澳洲房产市场过热一直是大家关注的话题，同时由于房价增长过快引起的首次置业者难进入市场，家庭住房负担重等问题也引起了广泛的讨论。

权威房产数据机构CoreLogic本周公布的最新房屋价格指数（Hedonic Home Value Index）显示：

▶4月澳洲首府城市房价平均仅上涨0.1%，为2015年12月以来最慢月增幅。

▶4月澳洲所有首府城市的房价增长都比2017年前三个月要有所放缓，其中悉尼的房价更是2015年12月以来最为疲软的月度数据。

借贷成本增加

借贷要求收紧

对过去一个月澳洲的房屋需求带来了下行压力

此外，澳联储上周五（4月28日）公布的数据显示，澳洲3月投资者房贷仅增长0.6%，为去年9月以来最为疲软的投资者房贷月率增速。不过从年率来看，澳洲投资者抵押贷款增速依然是13个月以来最快水平，达到7.1%。

联邦政府和州政府都承诺要改善“住房负担性问题”，并为首次置业者做出实质性的政策整改。那么，到底什么样的政策是最有效的呢？

近年来，澳洲联邦政府一直在与住房承受能力问题做搏斗，“住房负担性”也因此将成为五月份联邦预算的一大重点。我们接下来就总结下几大主要政策建议中，聊聊哪些是实质有效的，哪些是需要避免的。

在过去五年，悉尼的新建住宅数量有明显的增加，CBD及周边都已经新建了许多公寓，外郊区如：Blacktown, The Hills以及Liverpool也有大量新建的房屋，但在中郊地区房屋供应增长却差强人意。

Gratten研究所的首席执行官John Daley指出：虽然有很多人定居于内城区的公寓，但还有更大一部分人想要居住在距离市中心10公里范围以内的中郊地区，这些中郊地区的房屋需求没有得到满足，供不应求造成了房价的上扬。

但是，想要在中郊地区增加房屋供应不如偏远地区那么简单直接，政府无法直接将大片空地划为住宅区鼓励建房，只能通过联排别墅的方式。而中郊地区的居民不希望自己所居住的地方过度开发，因此将抵制重大规划开发变化。

负扣税政策一直都处于风头浪尖。甚至有很多经济学家宣称：只有取消负扣税政策，才能真正缓解房价增长，解决负担性问题。然而联邦政府已经明确排除了共党所提出的“取消负扣税”的整改建议。

澳大利亚200万持有投资物业的人当中，至少有120万人正享受着负扣税利益。从这个角度来看，要是针对所有人都取消负扣税的话将对市场造成很大的震荡。取消负扣税将间接提高租金，对低收入人群以及那些还在租房，并且拼命储蓄的潜在首次置业者将会产生更大的压力。

虽然针对所有投资房取消负扣税是不可行的，但是为税务优惠设置上限也许有利于为政府节约成本，同时为住房负担性带来改善。据统计，澳大利亚72%的房产投资者仅拥有一套房产，90%的投资者拥有不超过两套房产。因此，限制税务优惠也许会更好地平衡市场。

澳洲房产增值税的折扣是从1999年开始实行的，对于买到手一年以后再出售的投资房产，可以享有50%的折扣。

举例来说，陈先生买了一套价值100万澳元的公寓，一年后以120万澳元的价格售出，那么陈先生的资本利得为20万澳元。在纳税时，陈先生不需要支付20万澳元所相应的房产增值税，而只需支付10万澳元所相应的房产增值税。

（增值税折扣实行前后澳洲个首府城市房价与收入比）

毫无疑问，该折扣使投资房更有吸引力，尤其是对于短线房产投资者而言。

财长ScottMorrison并没有排除削减折扣的可能性，但很显然他对此变化仍保持谨慎态度。但是我们换个角度看，不管这类投资者存不存在，房屋仍然在那，不是自住就是出租，也许政府会考虑在潜移默化的过程中，缓慢地将房产增值税折扣降低。

数名议员最近提出支持“利用退休储蓄金购买房屋”，按照此计划，首次置业者可以提取他们的退休金来支付自己人生第一套房子的首付。

但是一些高级官员以及经济学家对此计划持谨慎态度，背后的原因很简单，如果购房者可以获取更多的资金购买房屋，那无疑将推高房价，可能会加剧已经过热的房地产市场的压力。这样一来，年轻人的财富就转移到了更年长的卖房者手中。

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