投资房退税，你忽略了哪些？又缺乏哪些技巧？,澳洲华瑞微信公众号文章

又是一年的财政年末将至，对于房产投资者来说，享受房价上涨带来的收益之时也别忘了退税这一利器。除了可申请退税的日常收据和物品以外，更专业更深层次的退税技巧您知道多少？小编特邀了华瑞的金牌理财师为大家提供一些关于投资房退税时容易忽略的事项和投资回报最大化的技巧，为广大房产投资者提供一些实用的建议。一起来看一下这些秘籍吧！

Tips

● 在计算退税的时候要注意ownership的分配，联名购买的房产不能只由一个人报税。例如，如果一套房子是夫妻共同拥有，丈夫拥有90%，妻子拥有10%，则夫妻双方都需要申报投资房收入。

● 如果投资房是current financial year成交的，需要注意，交给vendor的一些费用也是可以计入退税的。（详见文章下半部分的完整退税明细）

● 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的Taxable Income。例如，如果因为额外收入致今年的个人收入特别高，则可以提前支付投资房下一年的利息并计入当年的退税中。（详见之前文章链接：改变一下还款方式也能获得税务减免?!）

● 房屋在从自住房转向投资房时，需要注意房屋贷款利息费用的计算，要按比例分割，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。

● 如果房屋的首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。例如：房东通过Top up自住房来支付投资房的20%首期，那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。关于贷款情况可以咨询华瑞专业的贷款经纪人（微信号：bestloan），我们会为您最初贷款时就做好货款利息退款的相关准备。

● 当资产被持有超过12个月，资本收益可以有50%的折扣。切记，计算资本收益的相关日期是合同日期，不是房屋的最终交房日期。

● 投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报，例如印花税。

● 两种折旧方法，一般加速折旧法（Diminishing Value Method）可使得在前几年达到退税回报最大化，而(Prime Value Method)相对来说，折旧数据比较平均。需要注意的是，新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税，必须分年限申报。（详见文章下半部分的完整退税明细）

● 如果你有维修房屋的计划，那么建议在6月30日之前支付未来需要支出的费用。但是值得注意的是：首先要判断清楚，你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。

● 申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。尤其如果您的投资房是贷款购置，必须保管好相关票务。华瑞专业的贷款经纪人会为您处理前期和后续的贷款费用事物。

可以抵税的部分

一次性全额抵税部分

• 招租广告费

• 银行费用

• 物业管理费

• 清洁费

• 市政费

• 电和煤气费

• 园艺和除草费

• 室内音频和视频服务费

• 保险费

• 银行利息

• 地税

• 出租文件费用

• 律师费用

• 贷款解除费

• 害虫防治费

• 出租管理中介费

• 建筑估算师费用

• 修理和维护费用

• 服务费

• 文具和邮费

• 电话费

• 与税相关的费用

• 交通和汽车费用

• 水费

分期抵税部分

• 借贷成本。是指为获得贷款而产生的直接费用，包括贷款开办费(Loan establishment fees)、产权调查费(Title search fees)、为通过贷款审批支付的房产评估费(Valuation fees)，房贷保险(Mortgage insurance)，等等。如果总的借贷成本超过100澳元，则最多分五年抵扣；如果不到的话，可一次性全额抵税。

• 附加资产/设施设备的折旧。投资房内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可分期折旧。如果是公寓的话，在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并分期折旧。

• 原始资产/建筑结构的折旧。投资房的原始资产建设费用也可分期折旧，包括地基、主体结构、门窗、瓷砖等。1985年7月18日起建造的投资住宅物业都可申报建筑结构折旧，如果建于1987年9月16日前，建筑成本每年的折旧率为4%，之后建造的物业年折旧率皆为2.5%，折旧期为40年。