北京故宫内人流如潮 图片：新浪财经
国内的大家，“五一”小长假都过得好吗？
是在家陪伴亲人，还是在各大景区看人人人人呢（此处有偷笑）？
其实，碰上假期的时候，来新西兰也是不错的选择。没有国内的人山人海，这片纯净的中土世界，拥有让人大为赞叹的壮丽景观。
根据ASB银行的分析数据，去年新西兰的旅游业的总额达到了121.7亿新西兰元，占出口总收益的17.4%，超过了新西兰传统支柱行业的奶制品业，位居第一。过去6年中，来新西兰旅游的游客增加了100万。
来新西兰旅游，皇后镇是不得不去的景点。
图片：Pixabay
图片：Google
凭借全球独一无二的美景、美食，以及近百项世界级探险运动项目，这个不到3万居民的新西兰世外小镇，每年都吸引超过200万慕名而来的游客。
皇后镇的美景和极限运动，让其跻身于度假屋出租最多的城市之一。 图片: Trande Me
随着游客的大量涌入，当地酒店和出租房出现了大量短缺。许多外国投资人也因此希望能在当地拥有一套可兼用于出租与度假的物业。
那么，去皇后镇投资旅游地产是正确的选择吗？逸居认为是，原因如下：
大量的资本和基建投资
Queenstown Airport. 图片：Google
皇后镇的基础设施发展令人印象深刻。当地拥有机场和大量的公寓设施。此外，由于当地人口的持续增长，许多连锁企业都在皇后镇设立了分支机构（自2001年以来，皇后镇人口增长了22.1％，目前的人口为27,000人）。
高额的资本增长
过去30年，皇后镇的资本平均增长率高达13%。
酒店空置率低
Crowne Plaza Queenstown. 图片：Google
在旅游旺季，皇后镇的人口可以达到45,000人，这也导致了高企的租房需求。根据新西兰统计局的官方数据，2015年7月－2016年6月，皇后镇星级宾馆的全年平均入住率达到了惊人的80%。此外，中期租房市场也很可观。每年都会有人来皇后镇体验不一样的生活方式，体验一次可能会需要3个月。
当地旅游业长期可持续增长
皇后镇目前仍处于向国际旅游目的地的转型期。由于许多电影（电影《指环王》的取景地之一就在皇后镇附近的乡村）在这里取景，旅游业的可持续发展也就在预料之中了。
全年的旅游胜地
冬天的皇后镇 图片：spinnakerbay
与众多其他旅游胜地相比，皇后镇的独特之处在于，一年四季都有景可赏。一年365天游客络绎不绝的皇后镇，当然拥有绝佳的旅游地产投资机会。
投资者看好皇后镇房市
根据高力国际（Colliers International）今年3月的调研，投资者对新西兰皇后镇房地产投资信心非常高，64%的商业地产投资者、74%的住房投资者都看好该地区的增值潜力。
图片：Kamrul Arifin
怎么样？动心了吗？不过，在决定入手一套度假屋之前，还有几个问题需要考虑：
您有能力支付房贷吗？
购买度假屋，您需要拥有比较高的收入以及还贷能力。虽然现行的房贷利率依旧比较低，但是未来有不小的上涨空间。在拿得出首付的前提下，如果利率涨到10%时，仍能付得起贷款，那么您大可以放心购入。
购入的房产会升值吗？
位于皇后镇的度假屋 图片：Airbnb
对于皇后镇的屋主来说，这似乎完全不用担心：根据新西兰房屋估价局（QV）最新的住房价格指数（House Price Index），截至今年3月，去年新西兰全国的住宅地产价格上涨了12.9%，皇后镇湖区则高达28%。
度假屋虽好，报税不能少
图片：Google
按照皇后镇湖区的法规，皇后镇湖区住宅业主可以每年将房产作为度假屋出租一次，最高出租28天，不影响其地税。但从2017年7月1日起，可多次出租的游客住宿房产则需追加25%的地税。与作为度假屋出租的多单元住宅一样，提供游客住宿服务、每年出租90天以上的独立房，也需要申请资源许可（新西兰各地度假屋征税政策不同，具体请参照当地议会官网）。
此外，政府还规定，注册的度假屋需记录出租情况、符合一定的消防安全标准、提供现场停车位，且每个房间的成人游客不得超过2人。
新西兰税收规则比较复杂，建议海外投资人士咨询有经验的会计师，获取更多纳税和退税的准确信息。
通过出租度假屋，您能获利多少？
通过出租您的度假屋，有时候可以为屋主带来大笔现金——虽然可能不够支付所有的费用，但是勉强做到收支平衡也是有可能的。
您需要做的就是，把度假屋装修一新；在房屋出租网站上（比如说Airbnb和book a bach）以比较合理的价格租出去；在每年的节假日以及旅游旺季，确保度假屋能够用于出租。
不过，对于大部分海外买家而言，需要雇佣房屋管理人士来规划度假屋的出租。这种专业团队的要价也不菲，可能会达到您租金总额的15%。此外，每年的房屋维护成本可能会占租金收入的4%或5%。
举个栗子
我们以位于皇后镇Sunshine Bay, Mackinnon Tce的一套3房的房产为例。该处房产其貌不扬，占地面积并不大。
位于皇后镇Sunshine Bay, Mackinnon Tce的这套3房的房产。图片:Stuff
2015年屋主Walker花了40万购入该处房产，并花了10万元对其进行重新装修。可就是这样一栋不起眼的房子，在Trademe上的出租报价为950新西兰元/周。
鉴于2014年，新西兰政府尚未实施针对投资人士的首付限制，我们假定该房的首付仅为20%，年利率按照6%来计算，屋主每年应付的房贷为19200新西兰元。
假设该房屋每年入住时间为180天，那么租金收入为24428.57新西兰元。
缴纳3664.29新西兰元的GST（商品和服务费）后，扣除房屋管理和维护成本，按10%计算，也就是2442.86新西兰元，还剩18321.42新西兰元。
其他开销及退税收入暂定持平。
可见，通过租房其实是能够负担绝大部分房贷的，前提是要经营得好，更何况，皇后镇的房价目前仍然在持续攀升。
逸居观点
旅游业红火时代，准确把握市场热点是投资制胜的关键。新西兰这个不到500万人口的发达国家，早就是国际投资者的乐园，旅游胜地皇后镇更是处处商机。天堂般的美景，稀缺的土地资源，期待您在皇后镇轻松度假的同时，也能获得不菲的收益。
本文不构成投资建议，有投资意愿请咨询投资顾问，询问具体信息。
（逸居编辑整理自NZ Herald, Invest in NZ, Westpec, Stuff等）
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