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两股方向完全相反的力量正在拉扯着新西兰的房地产业。
住房短缺和人口规模的增长刺激着市场需求的上升。然而，生产力和资本的局限性让建筑业没有能力去填充市场缺口。不断下滑的房价和上涨的成本束缚了建筑业的手脚。
空有需求，却缺乏资源。供需关系的失衡，正在微妙地影响这个国家的经济。
假面繁荣
建筑许可的获批数量，是房地产市场活跃度的表现之一。
Stats NZ最新公布的数据显示，新西兰8月获批的新房建筑许可创下13年的新高。 公寓和退休村项目的暴增是待建新房规模上升的原因。
2017年8月，全新西兰共有3166栋待建新房获得审批，比去年同期高出12%，也是2004年6月以来建筑许可最多的月份。
截至8月这一年，整个新西兰有30,736栋新房拿到了建筑许可，几乎可以媲美历史上的两个房地产开发高峰，即截至2004年6月这一年的33,251和截至1974年2月这一年的40,025。
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某种程度上说，这其实是纸面上的繁荣。真正能够落地的建筑许可需要等待更多的时日。Corelogic分析指出，2016年奥克兰有将近10,000个的新房建筑许可，2015年时有9,000个；市场的净增加额却只有6,000。造成进度落后的原因主要是许多高密度新房开工前需要拆除旧有的房屋。
尽管建筑业有着源源不断的需求，但是生产力不足制约着其发展。招工困难、开发贷款难度加大和成本上升是行业老大难问题。Westpac报告指出，开发商融资资金的难度持续加大，在奥克兰地区尤为突出。融资将成为奥克兰地区发展高密度住宅最大的障碍 。
同时，利润也在不断被压缩。下跌的房价和上升的建筑成本，或使建筑开发市场陷入麻烦。REINZ数据显示，奥克兰房价下跌了4%。事实上有些地区跌幅达10%。当房价下跌5%-10%，建筑成本涨幅超8%，还有什么利润可言。ANZ在报告中指出，一些大型上市公司已经在几个开发项目中受到经营上的打击。尽管那些并不是住宅项目，但是住宅市场也值得担心。
现实条件很可能让大部分建筑许可短期内只能停留在书面阶段。
经济预期受影响
一些开发商的日子并不好过。新西兰央行在最近的报告中也提到，建筑业的活跃度比预想中“疲弱”。由于建筑业差强人意的表现，央行下调了新西兰的经济发展预期，指出“发展速度预计保持现有态势继续向前。”建筑业对经济的贡献从过去三年半的每季度0.1百分点到差不多0。
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新西兰住宅房地产市场2016年为新西兰经济贡献36亿新西兰元，是新西兰GDP的支柱产业。
Westpac首席经济学家Dominick Stephens指出，走弱的住房市场和停滞的建筑业将导致新西兰央行在11月的货币政策声明中采取相对鸽派的态度，除非汇率急剧下滑。该经济学家预计，新西兰官方现金利率直到2019年末仍会保持不变。
改变生产方式才是破解之道
根据Westpac行业经济学家 Paul Clark的统计，新西兰房地产市场现有18,500所建筑公司。其中86%的建筑公司只有不到5名的员工。这些小型建筑公司倾向于在指定区域，一年建筑1-3座房子。
以小型建筑公司为主的行业格局导致整个房地产建筑业规范性差、缺乏创新。“很多公司着眼短期利益，不会在投入成本培训和提高建筑工人技能，也不会研发相关的施工机器或设备。”Paul Clark还指出，小型公司的大量涌入还加剧了行业的竞争，推高了建筑成本。
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Clark认为，只有从根本上改变生产方式，才能给住宅市场的发展带来良性的变化。大型建筑公司被寄予厚望，如研发新产品和新技术来削减成本和缩短建筑周期。
前段时间，新西兰建筑业龙头Fletcher Living开创性地在一天之内盖好一套三居室的房子。把施工时间从6-9个月缩短到1天之内的关键在于，预制板式组件技术的运用。Fletcher曾表示，希望把这一技术和材料推广到整个行业。
由于长期以来新西兰住宅建设以独栋屋为主，采用预制技术的建筑商较少。预制技术的建筑成本仍偏高。业内人士指出，随着高密度住宅的大量施工，预制技术广泛被采用后，规模效应将降低建筑成本。
