是经济上的考量——稳定房价。

多伦多和温哥华房价之所以高，是因为在这里买房的钱不是只来自于加拿大，而是来自于全世界各地。也正因此，外国买家税才会对房市有影响，但“外国买家”其实还不是关键，真正关键的是“外国资金”，因为有很多官方定义的“本国买家”也是在用“外国资金”买房。试想一下，如果政府推行的是“外国资金”税，即用“外国资金”在加拿大买房就征收高税，现在的房市会受的影响又有多大？